Titoli garantiti da ipoteca e obbligazioni ipotecarie garantite

I titoli garantiti da ipoteca (MBS) sono obbligazioni di debito che rappresentano diritti sui flussi di cassa da pool di prestiti ipotecari, più comunemente su proprietà residenziali. I prestiti ipotecari vengono acquistati da banche, società di mutui e altri cedenti e quindi assemblati in pool da unentità governativa, semi-governativa o privata. Lentità emette quindi titoli che rappresentano crediti sul pagamento del capitale e degli interessi effettuati dai mutuatari sui prestiti nel pool, un processo noto come cartolarizzazione.

La maggior parte dei titoli garantiti da ipoteca sono emessi dalla Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), unagenzia governativa degli Stati Uniti o la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), imprese sponsorizzate dal governo degli Stati Uniti. Ginnie Mae, sostenuta dalla piena fede e credito del governo degli Stati Uniti, garantisce che gli investitori ricevano pagamenti tempestivi. Fannie Mae e Freddie Mac forniscono anche alcune garanzie e, sebbene non sostenute dalla piena fede e credito del governo degli Stati Uniti, hanno lautorità speciale per prendere in prestito dal Tesoro degli Stati Uniti. Alcune istituzioni private, come società di intermediazione, banche e costruttori di case, cartolarizzano anche mutui e tali titoli sono noti come MBS “a marchio privato”.

I titoli garantiti da ipoteca presentano una varietà di strutture. I tipi più elementari sono i certificati di partecipazione pass-through, che danno diritto a una quota proporzionale di tutti i pagamenti di capitale e interessi effettuati sul pool di mutui ipotecari. I titoli garantiti da ipoteca più complicati, noti come obbligazioni ipotecarie garantite (CMO) o conduttori di investimento ipotecario immobiliare (REMIC), sono costituiti da più classi di titoli progettati per attrarre investitori con diversi obiettivi di investimento e tolleranza al rischio. In unOCM, i pagamenti del capitale e degli interessi effettuati sul pool di mutui ipotecari vengono distribuiti alle diverse classi di titoli, denominate “tranche”, secondo una priorità di pagamento. Ogni tranche può avere saldi del capitale, tassi cedolari, rischi di pagamento anticipato e date di scadenza diversi.

Un rischio importante per quanto riguarda i titoli garantiti da ipoteca residenziali e le obbligazioni ipotecarie garantite riguarda i pagamenti anticipati, in genere perché i proprietari di casa rifinanziano quando i tassi di interesse autunno. Tali rimborsi anticipati tendono a restituire il capitale agli investitori proprio quando le loro opzioni per reinvestire tali fondi possono essere relativamente poco allettanti. Oltre al rischio di pagamento anticipato, gli investitori in questi titoli possono anche essere esposti a significativi rischi di mercato e di liquidità.