Rapporto superficie pavimento

Zone industriali

Come fattore determinante del volume, il rapporto superficie pavimento è probabilmente meno utile nelle aree industriali rispetto a qualsiasi altro tipo di distretto duso. Sebbene gli impianti moderni abbiano molte caratteristiche in comune, queste caratteristiche non sono necessariamente uniformi allinterno di una zona. Questo perché le zone industriali sono classificate principalmente sulla base delle caratteristiche di “disturbo” dei processi di fabbricazione.

Per illustrare: una zona industriale “leggera” richiede industrie non moleste e unampia distanza tra gli impianti e gli usi accessori da un lato e zone residenziali circostanti dallaltro. Possiede anche, desiderabilmente, una bassa densità strutturale o una percentuale del terreno totale coperto da strutture. Queste caratteristiche possono essere raggiunte da altri controlli alla rinfusa, principalmente cantieri e percentuale di copertura del lotto. Poiché la maggior parte degli impianti costruiti oggi non è alta più di un piano, i limiti di altezza massima non limitano la progettazione dellimpianto nello stesso modo in cui limitano la progettazione degli edifici per uffici. Di conseguenza, cè poco incentivo a superare quanto consentito dallordinanza.

Come controllo della densità occupazionale (persone per acro) nelle zone industriali, il rapporto superficie calpestabile è un dispositivo abbastanza inefficace. A differenza degli edifici per uffici e dei negozi, il rapporto tra le persone e ununità di superficie è molto variabile allinterno di una zona. È stato scoperto, ad esempio, nel corso degli studi di riclassificazione di Chicago, che un impianto con una superficie di 10.000 piedi quadrati situato su un lotto di 200.000 piedi quadrati potrebbe impiegare da tre a 600 lavoratori.

Tra le cosiddette industrie pesanti, le differenze di superficie per dipendente possono essere considerevoli. Ad esempio, un laminatoio di alluminio può avere più di 2.000 piedi quadrati di superficie per dipendente, mentre uno stabilimento di produzione di aeromobili può avere meno di 300 piedi quadrati di superficie per dipendente. (Vedi Space for Industry di Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Nel consigliare lubicazione di una zona industriale, la quantità e il tipo di traffico generato sono importanti quasi quanto le caratteristiche di disturbo. Qui il rapporto di superficie è praticamente inutile come controllo per prevenire la congestione. Secondo Jack C. Smith in un articolo, “Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials), i controlli di massa e altri metodi sono stati considerati negli studi di pre-zonizzazione di Chicago e rifiutati per questi motivi:

(1) una semplice limitazione sulla dimensione totale delloccupazione o sulla superficie lorda del lotto è inutile, poiché dieci piccoli impianti che occupano un blocco possono generare tanto traffico quanto può una grande pianta che occupa lintero blocco; (2) i controlli alla rinfusa, mentre limitano indirettamente le concentrazioni di lavoratori attraverso limitazioni sulla maggior parte degli edifici, non limitano efficacemente la concentrazione dei lavoratori entro la superficie consentita. Alcuni tipi di operazioni industriali impiegano tipicamente fino a 175 lavoratori per acro anche in nuovi edifici di volume relativamente basso. Quando tali concentrazioni si verificano in aree in cui le capacità stradali e di transito sono relativamente basse, ne derivano inevitabilmente gravi problemi. Ironia della sorte, tali densità elevate di solito si verificano nei settori che altrimenti sarebbero buoni vicini alle zone residenziali.

Mr. Smith prosegue dicendo che lunico controllo efficace sembra essere una limitazione diretta alla densità di occupazione (il numero di lavoratori per acro) perché un tale controllo estenderà efficacemente il fulcro della generazione del traffico. “I valori di un tale regolamento saranno principalmente quello di dissuadere le industrie ad alta densità dal localizzarsi in aree problematiche e di servire come un metro di valutazione legale efficace nei casi in cui lespansione eccessiva ha provocato gravi problemi di traffico.”

Apparentemente lunico scopo di un rapporto di superficie nelle zone industriali è quello di integrare altri tipi di controlli di massa. Anche sotto questo aspetto la sua utilità sembra limitata. Poiché i gestori degli impianti nel complesso non vogliono edifici alti più di un piano, i vantaggi di una flessibilità così attraente nelle zone commerciali non riguardano. Se, per motivi di compatibilità con gli usi circostanti, si fosse ritenuto opportuno stabilire un rapporto costante tra superficie lorda calpestabile e superficie lorda catastale, un controllo del rapporto metratura potrebbe essere utile per ottenere questo risultato, soprattutto se sono presenti edifici accessori. p>

Inoltre, molte operazioni industriali nei tipici “distretti industriali pesanti” non hanno superfici in quanto tali. Ad esempio, elevatori del grano, raffinerie di petrolio e processi a flusso per gravità. Un rapporto di superficie è un tipo insignificante di controllo di massa su tali operazioni.

Tuttavia, nelle zone industriali vicine al quartiere centrale degli affari, i controlli del rapporto di superficie possono avere le stesse applicazioni e vantaggi del sezione del centro vera e propria.La revisione completa proposta dellordinanza di zonizzazione di Filadelfia istituirebbe un nuovo distretto industriale limitato per ospitare stabilimenti industriali loft in posizioni centrali. Secondo la sintesi dellordinanza proposta, questo distretto, a differenza di altri distretti industriali limitati, “consente una gamma completa di usi commerciali, e quindi è particolarmente appropriato per il centro città”. Bulk è simile a quello consentito per edifici commerciali e condominiali in posizioni centrali ed è controllato da un limite di superficie.

Zone residenziali

Tenendo presente gli scopi dei controlli collettivi, cosa ulteriori vantaggi ha il rapporto di metratura da offrire nelle zone residenziali? Per avvicinarsi a una risposta a questa domanda, gli usi a bassa e ad alta densità saranno considerati separatamente.

Nelle zone uni e bifamiliari, luso del rapporto di superficie sembra essere piuttosto limitato. Senza entrare nelle giustificazioni ben stabilite per i requisiti del cantiere, possiamo vedere che insieme ai limiti di altezza massima stabiliscono un controllo del volume. Se a queste dimensioni si aggiunge la massima copertura del lotto, si ottiene un risultato che ha lo stesso effetto di un rapporto di metratura in quanto, unite, stabiliscono un rapporto costante tra volume di fabbricati e superficie di terreno. (Vedere il diagramma.) Inoltre, assicurano una separazione minima tra gli edifici, che non deriva necessariamente dal solo controllo del rapporto di superficie.

Nella maggior parte dei casi, i parcheggi chiusi fuori strada sono esenti da ” superficie lorda. ” (Vedere le definizioni, pagine da 3 a 7.) Tuttavia, anche altri edifici accessori sono coperti da questa definizione. Quindi, utilizzando il dispositivo del coefficiente di superficie, la maggior parte di tutti gli edifici principali e accessori (ad eccezione di garage e tettoie per auto) viene regolata.

In sintesi, leffetto del rapporto di superficie del pavimento nelle aree residenziali a bassa densità è principalmente quello di perfezionare i controlli di massa. Sotto questo aspetto, il suo utilizzo è simile a quello nelle zone industriali.

Quando arriviamo alle zone residenziali ad alta densità, invece, ci avviciniamo alla situazione che prevale nelle zone commerciali ad alta densità, dove la terra è costosa, laltezza degli edifici è relativamente irrilevante e dove, in ogni caso, laltezza può essere aumentata se si guadagna spazio al piano terra e al piano inferiore.

Nelle zone residenziali, tuttavia, la differenza di il tipo di occupazione porta altri fattori in primo piano. Trattandosi di usi abitativi, condomini e gruppi abitativi entrambi devono avere accesso alla luce, al sole e allaria, devono essere separati da altri usi in modo che il rumore non disturbi indebitamente e devono avere una quantità minima di spazio esterno utilizzabile. In breve, devono avere i servizi che vanno di pari passo con la vita urbana moderna. Ma queste necessità non sono garantite dal rapporto tra la superficie del pavimento e di conseguenza vengono impiegati altri controlli per garantirle.

La maggior parte di queste sono le disposizioni del cantiere, che si traducono in un ingombro che consente solo variazioni limitate nella progettazione degli edifici. Inoltre, si può dimostrare che, a meno che i minimi fissati per i cantieri non siano sufficientemente larghi o profondi, di fatto non forniscono i servizi di cui sopra.

Per raggiungerli, e allo stesso tempo per preservare la flessibilità intrinseci in un rapporto di superficie, sono stati sviluppati anche altri dispositivi.4 Sono usati insieme tra loro, la teoria è che leffetto netto raggiunge standard minimi. Vengono qui descritti solo brevemente, poiché in forma di ordinanza i regolamenti a volte sono piuttosto complessi. Tutti derivano da idee sviluppate in Gran Bretagna e sono descritti in varie pubblicazioni del Ministry of Housing and Local Government (o del suo predecessore, il Ministry of Town and Country Planning).

Angle of Light Obstruction. Lo scopo dellostruzione dellangolo di luce è di assicurare laccesso di luce e aria nelle strade e alle finestre anteriori degli edifici. Tali disposizioni creano un piano immaginario, che si alza diagonalmente da un angolo sulla linea centrale della strada e si appoggia alledificio, che non è consentito tagliare in questo piano. Questo dispositivo compare nelle proposte per la città di New York e il Distretto di Columbia, nellordinanza sulla zonizzazione di Denver e altri. Il diagramma a pagina 25 è tratto dal & rapporto Allen di Harrison, Ballard.

Area di accesso alla luce. Questa è unarea non ostruita allesterno di una finestra richiesta per legge, allinterno di un arco che si estende per 70 gradi su ciascun lato di una linea perpendicolare al muro delledificio sulla linea centrale della finestra. Il raggio è di solito un minimo di 15 piedi nelle zone residenziali, sebbene in alcune possa essere lungo fino a 60 piedi. Una parte specifica dello spazio allinterno di questo cuneo rimane libera da edifici e altri ostacoli. I dettagli variano tra le varie ordinanze che utilizzano questo dispositivo.

Spazio aperto utilizzabile.Gli edifici plurifamiliari possono ricevere una luce adeguata per mezzo dei due dispositivi appena descritti e mancano ancora di spazio per vivere allaperto. Per essere fruibili, le aree esterne di questo tipo devono essere facilmente accessibili agli occupanti, adeguate per dimensioni e distribuzione (cioè in relazione al numero e alla tipologia di persone che le utilizzano), e adatte agli scopi a cui sono destinate. Questi scopi sono descritti nella relazione Harrison, Ballard & Allen come spazi “per sistemare il box del bambino o una carrozza per un bambino che dorme; spazio per sistemare le sedie in una notte calda; spazio per anziani e convalescenti per prendere aria fresca, sole e brezza fresca; spazio per stendere i vestiti, per far crescere qualche fiore; si può vedere che lo spazio aperto utilizzabile è semplicemente unestensione del cortile sul retro o della veranda alle famiglie che vivono in tutte le categorie di densità; sicuramente non una parte irragionevole di uno standard di vita urbano. “

Lo stesso rapporto definisce” spazio aperto utilizzabile “per includere solo quella parte della superficie del terreno di un lotto di zonizzazione residenziale:

1. Che è dedicato a spazi ricreativi allaperto, vegetazione e spazi di servizio per le attività domestiche (come lasciugatura dei vestiti), che vengono normalmente svolte allaperto, e
2. Che sia conforme alle dimensioni minime prescritte …, per il quartiere appropriato, e
3. Che non sia dedicato a strade private aperte al trasporto veicolare, parcheggi fuori strada accessori o posti di carico fuori strada accessori , e
4. In cui non ci sono strutture a terra, eccetto quanto consentito, … e
5. Che non sia ostruito tra il livello consentito del cortile posteriore e il cielo, tranne che non più del venticinque per cento (25%) dello “spazio aperto utilizzabile” totale fornito su qualsiasi lotto di zonizzazione può essere coperto, e in tal caso non più di cinque y percento (50%) del perimetro della sezione coperta deve essere racchiuso, e
6. che, se superiore al grado, è strutturalmente sicuro e adeguatamente pavimentato e protetto, e
7. Quale è accessibile e disponibile almeno per tutti gli occupanti delle unità abitative per il cui uso è richiesto lo spazio.

Sebbene lo spazio aperto utilizzabile sia definito come una parte di unarea del terreno, i tetti e i balconi possono essere sostituiti, a condizione che soddisfino i requisiti delle ordinanze in termini di dimensioni, libertà da ostacoli, accessibilità e sicurezza.

Finora abbiamo discusso il rapporto di superficie come un controllo della massa delledificio. Occasionalmente è stato utilizzato anche come controllo della densità. Dato il numero di famiglie per acro e la dimensione media degli appartamenti in piedi quadrati, è possibile ricavare un rapporto di superficie. Tuttavia, nel tentativo di controllare la densità tramite unordinanza di zonizzazione, la relazione finale ricercata è quella tra persone e terra. Gli standard delle superfici minime del lotto per famiglia raggiungono questo rapporto direttamente senza interporre dati sulla superficie del pavimento.

Anche se le superfici medie del pavimento per diversi tipi di abitazioni erano note, il rapporto della superficie del pavimento è un controllo della densità inaffidabile. La pianificazione del vicinato sottolinea:

… le proporzioni della superficie calpestabile non riflettono la densità di popolazione, perché la superficie calpestabile per persona varia (di solito aumenta allaumentare del reddito) . Per misurare i carichi della popolazione, dovrebbe essere utilizzato un indice aggiuntivo di superficie per persona. Ciò rende possibile mettere in relazione la densità in termini di rapporti di superficie coperta con la densità di popolazione.

Questo stesso punto è espresso in modo leggermente diverso da Jack C. Smith nel commentare lordinanza sulla zonizzazione di Chicago:

FAR da solo è un controllo della densità molto inefficace. Quando si cerca un modello desiderato di densità di popolazione, il FAR da solo può produrre la meritata fine solo se tutte le unità abitative sono costruite alla dimensione media. Deviazioni dalla dimensione media delle unità abitative e dal numero medio di persone per unità abitativa annullerebbero lattuazione degli obiettivi di densità. Per questo motivo nellordinanza di Chicago abbiamo utilizzato un controllo diretto della densità, la superficie del lotto per unità abitativa, per integrare FAR.

Mr. Smith sottolinea inoltre che il rapporto di superficie è inutile per regolare la conversione allinterno di strutture esistenti e che larea del lotto per unità abitativa era il metodo stabilito nellordinanza di Chicago per controllare le conversioni eccessive.5

Conclusioni

Il rapporto della superficie del pavimento è un perfezionamento dei tradizionali controlli di massa. Esprime in una misura anziché in più la relazione matematica tra volume di edificio e unità di terreno. Tuttavia, non controlla in alcun modo il posizionamento di quel volume sul terreno. Pertanto, se il posizionamento è un fattore da regolare, sono necessari dispositivi di massa supplementari.

Il rapporto tra la superficie del pavimento non è un toccasana.Acquisisce valore come dispositivo di zonizzazione quando il valore numerico ad esso assegnato aiuta a raggiungere gli scopi dellordinanza di zonizzazione e allo stesso tempo offre ai progettisti di edifici un maggiore margine di manovra. Pertanto, un rapporto di superficie inferiore non è necessariamente buono né uno alto necessariamente negativo. Dipende dalla zona.

Nella misura in cui la superficie lorda è una misura del carico su strade pubbliche e servizi pubblici e della domanda di trasporto e parcheggio, il rapporto di superficie del pavimento rappresenta un mezzo per regolare la generazione del traffico e della domanda e della previsione delle esigenze future. Nella misura in cui la superficie lorda del pavimento non è una misura della densità di popolazione, il rapporto della superficie del pavimento è carente come controllo della densità e come dispositivo predittivo.

Le modifiche dellidea originale hanno aumentato la sua versatilità. Sembra probabile che ulteriori perfezionamenti ne estendano lutilità. Tuttavia, con lintroduzione di modifiche, le disposizioni delle ordinanze diventano più complesse. I premi, ad esempio, sono irragionevolmente complessi per una piccola città e non dovrebbero essere copiati alla cieca. Inoltre, i vantaggi del rapporto di superficie del pavimento sembrano verificarsi principalmente nelle zone ad alto volume dove laltezza delledificio non è particolarmente un fattore. Pertanto, il rapporto tra la superficie del pavimento non è una benedizione assoluta.

Note

1. Planning the Neighbourhood (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, pubblicato da Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) sottolinea che la relazione matematica tra il rapporto tra la superficie del pavimento e la copertura e laltezza degli edifici è espressa come segue formula:

2. Nei quartieri commerciali, la proporzione della superficie del pavimento può essere aumentata se viene fornito un parcheggio interno. Nel quartiere C-4, ad esempio, FAR 3.5 è il limite per i condomini senza parcheggio recintato fuori terra; un ulteriore FAR 1.0 è previsto per il parcheggio recintato, per un totale di FAR 4.5. Altri usi sono consentiti FAR 7.0, più 2.0 per parcheggi chiusi, per un totale di FAR 9.0.

3. Ci sono alcune prove che il trasferimento della superficie dai piani inferiori a quelli superiori è redditizio. Studi sugli edifici per uffici nella città di New York mostrano che i canoni di locazione di piedi quadrati aumentano, in media, di circa luno per cento per piano, utilizzando il terzo, quarto o quinto piano come base. Il piano terra e il secondo piano sono “contribuenti” e sono livelli di reddito affidabili. A proposito di questi, il signor Ford (in Building Bulk, Height e Form commenta: “In ogni caso, è più ovvio che la luce e la prospettiva hanno un marcato premio, e che tutto ciò che porterà più luce e apertura superiori verso il basso nei piani inferiori aumenterà corrispondentemente il loro valore locativo. In altre parole, è possibile fare un notevole sacrificio nella costruzione di massa nei piani inferiori, a condizione che una parte sufficiente di esso venga aggiunta alla torre. “

4 “Angolo di ostruzione della luce” e “area di accesso alla luce” sono utilizzati anche nelle zone non di residenza.

5. Lordinanza recita: “Nessun edificio residenziale esistente deve essere convertito in modo da entrare in conflitto con, o ulteriore conflitto con larea lotto per unità abitativa richiesta del distretto in cui si trova tale abitazione. “