quali sono gli acri minimi richiesti per qualificarsi per lesenzione ag sulle tasse di proprietà negli archivi del texas – t2 Ranches

Di Troy Corman, t2ranches.com

Poiché il contesto di bassi tassi di interesse è continuato dopo la Grande Recessione, la maggior parte dei prezzi delle attività reali si è notevolmente apprezzata, compresi i terreni ricreativi e agricoli. Ora più che mai, è importante impiegare strategie di riduzione dellimposta sulla proprietà per compensare i valori immobiliari più elevati. Un modo per farlo su un terreno grezzo libero è quello di avere il terreno legalmente considerato come Open Space (1-d-1) o Ag-use (1-d), come descritto nella Costituzione del Texas nellarticolo VIII, sezioni 1-d e 1-d-1. In questo articolo, discuteremo come possono qualificarsi Ag Use e Open Space nella contea del Colorado. Se desideri sapere come funzionano le designazioni di terreni open space e di terreni agricoli nella tua contea in Texas, saremo lieti di ricercare e fornire le risposte.

Le designazioni Open Space e Ag Use sono valutazioni speciali che tassare la terra sul suo uso agricolo o sul valore della produttività. Ci sono requisiti specifici che devono essere soddisfatti per qualificarsi per entrambe le designazioni come descritto di seguito.

Ag Use (1-d)
Il terreno deve essere di proprietà di una persona fisica. Partnership, società o organizzazioni potrebbero non essere qualificate.
Il terreno deve essere stato utilizzato per lagricoltura da tre anni prima di richiedere la valutazione delluso dellagricoltura.
Il proprietario deve richiedere la designazione ogni anno e presentare una dichiarazione giurata sul uso del terreno.
Lattività agricola deve essere loccupazione principale e la fonte di reddito del proprietario del terreno.

Open Space (1-d-1)
Il terreno può essere di proprietà di un individuo , società o società di persone.
La terra deve essere attualmente destinata principalmente alluso agricolo al grado di intensità generalmente accettato nella zona.
La terra deve essere stata destinata a un uso qualificato per almeno cinque degli ultimi sette anni.
Le attività agricole potrebbero non essere lattività principale del proprietario.

Open Space è la denominazione più comune. Tieni presente che entrambe le valutazioni agricole non hanno nulla a che fare con il valore di mercato del terreno. Invece, il valore imponibile si basa sul valore della produttività del terreno. (PTC Sez. 23.52 Valutazione di terreni agricoli qualificati). Un modo per qualificarsi per la valutazione Open Space senza dover aspettare cinque anni, è quello di avere il terreno dedicato principalmente alla gestione della fauna selvatica, come definito nella sottodivisione (7) (B) o (C) al grado di intensità generalmente accettato in la zona, indipendentemente da come il terreno è stato utilizzato nellanno precedente. Lavvertenza è che questo è consentito solo se la tua terra si trova in unarea con specie in pericolo di estinzione, come lusignolo dalle guance dorate o il Verio dal cappuccio nero.

Standard di intensità per Open Space Land
Gli standard di intensità derivano da ciò che è tipico del territorio per le diverse operazioni agricole. Per qualificarsi per il terreno Open Space nella contea del Colorado, il tratto deve avere almeno il 70% al 75% di uso agricolo per qualificare lintero tratto e deve essere utilizzato come tale per un minimo di sei mesi allanno. Gli usi sono definiti nelle seguenti categorie.

Operazioni su terreni coltivati
Raccolto a filari
Frutteto
Raccolto di fieno
Autocarri
Vigneti
Terreno coltivato irrigato

Operazioni di pascolo
Pascoli migliorati
Pascoli indigeni
Terra di arbusti
Terre desolate

Operazioni speciali
Caseifici
Feedlot
Operazioni di luppolo
Api / Miele
Permacultura
Floricoltura
Pollame addomesticato
Alberi di Natale
Acquacoltura
Fattoria derba
Legname

Requisiti minimi di alberi per acro
Pecan Frutteti 14 alberi / acro
Pesche Frutteti 40 alberi / acro
Legname 400 alberi / acro
Christmas Tree Farm 700 alberi / acro

Requisiti minimi di superficie per terreno
Pascolo nativo 10 Minimo acri – Pascolo migliorato Minimo 10 acri
Produzione di fieno Minimo 10 acri
Frutteti / vigneti Minimo 10 acri
Fattorie arboree Minimo 10 acri
Fattorie erbose Minimo 10 acri
Coltivazione irrigata 10 acri Minimo
Acquacoltura 10 acri Minimo
In precedenza, la superficie minima era di 6 acri, che è grandfa ma se vendi terreno o cedi terreno agli eredi, entra in vigore il minimo di 10 acri.

Senza un uso agricolo o spazio aperto, questo terreno sarebbe normalmente tassato a $ 1,67 x $ 150.000 (il valore stimato in questo esempio) risultante in una fattura dellimposta sulla proprietà di $ 2.505.

Se gli stessi 15 acri fossero classificati come “Esenzione Ag” in base al pascolo del bestiame (Native Pastureland come categoria), lo faresti moltiplicare i $ 150.000 x $ 98 (valore dellag del distretto di valutazione della contea del Colorado per i pascoli nativi). Il risultato sarebbe pari a $ 1.470.

Ora la tassa annuale sulla proprietà sarebbe calcolata moltiplicando $ 1.470 x 0,0167 (aliquota fiscale di $ 1,67 / 100), per arrivare a una fattura dellimposta sulla proprietà di $ 24,55. Questa è una bella differenza!

Come ottenere la tua terra unesenzione per lagricoltura nella contea del Colorado
I nuovi proprietari della proprietà devono richiedere lesenzione per lagricoltura e devono essere stati proprietari della proprietà il 1 ° gennaio del anno fiscale.La proprietà deve aver beneficiato di unesenzione ag nellanno fiscale precedente e deve essere di almeno 10 acri. Una volta che la proprietà viene trasferita ai nuovi proprietari, lAppraisal District deve inviare loro una domanda per continuare lesenzione ag.

Se la proprietà viene acquistata dopo il 1 ° gennaio in cui è in vigore la precedente esenzione ag , il nuovo proprietario manterrà il beneficio dellesenzione ag per quellanno fiscale.

Per un proprietario terriero esistente che non ha mai ricevuto una “Esenzione Ag”, il terreno deve misurare almeno 10 acri, deve essere attualmente dedicato principalmente alluso agricolo secondo gli standard generalmente accettati per la contea, e deve aver stabilito luso agricolo per cinque dei sette anni precedenti. Una domanda di ag deve essere presentata al distretto con il perito capo prima che ag venga concessa o negata ( PCTS Sec. 23.54. Applicazione)

La domanda di valutazione 1D1 Open-Space (esenzione Ag) è prevista prima del 1 ° maggio.

Lapicoltura è ora unesenzione Ag qualificata per tratti piccoli come 5 Acres
Il 1 ° gennaio 2012, la legge del Texas ha reso possibile per lapicoltura qualificarsi come unesenzione ag sulle tasse di proprietà. I dettagli possono essere trovati nel Texas Property Tax Code al capitolo 23, sottocapitolo D, sez. 23.51 (1) e: (2) “… il termine include anche luso della terra per allevare o tenere api per limpollinazione per la produzione di cibo umano o altri prodotti tangibili aventi un valore commerciale, a condizione che la terra utilizzata non sia inferiore a 5 acri o più di 20 acri. Il Colorado County Appraisal District consente di impollinare le api nidificanti solitarie (tipicamente Mason Bees – api impollinatrici) o Honey Bees (produzione di cibo umano).

In spazio aperto valutazione della produttività, i valori sono calcolati utilizzando un approccio di reddito modificato per determinare il valore per acro.

In Texas, si stima che un alveare produca 74 libbre di miele, con una spesa stimata di $ 60 per alveare. media quinquennale di $ 5,08 per libbra di miele, la contea del Colorado calcola la valutazione dellapicoltura come segue:

Standard di intensità per lapicoltura nella contea del Colorado in Texas

5 acri – devono avere 6 alveari o cassette di nidificazione
6 – 10 acri – devono avere 7 alveari o cassette di nidificazione
11 – 12 acri s – deve avere 8 alveari o nidi
13-14 acri – deve avere 9 arnie o nidi
15-16 acri – deve avere 10 alveari o nidi
17-18 acri – deve avere 11 alveari o nidi
19 – 20 acri – devono avere 12 alveari o nidi

Come qualificarsi per la gestione della fauna selvatica Utilizzare per una valutazione agricola in spazio aperto per ridurre le tasse sulla proprietà in Texas
Per qualificarsi per luso della gestione della fauna selvatica, il terreno deve essere stato qualificato come uso di Ag Open Space in precedenza per almeno un anno. La terra deve essere stata utilizzata in almeno tre dei seguenti modi per propagare una popolazione di animali selvatici autoctoni che si riproducono, migrano o svernano per uso umano, inclusi cibo, medicine o attività ricreative:

1. Controllo degli habitat
2. Controllo dellerosione
3. Controllo dei predatori
4. Fornitura di scorte supplementari di acqua
5. Fornitura di scorte supplementari di cibo
6. Fornire ripari e
7. Fare il censimento conta per determinare la popolazione

Se il nuovo proprietario ha suddiviso la terra da un tratto più grande, il tratto deve essere un un minimo di 16 acri per qualificarsi come Wildlife Management Use. Il nuovo proprietario può attendere un anno in esenzione dallag, quindi passare alluso della gestione della fauna selvatica.

Se il tratto è stato utilizzato per la gestione della fauna selvatica nellanno precedente e soddisfa i 10 acri minimi per lesenzione dellagricoltura, allora il il nuovo proprietario può continuare a utilizzare la gestione della fauna selvatica, ma deve essere presentata una nuova domanda 1D1 Ag insieme a un piano di gestione della fauna selvatica. Il piano di gestione della fauna selvatica può essere sul Texas Parks and Wildlife Form 885 o può essere un piano scritto da solo, ma deve includere tre delle sette pratiche della fauna selvatica sopra elencate con un elenco di specie selvatiche mirate.

Si consiglia di fornire una mappa di dove si trovano le tre pratiche sul tuo terreno. Inoltre, conserva le ricevute delle spese sostenute a seguito del mantenimento attivo delle tre pratiche di gestione della fauna selvatica su sette. Idealmente, ti consigliamo di contattare il biologo locale del Texas Parks and Wildlife (TPWD) prima di compilare il piano di gestione della fauna selvatica. Il biologo può anche consigliarti su ciò che la fauna selvatica è favorevole alla tua particolare proprietà.

Tasse di riduzione dellagricoltura in Texas
Tieni presente che se vendi terreni che hanno la designazione Uso agricolo o Spazio aperto, potrebbero essere attivate le tasse. Una tassa di rollback dellagricoltura è una tassa aggiuntiva che viene imposta quando un proprietario di proprietà cambia luso di una proprietà da agricolo a qualsiasi altro uso, escludendo la costruzione di una casa per una fattoria personale. La Rollback Tax recupera limposta che il proprietario avrebbe pagato se la sua terra fosse stata tassata al valore di mercato per gli anni coperti dal Rollback (generalmente cinque anni).

In Ag Use (1-D), la vendita del terreno o il cambio di destinazione del terreno crea la Rollback Tax che risale ai tre anni precedenti lanno in cui la vendita o il cambio utilizzo.

In Open Space (1-D-1), le tasse di rollback vengono attivate quando il cambio di utilizzo è per uno scopo non agricolo, con le tasse annullate per riconquistare i cinque anni precedenti di tasse che sarebbe stato pagato se il terreno non avesse avuto la designazione Open Space.

Se hai domande sui dettagli di questo articolo o hai bisogno di ulteriori informazioni, contatta Troy Corman, fondatore di t2 Ranches, al numero 832 -759-1523 o 214-690-9682.

Land an d Ranch in vendita nella contea di Colorado, TX