La guida completa ai mutui ipotecari per i medici

In apparenza, i prestiti ipotecari per i medici sembrano grandiosi. Niente soldi. Nessun limite jumbo. Nessuna assicurazione ipotecaria privata (PMI). Infine, sembra che esista un prodotto per ricompensarti per il tuo tempo di allenamento per diventare un medico. Dopotutto, è stata dura. Negli ultimi anni hai visto molti dei tuoi amici diventare proprietari di case.

Mentre pubblicavano la loro ultima foto di una divertente ristrutturazione di una casa fai da te, sei rimasto bloccato in biblioteca a studiare patologia. Mentre hanno ospitato un barbecue estivo nel loro cortile, tu stavi facendo un esame di consiglio di 8 ore (e cronometrava perfettamente le tue pause in modo da poter sciacquare una barretta proteica).

Ma siamo reali. I prestatori lavorano per fare soldi e non possono semplicemente darti un passaggio gratuito. Quindi, come si accumulano i prestiti ipotecari per i medici con tutto ciò che è disponibile? Sono davvero così bravi come suonano? Scopriamolo.

A questo punto del processo di acquisto della casa, hai già preso una solida decisione su quanto spendere per la tua casa e hai le tue papere finanziarie di fila. Quindi, il passaggio successivo è decidere come finanziare la tua casa e se un mutuo ipotecario medico è lopzione migliore per te.

Prima di iniziare, se preferisci ascoltare una panoramica di come i mutui per i medici funzionano, guarda questo podcast di Finance For Physicians:

Per aiutarti a prendere una decisione informata, tratteremo:

• Come i prestiti ipotecari per i medici Lavoro
• Alternative e confronto
• Decidere il mutuo migliore per la tua situazione

Prestiti ipotecari per medici

Primo , parliamo del motivo per cui esistono anche prestiti ipotecari medici. Il motivo è che i medici sono clienti estremamente redditizi per i finanziatori. Prendono grossi prestiti allinizio della loro carriera e quasi sempre li pagano. Gli istituti di credito utilizzano prestiti ipotecari per i medici per bloccare i medici allinizio della carriera prestando loro più denaro con meno disposizioni rispetto ai loro concorrenti. Lo rendono ancora più interessante pubblicizzandolo come un “programma speciale” solo per i medici.

Tieni presente, tuttavia, che il loro obiettivo finale è quello di farti entrare e venderti altri prodotti come tuoi ha bisogno di cambiamenti. Uno studente di medicina che sta passando alla residenza con una storia di guadagni zero, senza contanti e un carico di barche di prestiti agli studenti normalmente non si qualificherebbe mai per un mutuo se non fosse per i prestiti ipotecari per i medici. Questi prestiti sono allettanti allinizio, ma spesso finiscono per essere più costosi delle alternative. Ecco perché è così importante confrontare i prestiti ipotecari per i medici con altri tipi di mutui prima di prendere una decisione.

Cosè così speciale?

In che modo il mutuo per il medico è diverso da un mutuo tipico? Ecco alcune delle sue caratteristiche comuni:

• Acconto richiesto zero (o molto basso)
• Nessuna assicurazione ipotecaria privata “PMI”
• Nessun aumento dei tassi sui prestiti jumbo (in genere, s superiore a $ 417.000)
• Prestito basato su un contratto di lavoro firmato da un medico
• Meno critico nei confronti del debito del prestito studentesco

Chi conta come qualificato Mutuatario?

Un “mutuatario qualificato” è normalmente un medico residente, un collega o un medico curante con un contratto di lavoro firmato. Alcuni istituti di credito includono anche dentisti, veterinari e altri medici.

Chi offre prestiti ipotecari per medici?

Esiste un elenco crescente di istituti di credito che offrono prestiti ipotecari per medici, tra cui:

• Fifth Third Bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (ora Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Banca centrale
• Citizens Bank
• Mutuo indipendente Fairway
• Prestiti medici
• BancorpSouth

Inoltre, tieni presente che non abbiamo una relazione finanziaria con nessuno di questi istituti di credito: vogliamo solo aiutarti a esplorare le tue opzioni. Se sei un prestatore e desideri essere aggiunto al nostro elenco, faccelo sapere.

Spese ipotecarie:

Ora che ho spiegato perché i mutui medici sono diversi e perché fanno appello a molti giovani doc, è ora di dare unocchiata alle spese del mutuo.Molte persone si concentrano sui pagamenti mensili quando prendono in considerazione lacquisto di una casa, ma ci sono diversi costi che compongono le spese totali del mutuo:

• Interessi: il costo degli interessi si basa sul tasso di interesse, sul prestito saldo e termine di rimborso del prestito
• Costi di chiusura: una spesa una tantum pagata alla chiusura, inclusa nel saldo del prestito o inclusa nel prestito sotto forma di un tasso di interesse più alto
• PMI – Il canone mensile generalmente pagato fino a raggiungere il 20% del capitale proprio

La prima cosa che devi sapere sui mutui per i medici è che molti istituti di credito sono disposti ad abbassare le loro commissioni, soprattutto quando sanno che è competitivo. In molte occasioni, ai nostri clienti vengono offerti sconti una volta che gli istituti di credito si rendono conto che stanno parlando con più istituti di credito. Se vuoi ottenere laffare migliore, assicurati che sia chiaro al prestatore che stai parlando con più concorrenti e non è un colpo sicuro per loro.

I costi di chiusura e i tassi di interesse sono una specie di barcollare: ridurre i costi di chiusura di un mutuo aumenta il tasso di interesse – Oppure, se si desidera il tasso più basso possibile, si avranno costi di chiusura più elevati. Puoi vedere come funziona in questa suddivisione dal sito web del professore di ipoteca.

Per quanto riguarda il PMI, ce lhai o non lo fai. In genere costerà tra lo 0,3% e l1,5% dellimporto del prestito originale allanno. Un modo infallibile per evitare il PMI è ridurre del 20%. Alcuni prestiti, tuttavia, come il prestito ipotecario medico, ti consentono di evitare il PMI anche se non hai il 20% di capitale.

Un altro modo per evitare il PMI è ottenere due mutui, uno che finanzia 80 % della transazione e la seconda che copre il debito residuo (fino al 20%). Ma tieni presente che tutte queste tattiche per evitare il PMI comportano costi aggiuntivi.

Se sei curioso di vedere come si sommano tutte queste spese nella tua situazione, abbiamo lo strumento perfetto per te . Ti mostrerà come i vari scenari si traducono in pagamenti mensili e include anche stime per tutte le spese nascoste, come la manutenzione della casa e le utenze. Puoi vedere come si accumula tutto questo durante la durata del prestito.

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Tariffe e costi: un esempio

Supponiamo che tu sia un medico considerando una casa da $ 500.000. Hai un credito fantastico ma non contanti per un acconto. Quali sono le tue opzioni per mutui con acconto 0% senza PMI? Ecco i più popolari con alcune tariffe di esempio. Questi non sono tassi effettivi e sono solo esempi:

Quale opzione dovresti scegliere?

Se sei nellesercito e soprattutto se sei disabile, il mutuo VA può essere unopzione solida.

I mutui per i medici hanno il tasso di interesse più alto, ma è bloccato. LARM ha un tasso migliore del mutuo per i medici di 30 anni, ma il tasso diventa variabile dopo sette anni. L80 / 20 convenzionale offre il tasso migliore sullipoteca primaria, ma la seconda ipoteca ha un tasso variabile.

Supponendo che tu non sia nellesercito e non possa ottenere un mutuo VA, dovresti basare questa decisione su quanto tempo sarai proprietario della casa e quanto intendi pagare per il mutuo. Esaminiamo le migliori opzioni in base a questi fattori:

• 0-7 anni – Se non prevedi di vivere in casa da almeno sette anni, il prestito ipotecario medico 7/1 ARM è spesso la tua migliore opzione. Ma, in realtà, se prevedi di viverci per meno di cinque anni, dovresti affittare.
• 7+ anni (e reddito e risparmi medi): in questo caso, il prestito ipotecario per il medico con 30 – il tasso fisso annuale è interessante (o fisso 15 anni se si dispone del flusso di cassa). Ma questo dovrebbe essere rivisitato quando hai il 20% di equity, scendi al di sotto dei limiti jumbo o se le tariffe scendono in generale. Una volta adattato il profilo, puoi spesso rifinanziare in un nuovo prestito non medico che è più competitivo.
• Più di 7 anni (e capacità di pagare lHELOC molto rapidamente) – Inizia il convenzionale 80/20 per avere un aspetto molto migliore, soprattutto se è possibile eliminare la linea di credito dellequità domestica entro un anno o due. Daltra parte, se hai davvero così tanto flusso di cassa, forse dovresti invece guardare a un mutuo di 15 anni.

I costi di chiusura tendono a complicare le cose rapidamente. Per semplificare la matematica, non abbiamo incluso alcun costo di chiusura. Tienilo presente quando confronti varie opzioni di mutuo. Chiedi agli istituti di credito di fornire preventivi con costi di chiusura il più vicino possibile allo zero, almeno per i principianti. È molto più facile confrontare mutui strutturati in modo simile dal punto di vista dei costi.

Dovresti mettere i soldi giù?

E se hai dei soldi da mettere giù o stai pensando di aspettare fino a quando non hai il Contanti? In tal caso, confronterai lipoteca del medico con lipoteca convenzionale del 20%. Ancora una volta, supporremo che entrambi siano strutturati per includere i costi di chiusura nel prestito per rendere i calcoli più semplici.Per darti un chiaro confronto, strutturiamo il prestito convenzionale del 20% in modo che abbia gli stessi pagamenti del mutuo per il medico. Lunica differenza è lacconto e il tasso di interesse.

Opzione n. 1 – prestito convenzionale di $ 100.000 di acconto

• $ 400.000 saldo
• 18,1183 anni tasso fisso al 3%
• $ 2.387,08 al mese capitale e interessi

Opzione n. 2 – prestito ipotecario medico con acconto di $ 0

• $ 500.000 saldo
• Tasso fisso a 30 anni al 4%
• $ 2.387,08 al mese capitale e interessi

Guardando questi numeri, probabilmente stai pensando di prenderei $ 0 in meno. Forse non hai così tanti soldi a disposizione o forse pensi che ci siano modi più intelligenti per usare quei $ 100.000. Potresti usarlo per estinguere prestiti o iniziare a investire. E il 4% è ancora un ottimo tasso. Ma che differenza cè con lopzione del 20% in meno?

I costi dellinteresse totale nel corso della vita:

• Opzione 1 – $ 118.998
• Opzione 2 – $ 359.348

Come puoi vedere nei grafici sopra, mettere $ 100.000 in meno finirà per farti risparmiare oltre $ 240.000 di interessi. Inoltre (e questo è un enorme vantaggio), riceverai il tuo mutuo estinto quasi 12 anni prima.

Inoltre, non dimenticare che avere azioni nella tua casa fornirà maggiore sicurezza e flessibilità, soprattutto se succede qualcosa di inaspettato. Con il prestito ipotecario medico finanziato al 100%, dovresti aspettarti di iniziare sottacqua. Se qualcosa non funziona e sei costretto a vendere rapidamente, dovresti essere pronto a scrivere un assegno potenzialmente grande fino al 10% del prezzo di acquisto solo per uscire di casa.

Il rovescio della medaglia, se ottieni $ 100.000, potresti finanziare il 100% utilizzando il prestito ipotecario del medico e investire i soldi. Se esegui questi numeri, il risultato finale sarà molto migliore. Ma non solo questo richiede un investimento aggressivo, ma richiede anche una maggiore leva sulla tua casa, che aumenta ulteriormente il rischio. Richiederà anche molti anni di investimenti disciplinati e presume che non ne spenderai mai nulla. Ciò non è impossibile, naturalmente, ma è molto più facile a dirsi che a farsi.

Alla fine della giornata, ottenere il mutuo convenzionale e ripagarlo più rapidamente è un affare molto migliore. Se non hai i soldi per un acconto, tuttavia, il prestito ipotecario medico è una valida alternativa che vale la pena considerare. Tuttavia, non è sempre automaticamente la soluzione migliore.

E se hai già un mutuo per il medico?

Se hai già un mutuo per il medico ma non stai prestando attenzione, ci sono buone probabilità che tu stia buttando via dei bei soldi. Dovresti rivedere le tue opzioni di rifinanziamento se si verifica una delle seguenti condizioni:

• I tassi di interesse diminuiscono
• Raggiungi il 20% del capitale
• Scendi sotto il limiti jumbo
• I tuoi piani cambiano

Negli ultimi anni ci sono buone probabilità che tutte e quattro queste cose siano accadute a molti di voi.

Ecco uno scenario che illustra una delle opportunità di risparmio di denaro più comuni per i mutuatari di mutui ipotecari medici:

Dr. Smith ha acquistato la sua casa utilizzando un prestito ipotecario medico finanziato al 100% al 4,75% nel luglio del 2013. Limporto del prestito originale era di $ 500.000 con pagamenti mensili di capitale e interessi di $ 2.608,24. Linteresse a vita per quel prestito sarebbe stato di $ 438.965,21. Avanti veloce di tre anni fino ad oggi e la proprietà della dottoressa Smith si è apprezzata di circa $ 600.000 di valore e deve $ 475.712 sul suo mutuo originale.

Quando ha acquistato la casa, non aveva soldi da mettere giù e molto pochi opzioni. Il prestito ipotecario medico era probabilmente la sua migliore scommessa. Ma ora che ha oltre il 20% di azioni e una sana storia di guadagni, si sono aperte tutte le opzioni. È probabile che sarebbe in grado di qualificarsi per la migliore offerta in circolazione.

Se avesse liniziativa di rifinanziare e volesse mantenere il pagamento simile a quello a cui era già abituata, starebbe cercando ad un nuovo mutuo fisso a 20 anni al 3%. Il pagamento mensile del capitale e degli interessi sulla nuova ipoteca di $ 475.712 arriverebbe a $ 2.638,29. Ancora più importante, avrebbe ridotto di sette anni il suo periodo di rimborso con un aumento di soli $ 30 / mese nel pagamento. Ora che è una corsa a casa!

Potrebbe anche prendere in considerazione il rifinanziamento in un nuovo prestito ipotecario medico. Sarebbe stato meglio, ma neanche lontanamente allettante come il mutuo convenzionale. Ora è nella posizione giusta per i mutui tradizionali e dovrebbe approfittarne.

Quando stai considerando un rifinanziamento , assicurati di controllare alcuni istituti di credito diversi.

E ricorda, mentre il rifinanziamento in un nuovo prestito medico può essere un buon affare, non è sempre il migliore. Fare i compiti prima di rifinanziare il prestito ipotecario medico ripagherà.Idealmente, hai anche qualcuno, come un pianificatore finanziario, che può aiutarti ad analizzare le tue opzioni in modo obiettivo.

Quando dovresti evitare i prestiti ipotecari per i medici?

Forse ormai lo sei più entusiasta che mai allidea di acquistare una casa, soprattutto ora che sai che esiste unopzione in cui puoi ottenere una casa con $ 0 in meno e senza PMI. Tuttavia, al fine di coprire tutte le mie basi, volevo sottolineare che probabilmente dovresti stare lontano dai prestiti ipotecari del medico se una o tutte queste condizioni si applicano:

• La facilità di ottenere un Il prestito ipotecario medico ti induce a considerare lacquisto di troppa casa
• Hai (o avrai) almeno il 20% da mettere giù sulla casa. In questa situazione, unipoteca convenzionale è la cosa migliore.
• Sei nellesercito. In questa situazione, guarda invece un prestito VA
• Ti aspetti un grande afflusso di denaro subito dopo lacquisto e stai utilizzando lipoteca del medico per concludere laffare ora
• Non lo sei a tuo agio con la prospettiva di iniziare il 5-10% sottacqua a casa tua (in altre parole, non vuoi scrivere un grande assegno per uscirne se le tue circostanze cambiano)

Puoi leggere ulteriori informazioni su questi punti nel nostro post sul blog: “5 aspetti negativi del prestito ipotecario medico che non hai considerato”.

Alternative da considerare prima di firmare

A mio parere, è meglio aspettare fino a quando non hai almeno il 20% da mettere giù sulla casa. In questo modo, otterrai il miglior affare possibile. Inoltre, non devi assumerti nessuno dei rischi che derivano dal finanziamento di qualcosa 100 %.

Se questa idea ti piace, per ora affittala e inizia a mettere da parte un po di contanti in preparazione per lacquisto della tua prima casa. Se possiedi già una casa e prevedi di aggiornarla, il modo migliore per risparmia per il tuo futuro giù pa lo scopo è estinguere più rapidamente il mutuo corrente. Potresti anche considerare di rifinanziare il tuo mutuo attuale in un periodo più breve per abituarti ai pagamenti mensili. Puoi anche strutturare il nuovo prestito in modo che ti consenta di accumulare capitale per limporto necessario per avere il 20% entro il momento in cui prevedi di eseguire laggiornamento.

Ci sono molti altri tipi di prestiti che non abbiamo coperto che potrebbe entrare in gioco. Eccone alcuni:

1) Il prestito convenzionale con PMI richiede in genere una riduzione di almeno il 10%. Se hai il 10% da mettere giù, questa potrebbe essere unopzione migliore del mutuo ipotecario medico, se prevedi di possedere la casa abbastanza a lungo da far cessare il PMI.

2) Il prestito FHA in genere richiede 3% in meno e ha tariffe molto competitive, ma include anche un canone mensile permanente simile a un PMI. La tariffa mensile FHA lo rende molto meno allettante per la maggior parte dei mutuatari.

3) Il prestito Jumbo con PMI richiede in genere una riduzione di almeno il 10%. Questo tipo di prestito varrebbe la pena paragonare a prestiti ipotecari medici più grandi. Spesso dipende da quanto tempo prevedi di possedere la casa. Il Jumbo potrebbe avere un tasso inferiore, ma viene fornito anche con PMI.

Altre risorse sui mutui

Ci sono molte risorse online per aiutarti a saperne di più sui mutui. Alcuni esempi includono:

• The Mortgage Professor: un sito con diversi calcolatori di mutui e fogli di calcolo per analizzare le opzioni di mutuo.

• White Coat Investor List di istituti di credito ipotecario per medici negli Stati Uniti: controlla lelenco di Jim di molti istituti di credito ipotecario per medici negli Stati Uniti organizzato per stato.

Inoltre, se ti senti sopraffatto da tutte queste opzioni , per favore contattaci. Aiutiamo i clienti a orientarsi continuamente in questo tipo di decisioni. Siamo lieti di organizzare una consulenza gratuita per scoprire se siamo adatti.