Come superare in astuzia lassicurazione ipotecaria privata

Nessuno vuole dover pagare unassicurazione ipotecaria privata (PMI) su un mutuo. Non è economico e si aggiunge al costo mensile del mutuo. Capire se puoi evitare il PMI inizia con la comprensione del motivo per cui potresti rimanere bloccato con esso.

Una delle misure di rischio che i finanziatori utilizzano per sottoscrivere un mutuo è il rapporto prestito / valore (LTV) del mutuo. Si tratta di un semplice calcolo effettuato dividendo limporto del mutuo per il valore della casa. Maggiore è il rapporto LTV, maggiore è il profilo di rischio del mutuo. La maggior parte dei mutui con un rapporto LTV superiore all80% richiede che il PMI sia pagato dal mutuatario. Questo perché si ritiene che un mutuatario che possiede meno del 20% del valore della proprietà abbia maggiori probabilità di essere insolvente per un prestito.

PMI in profondità

Facciamo “s supponi, ad esempio, che il prezzo della casa che stai acquistando sia di $ 300.000 e limporto del prestito sia di $ 270.000 (il che significa che hai effettuato un acconto di $ 30.000), risultando in un rapporto LTV del 90%. Il pagamento mensile del PMI sarebbe compreso tra $ 117 e $ 150, a seconda del tipo di mutuo che si ottiene (mutui a tasso variabile, o ARM, req uire pagamenti PMI più elevati rispetto ai mutui a tasso fisso.)

Tuttavia, il PMI non è necessariamente un requisito permanente. Gli istituti di credito sono tenuti a ridurre il PMI quando il rapporto LTV di un mutuo raggiunge il 78% attraverso una combinazione di riduzione principale del mutuo e apprezzamento del prezzo della casa. Se parte della riduzione del rapporto LTV è dovuto allapprezzamento del prezzo della casa, tieni presente che dovrai pagare una nuova valutazione per verificare limporto dellapprezzamento.

Unalternativa al pagamento del PMI è utilizzare una seconda ipoteca o cosa ” è noto come prestito piggyback. Ecco come funziona: si ottiene un primo mutuo di importo pari all80% del valore della casa, evitando così il PMI, e poi si accede a un secondo mutuo di importo pari al prezzo di vendita della casa, meno limporto di lacconto e limporto del primo mutuo.

Utilizzando i numeri dellesempio sopra, se la casa che stai acquistando costa $ 300.000, prenderesti un primo mutuo per $ 240.000 , effettua un acconto di $ 30.000 e ottieni una seconda ipoteca per $ 30.000. Ciò elimina la necessità di pagare il PMI perché il rapporto LTV della prima ipoteca è dell80%. Tuttavia, ora disponi anche di una seconda ipoteca che quasi certamente avrà un tasso di interesse più alto della tua prima ipoteca.

Sebbene siano disponibili molti tipi di seconda ipoteca, linteresse più elevato la tariffa è pari al corso. Tuttavia, i pagamenti combinati per il primo e il secondo mutuo sono solitamente inferiori ai pagamenti del primo mutuo più il PMI.

I compromessi

Per riassumere , quando si tratta di PMI, se hai meno del 20% del prezzo di vendita o del valore di una casa da utilizzare come acconto, hai due opzioni di base:

1. Utilizza un primo mutuo “autonomo” e paga il PMI fino a quando il LTV del mutuo raggiunge il 78%, a quel punto il PMI può essere eliminato.
2. Utilizza una seconda ipoteca. Ciò si tradurrà molto probabilmente in spese ipotecarie iniziali inferiori rispetto al pagamento del PMI. Tuttavia, una seconda ipoteca di solito comporta un tasso di interesse più elevato rispetto alla prima ipoteca e può essere eliminata solo estinguendola o rifinanziando la prima e la seconda ipoteca in una nuova ipoteca autonoma. Presumibilmente, lo faresti quando il LTV raggiunge l80% o meno, quindi non sarà richiesto alcun PMI.

Diversi altri fattori possono giocare in questa decisione. Ad esempio:

• Confronta i possibili risparmi fiscali associati al pagamento del PMI con i risparmi fiscali associati al pagamento degli interessi su una seconda ipoteca. Chiedi al tuo commercialista informazioni sulle norme fiscali dellIRS sulla deduzione degli interessi sui mutui.
• Confronta il costo di una nuova valutazione per eliminare il PMI con i costi del rifinanziamento di una prima e seconda ipoteca in un unico mutuo autonomo. Si noti il rischio che i tassi di interesse possano aumentare tra il momento della decisione iniziale del mutuo e il momento in cui il primo e il secondo mutuo sarebbero rifinanziati.
• Verificare i diversi tassi di una riduzione principale delle due opzioni.
• Prendi nota del valore del denaro nel tempo (lidea che il denaro che spendi ora valga più dello stesso importo in futuro).

Tuttavia, la variabile più importante nella decisione è il tasso previsto di apprezzamento dei prezzi delle case. Se scegli un primo mutuo autonomo che richiede di pagare il PMI, invece di ottenere un secondo mutuo senza PMI, quanto velocemente la tua casa potrebbe apprezzare in valore fino al punto in cui il LTV è del 78% e il PMI può essere eliminato ? Questo è il fattore decisivo fondamentale e, quindi, quello su cui ci concentreremo ora.

Apprezzamento: la chiave del processo decisionale

Qui “s il fattore decisionale più importante: una volta che il PMI viene eliminato dal primo mutuo autonomo, il pagamento mensile dovuto sarà inferiore ai pagamenti combinati del primo e del secondo mutuo. Ciò solleva due domande. Primo, quanto tempo ci vorrà prima che il PMI possa essere eliminato? In secondo luogo, quali sono i risparmi associati a ciascuna opzione?

Di seguito sono riportati due esempi basati su diverse stime del tasso di apprezzamento del prezzo delle abitazioni.

Esempio 1: un lento tasso di apprezzamento del prezzo della casa

Le tabelle seguenti confrontano i pagamenti mensili di un mutuo a tasso fisso trentennale autonomo con PMI rispetto a un 30 Ipoteca di primo grado a tasso fisso annuale abbinato a una seconda ipoteca di 30 anni / scadenza 15 anni.

I mutui hanno le seguenti caratteristiche:

Nella tabella seguente sono stimati i tassi annuali di apprezzamento dei prezzi delle case.

Notare che il pagamento PMI di $ 120 viene ridotto dal pagamento mensile totale del primo mutuo autonomo nel mese 60 (vedi tabella sotto) quando lLTV raggiunge il 78% attraverso una combinazione di riduzione del capitale e apprezzamento del prezzo della casa.

La tabella seguente mostra i pagamenti mensili combinati del primo e del secondo mutuo. Tieni presente che il pagamento mensile è costante. Il tasso di interesse è una media ponderata. LLTV è solo quello della prima ipoteca.

Utilizzando il primo e il secondo mutuo, è possibile risparmiare $ 85 dollari al mese per i primi 60 mesi. Ciò equivale a un risparmio totale di $ 5.100. A partire dal mese 61, il primo mutuo autonomo ottiene un vantaggio di $ 35 al mese per i restanti termini del mutuo. Se dividiamo $ 5.100 per $ 35, otteniamo 145.

In altre parole, in questo scenario di lento apprezzamento dei prezzi delle case, a partire dal mese 61, ci vorrebbero altri 145 mesi prima il vantaggio di pagamento del primo mutuo autonomo senza PMI potrebbe recuperare il vantaggio iniziale del primo e del secondo mutuo combinati. (Questo periodo di tempo sarebbe allungato se si considerasse il valore temporale del denaro.)

Esempio 2: un rapido apprezzamento del prezzo della casa

Lesempio di seguito si basa sugli stessi mutui di cui sopra. Tuttavia, vengono utilizzate le seguenti stime di apprezzamento dei prezzi delle case.

In questo esempio, mostriamo solo una singola tabella di pagamenti mensili per le due opzioni (vedi tabella sotto). Si noti che il PMI in questo caso è diminuito nel mese 13 a causa del rapido apprezzamento del prezzo delle abitazioni, che abbassa rapidamente il LTV al 78%.

I mutui combinati hanno solo un vantaggio di pagamento di $ 85 per 12 mesi. Ciò equivale a un risparmio totale di $ 1.020. A partire dal mese 13, il mutuo autonomo ha un vantaggio di pagamento di $ 35. Se dividiamo $ 1.020 per 35, possiamo determinare che sarebbero necessari 29 mesi per recuperare i risparmi iniziali del primo e del secondo mutuo combinati.

In altre parole, a partire da mese 41, il mutuatario starebbe finanziariamente meglio scegliendo il primo mutuo autonomo con PMI. (Questo periodo di tempo sarebbe allungato se si considerasse il valore temporale del denaro.)

The Bottom Line

Se sei un mutuatario che ha meno del 20% di acconto, la decisione se utilizzare un primo stand- solo mutuo e PMI o optare per una combinazione di primo e secondo mutuo è in gran parte una funzione della velocità con cui prevedi che il valore della tua casa aumenti.

• Se scegli di pagare il PMI, può essere eliminato tramite una valutazione una volta che il LTV raggiunge il 78%.
• Se scegli di utilizzare una combinazione di primo e secondo mutuo, è probabile che tu abbia il pagamento iniziale risparmio. Tuttavia, lunico modo per eliminare la seconda ipoteca, che probabilmente avrà un tasso di interesse più alto della prima, è estinguerla o rifinanziare il primo e il secondo prestito in un nuovo mutuo autonomo.

Se non riesci a trovare un acconto più alto o una casa meno costosa, calcola le tue opzioni in base al tuo orizzonte temporale e a come prevedi che si sviluppi il mercato immobiliare. Niente è del tutto prevedibile, ovviamente, ma questo ti darà le migliori possibilità di prendere la decisione più favorevole.