Avvisare quando termina un contratto di locazione: come? Quando? Chi?

ORLANDO, Florida – Di recente, cè stato un aumento delle chiamate alla hotline legale della Florida Realtors® per quanto riguarda la risoluzione di un contratto di locazione e quanto preavviso una parte deve dare allaltra se stanno lasciando o non rinnovare.

Questi chiamanti hanno una vasta gamma di ipotesi su quale sia “la regola” per la notifica quando le parti si avvicinano alla fine di un contratto di locazione. Analizziamo come funziona effettivamente:

Chiamante n. 1: “Linquilino non rinnova il contratto di locazione ma non lo comunica mai al proprietario. Laffittuario non è obbligato ad avvisare il padrone di casa che stanno partendo? “

Risposta: So che questo è il tuo preferito, ma dipende. Ecco come determinare la risposta: guarda al contratto di locazione.

Il contratto di locazione richiede un certo numero di giorni di notifica da parte delle parti nel caso in cui non rinnovino e / o lascino la proprietà? In caso contrario, il contratto di locazione termina quando termina il contratto di locazione. In legalese, questo è chiamato affitto di una durata specifica. Esempio? Le parti hanno un contratto di locazione che inizia il 1 ° ottobre 2020 e termina il 30 settembre 2021. Non cè nulla nel contratto di locazione che menzioni qualcosa sulla notifica di mancato rinnovo o di sgombero dei locali. Pertanto, il contratto di locazione termina il 30 settembre 2021 e nessuna delle parti ha lobbligo legale di informare laltra.

Chiamante n. 2: “La legge richiede che linquilino dia almeno 60 giorni di preavviso al padrone di casa che linquilino sta lasciando i locali. “

Risposta: Questo è un malinteso comune probabilmente basato sulla lingua nel Capitolo 83, Parte II, degli Statuti della Florida, più comunemente indicato come il proprietario / Tenant Act. In particolare, la sezione 83.575 (1) afferma, nella parte pertinente, che “un contratto di locazione con durata specifica può contenere una disposizione che richiede allinquilino di informare il locatore entro un periodo specifico prima di lasciare i locali alla fine del contratto di locazione … Tuttavia, un contratto di noleggio potrebbe non richiedere più di 60 giorni di preavviso… “

Diamo unocchiata più da vicino a questo. Innanzitutto, è importante notare che dice che il contratto di noleggio può contenere un obbligo di notifica. Ciò significa che non è necessario, ma potrebbe. Quindi, se il contratto di locazione non dice nulla (vedi Caller # 1 sopra), allora non vi è alcun requisito.

Secondo, dice che se il contratto contiene questo requisito di notifica, allora non può richiedere un avviso che è più lontano di 60 giorni. Quindi questo potrebbe significare che cè un preavviso di 25 giorni, un preavviso di 30 giorni o un preavviso di 58 giorni. Non può superare i 60 giorni. Non esiste una norma di legge generica che richieda un preavviso di 60 giorni.

Chiamante n. 3: “Linquilino si è imbattuto per caso nel proprietario, che ha detto che lo avrebbe chiamato per una visita a piedi la prossima settimana da quando il contratto di locazione stava per scadere. Linquilino è in preda al panico: non aveva idea che il proprietario non avesse intenzione di rinnovare il contratto di locazione e non intendeva trasferirsi. “

Risposta: come indicato nel primo esempio , guarda al contratto di locazione. Se non vi è alcun obbligo di notifica allinterno del contratto di locazione, linquilino ha fatto un grande presupposto di poter rimanere.

Come ho detto prima, il contratto di locazione termina quando termina il contratto di locazione. , Florida Statute 83.575 (1) afferma che se il contratto di locazione richiede la notifica da parte dellinquilino al proprietario in merito allo sgombero, ci deve essere un uguale requisito da parte del proprietario di notificare linquilino se laffitto non deve essere rinnovato. Quindi, ancora una volta, se il contratto di locazione tace su questo problema, non è necessario alcun obbligo di notifica.

Cosa togliere da questo articolo? Sebbene Per ottenere un obbligo di notifica da parte delle parti, la comunicazione è ancora fondamentale. Una “best practice” per i gestori di proprietà: crea un calendario per ricordare che un contratto di locazione sta per scadere. Questo ti dà il tempo di contattare il proprietario per chiedere informazioni sullinteresse per il rinnovo in modo da poter discuterne con linquilino. Forse il proprietario non lha fatto. Mi piace che linquilino abbia pagato in ritardo diversi canoni di locazione e non abbia mai pagato le penali in ritardo. In quanto tale, il proprietario non ha alcun interesse a rinnovare con quellinquilino.

Un saggio gestore di proprietà comunicherebbe lintenzione del proprietario di andare avanti con un nuovo inquilino e ricordare allattuale inquilino che ci si aspetta che sia fuori dalla proprietà entro la fine del contratto di locazione. Ciò dovrebbe essere fatto abbastanza presto da consentire allinquilino di prendere accordi alternativi e trasferirsi. Chiamare un inquilino il giorno stesso prima della fine di un contratto di locazione non è il modo migliore per gestire questo scenario.

Si raccomanda inoltre che un inquilino interessato a rinnovare un contratto di locazione lo comunichi al proprietario prima della fine del contratto di locazione. Il proprietario è disposto a rinnovare? In tal caso, ottimo. Ottieni un nuovo contratto di locazione tog ether affinché le parti eseguano o stipulino un contratto di locazione mese per mese.

Indipendentemente da ciò, è imperativo che le parti comunichino anche se il contratto di locazione non lo richiede legalmente.Altrimenti, potresti avere una situazione in cui linquilino pensava di poter rimanere, il proprietario non ha intenzione di rinnovare e, infatti, ha firmato un nuovo contratto di locazione con un nuovo inquilino per iniziare la prossima settimana. In breve, un casino.

Meredith Caruso è Associate General Counsel per Florida Realtors