Hogyan lehet túlmutatni a magán jelzálogbiztosításon

Senki sem akarja, hogy jelzálogkölcsön mellett magán jelzálogbiztosítást (PMI) kelljen fizetnie. Ez nem olcsó, és növeli a jelzálog havi költségeit. Annak kiderítése, hogy elkerülheti-e a PMI-t, először annak megértésével kezdődik, hogy miért ragaszkodhat hozzá.

Az egyik kockázati intézkedés, amelyet a hitelezők használnak a jelzálog fedezésében, a jelzálog hitel-érték (LTV) aránya. Ez egy egyszerű számítás, amelyet úgy végeznek, hogy a kölcsön összegét elosztják a lakás értékével. Minél magasabb az LTV arány, annál magasabb a jelzálog kockázati profilja. A legtöbb olyan jelzálogkölcsön, amelynek LTV aránya meghaladja a 80% -ot, megköveteli, hogy a PMI-t az adós fizesse. Ez azért van így, mert az a hitelfelvevő, aki az ingatlan értékének kevesebb mint 20% -ával rendelkezik, nagyobb valószínűséggel nem teljesíti a hitelt.

PMI mélységben

Let “s Tegyük fel például, hogy a megvásárolt lakás ára 300 000 USD, a kölcsön összege 270 000 USD (ami azt jelenti, hogy 30 000 USD előleget fizetett), aminek eredményeként az LTV aránya 90%. A havi PMI-befizetés 117 USD között lenne és 150 dollár, a kapott jelzálog típusától függően. (Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök vagy ARM-ek magasabb rögzített kamatozású jelzálogkölcsönöknél magasabb PMI-kifizetéseket igényel.)

A PMI azonban nem feltétlenül állandó követelmény. A hitelezőknek el kell utasítaniuk a PMI-t, ha a jelzálog LTV-mutatója eléri a 78% -ot a jelzálog főtőke-csökkentésének és a lakásárak felértékelődésének kombinációjával. Ha az LTV-arány csökkenésének egy részét a lakásárak felértékelődése okozza, ne feledje, hogy az új értékbecslésért fizetnie kell a megbecsülés mértékének igazolásához.

A PMI fizetésének alternatívája a második jelzálog használata vagy mi ” s piggyback kölcsönként ismert. Így működik: Első jelzáloghoz jut, amelynek összege megegyezik a lakás értékének 80% -ával, elkerülve ezzel a PMI-t, majd felvesz egy második jelzálogot, amelynek összege megegyezik a lakás eladási árával, levonva a lakás értékét. az előleg és az első jelzálog összege.

A fenti példában szereplő számok felhasználásával, ha a vásárolt lakás 300 000 dollárba kerül, akkor első jelzálogot 240 000 dollárért vesz fel , tegyen egy 30 000 dolláros előleget és szerezzen egy második jelzálogot 30 000 dollárért. Ez kiküszöböli a PMI fizetésének szükségességét, mert az első jelzálog LTV-hányada 80%. Van azonban egy második jelzálogod is, amelynek szinte biztosan magasabb kamatlába lesz, mint az első jelzálogodnak.

Bár sokféle második jelzálog áll rendelkezésre, a magasabb kamat aránya a kurzusra par. Ennek ellenére az első és a második jelzálog együttes befizetése általában kevesebb, mint az első jelzálog és a PMI befizetése.

A kompromisszumok

Összefoglalva , ha a PMI-ről van szó, ha a lakás eladási árának vagy értékének kevesebb, mint 20% -a használható előlegként, két alapvető lehetősége van:

1. Használjon “önálló” első jelzálogot, és fizessen PMI-t, amíg a jelzálog LTV-je el nem éri a 78% -ot, ekkor a PMI megszüntethető.
2. Használjon második jelzálogot. Ez nagy valószínűséggel alacsonyabb kezdeti jelzálogköltségeket eredményez, mint a PMI kifizetése. A második jelzálog azonban általában magasabb kamatlábbal rendelkezik, mint az első jelzálog, és csak akkor szüntethető meg, ha azt visszafizeti, vagy az első és a második jelzálogot új önálló jelzáloggá refinanszírozza. Feltehetően ezt akkor tenné meg, amikor az LTV eléri a 80% -ot vagy kevesebbet, így nincs szükség PMI-re.

Számos egyéb tényező is szerepet játszhat ebben a döntésben. Például:

• Hasonlítsa össze a PMI befizetésével járó lehetséges adómegtakarításokat a második jelzálogkölcsön kamatfizetésével járó adómegtakarításokkal. Kérdezze meg könyvelőjét a jelzálogkölcsön-kamat levonására vonatkozó IRS-adószabályokról.
• Hasonlítsa össze a PMI kiküszöbölésére szolgáló új értékelés költségeit az első és második jelzálog egyetlen, önálló jelzálogként történő refinanszírozásának költségeivel. Vegye figyelembe azt a kockázatot, hogy a kamatlábak emelkedhetnek a kezdeti jelzálog-döntés időpontja és az első és második jelzálog refinanszírozásának időpontja között.
• Ellenőrizze a két opció fő csökkentésének különböző mértékeit.
• Vegye figyelembe a pénz időértékét (az az elképzelés, hogy a most elköltött pénz többet ér, mint a jövőben ugyanez az összeg).

A döntés legfontosabb változója azonban a lakásárak várható drágulása. Ha önálló első jelzálogot választ, amelyhez PMI-t kell fizetnie – ahelyett, hogy PMI nélküli második jelzálogot kapna -, akkor milyen gyorsan értékelheti otthona az értékét addig a pontig, ahol az LTV 78%, és a PMI megszüntethető ? Ez a legfontosabb döntés, és ezért az, amelyre most összpontosítunk.

Értékelés: A döntéshozatal kulcsa

Itt a legfontosabb döntési tényező: Amint a PMI-t kiküszöbölik az önálló első jelzálogból, a havi fizetési kötelezettség kevesebb lesz, mint az első és a második jelzálog együttes befizetése. Ez két kérdést vet fel. Először is, mennyi idő telik el, amíg a PMI megszüntethető? Másodszor, milyen megtakarítások társulnak az egyes opciókhoz?

Az alábbiakban két példa látható, amelyek a lakásárak felértékelődésének különböző becslésein alapulnak.

1. példa: A lakásárak felértékelődésének lassú üteme

Az alábbi táblázatok összehasonlítják az önálló, 30 éves, fix kamatozású jelzálog havi befizetéseit a PMI-vel és a 30 éves fix kamatozású első jelzálog és 30 év / esedékessé váló 15 év második jelzálog kombinálva.

A jelzálogkölcsönök a következő jellemzőkkel bírnak:

Az alábbi táblázatban becsülik a lakásárak felértékelődésének éves mértékét.

Figyelje meg, hogy a 120 dolláros PMI-fizetés kiesik az önálló első jelzálog teljes havi befizetéséből a 60. hónapban (lásd az alábbi táblázatot), amikor az LTV eléri a 78% -ot a tőke csökkentése és a lakásárak felértékelődésének kombinációjával.

Az alábbi táblázat az első és a második jelzálog együttes havi befizetéseit mutatja. Vegye figyelembe, hogy a havi fizetés állandó. A kamatláb súlyozott átlag. Az LTV csak az első jelzálogé.

Az első és a második jelzálog felhasználásával havonta 85 dollár megtakarítható az első 60 hónap. Ez összesen 5100 dollár megtakarítást jelent. A 61. hónaptól kezdve az önálló első jelzálogkölcsön havi 35 dolláros előnyt szerez a jelzálogkölcsön fennmaradó feltételei tekintetében. Ha 5100 dollárt elosztunk 35 dollárral, akkor 145-öt kapunk.

Más szavakkal, ebben a lassú lakásár-felértékelődés forgatókönyvében, a 61. hónapban kezdődően még 145 hónapra lenne szükség, mielőtt a PMI nélküli önálló első jelzálog fizetési előnye visszaszerezheti a kombinált első és második jelzálog kezdeti előnyét. (Ez az időtartam meghosszabbodna, ha figyelembe vesszük a pénz időértékét.)

2. példa: A lakásárak gyors felértékelődése

A példa az alábbiak ugyanazon jelzálogkölcsönökön alapulnak, mint fent. Azonban a következő lakásár-felértékelési becsléseket alkalmazzák.

Ebben a példában csak egyetlen táblázatot mutatunk be a havi befizetésekről a két lehetőség (lásd az alábbi táblázatot). Figyelje meg, hogy a PMI ebben az esetben a 13. hónapban elesik a gyors lakásárár-felértékelődés miatt, ami gyorsan csökkenti az LTV-t 78% -ra.

A kombinált jelzálogkölcsönöknek csak fizetési előny 85 USD 12 hónapra. Ez összesen 1020 USD megtakarítást jelent. A 13. hónaptól kezdődően az önálló jelzálog fizetési előnye 35 dollár. Ha 1020 dollárt elosztunk 35-tel, megállapíthatjuk, hogy 29 hónapba telik az első és a második jelzálog együttes megtakarításainak megtakarítása.

Más szavakkal, kezdve a 41. hónapban a hitelfelvevő anyagilag jobban járna, ha a PMI-vel önálló első jelzálogot választana. (Ez az időtartam meghosszabbodna, ha figyelembe vesszük a pénz időértékét.)

A lényeg:

Ha Ön hitelfelvevő, akinek kevesebb, mint 20% -os előlege van, akkor az első önmagában a jelzálog és a PMI, vagy az első és a második jelzálog kombinációjának választása nagymértékben annak függvénye, hogy várhatóan milyen gyorsan nő az otthona értéke.

• Ha úgy dönt, hogy fizet a PMI-nek, akkor az értékeléssel megszüntethető, ha az LTV eléri a 78% -ot.
• Ha az első és a második jelzálog kombinációjának használata mellett dönt, akkor valószínűleg kezdeti fizetést kap megtakarítás. A második jelzálogkölcsön kiküszöbölése azonban, amely valószínűleg magasabb kamatlábat fog felmutatni, mint az első, az a törlesztés, vagy az első és a második hitel újrafinanszírozása új önálló jelzáloggá.

Ha nem tud magasabb előleget vagy olcsóbb otthont előállítani, akkor az időhorizontja és az ingatlanpiac fejlődésének elvárásai alapján számolja ki lehetőségeit. természetesen teljesen kiszámítható, de ez adja a legnagyobb esélyt a legkedvezőbb döntés meghozatalára.