Első alkalommal vásárló otthoni vásárló ' útmutató

Az otthoni vásárlás kihívást jelenthet egy elsődleges számára. Végül is, annyi lépés, feladat és követelmény van, és aggódhat egy drága hiba elkövetése miatt. De az első otthoni vásárlók valóban élveznek néhány különleges előnyt, amelyek az új belépőknek az ingatlanpiacra való ösztönzésére szolgálnak. A folyamat demisztifikálása, hogy megkapja A legtöbbet hozza ki a vásárlásból, itt van egy áttekintés arról, hogy mit kell figyelembe vennie a vásárlás előtt, és mire számíthat maga a vásárlási folyamat, valamint tippeket, amelyek megkönnyítik az életet az első lakás megvásárlása után.

Az első- Time Homebuyer Advantage

A házvásárlást továbbra is az amerikai álom kulcsfontosságú szempontjának tekintik. Első vásárlóként hozzáférhet állami programokhoz, adókedvezményekhez és szövetségi fedezetű hitelekhez, ha nincs meg a szokásos minimális előleg – ideális esetben a hagyományos hitel vételárának 20% -a -, vagy ha Ön egy bizonyos csoport tagja (lásd alább a Fontos kiemelés részt). És akkor is minősülhet első vásárlónak, ha nem vagy kezdő.

Első lakásvásárló az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériuma szerint ( HUD), aki megfelel az alábbi feltételek bármelyikének:

• Olyan magánszemély, aki három éve nem rendelkezik fő lakóhellyel. otthon, de a házastársa nem, akkor közösen vásárolhat helyet első vásárlóként.
• Egyedülálló szülő, akinek csak volt házastársával volt háza házasságban.
• Lakóhelyét elhagyni kényszerülő háziasszony, akinek csak házastársával van tulajdonosa.
• Olyan magánszemély, akinek csak olyan fő lakóhelye van, amelyet nem az állandó alapítványhoz tartanak állandóan a hatályos előírások szerint.
• akinek csak olyan ingatlanja volt, amely nem felelt meg az állami, a helyi vagy az építési előírásoknak – és amelyet nem lehet megfelelőbbé tenni az állandó építmény felépítésének költségei alatt.

6 megvizsgálandó kérdés vásárlás előtt

Első lépésként meg kell határoznia, hogy mik a hosszú távú céljai, és hogy a lakás tulajdonjoga illeszkedik ezekbe a célokba. Talán egyszerűen arra törekszik, hogy mindazokat a “pazarolt” bérleti díjakat jelzálogfizetésekké alakítsa át, amelyek valami kézzelfoghatót: saját tőkét adnak Önnek. Vagy talán a lakás tulajdonjogát a függetlenség jelének tekinti, és élvezi azt az elképzelést, hogy saját földesurának kell lennie. jó befektetés is lehet. A nagyképű háztulajdonosi célok szűkítése jó irányba mutat. Itt van hat kérdés, amelyet fontolóra kell venni.

1. Hogyan pénzügyi egészség?

Mielőtt áttekintené az online listák oldalait, vagy megszeretné álmai otthonát, végezzen komoly pénzügyi ellenőrzéseket. Fel kell készülni mind a ház vásárlására, mind a folyamatos kiadásokra. Ennek az ellenőrzésnek az eredménye megmondja, hogy készen áll-e a nagy lépés megtételére, vagy többet kell-e tennie a felkészülés érdekében. Kövesse ezeket a lépéseket:

Nézze meg Ne is fontolja meg a lakásvásárlást, mielőtt sürgősségi megtakarítási számlája lenne három-hat hónap megélhetési költségekkel. Ha házat vásárol, jelentős előzetes költségek merülnek fel, beleértve az előleg és a bezárás költségeit is. Nem csak ezekre a költségekre, hanem a sürgősségi pénztárra is el kell költenie. A hitelezőknek szükségük lesz rá.

Az egyik legnagyobb kihívás az, hogy megtakarításait egy hozzáférhető, viszonylag biztonságos járműben tartsa, amely még mindig megtérül, így lépést tart az inflációval.

• Ha egy-három év áll rendelkezésére a cél megvalósítására, a befizetési igazolás jó választás lehet. Ez nem fog gazdaggá tenni, de nem vagy ” Nem fog pénzt is veszíteni (hacsak nem kap büntetést a korai pénzváltás miatt). Ugyanez az ötlet alkalmazható rövid lejáratú kötvény vagy fix kamatozású portfólió vásárlásakor is, amely némi növekedést eredményez, de megvéd a a tőzsdék zűrzavaros jellege.
• Ha hat hónap és egy év áll rendelkezésére, tartsa a pénzt likvidben. A magas hozamú megtakarítási számla lehet a legjobb megoldás.Győződjön meg arról, hogy FDIC biztosított (a legtöbb bank), hogy ha a bank alá kerül, akkor is elérheti a pénzét, legfeljebb 250 000 USD értékig.

Ellenőrizze költekezés. Pontosan tudnia kell, hogy mennyit költ el havonta – és merre tart. Ez a számítás megmondja, hogy mennyit fordíthat jelzálog fizetésre. Ne felejtsen el mindent elszámolni – a közüzemi szolgáltatásokat, az ételt, az autófenntartást és a fizetéseket, a hallgatói adósságokat, a ruházatot, a gyerekek tevékenységét, a szórakozást, a nyugdíjas megtakarításokat, a rendszeres megtakarításokat és minden egyéb tételt. p> Ellenőrizze a hitelt. Általában ahhoz, hogy lakáshitelhez jusson, jó hitelre, a számlák időben történő befizetésére van szükség, és az adósság / jövedelem (DTI) maximális aránya 43%. ezekben a napokban általában inkább a lakásköltségeket (tőke, kamat, adók és lakástulajdonosok biztosítása) korlátozzák a hitelfelvevők havi bruttó jövedelmének körülbelül 30% -ára, bár ez a szám a helyi ingatlanpiactól függően nagymértékben változhat.

2. Melyik típusú ház felel meg legjobban az Ön igényeinek?

Számos lehetősége van lakóingatlan vásárlásakor: hagyományos családi ház, duplex, egy sorház, egy társasház, egy szövetkezet vagy egy többcsaládos épület két-négy egységgel. Mindegyik opciónak megvannak az előnyei és hátrányai, a háztulajdonosi céltól függően s, ezért el kell döntenie, hogy mely típusú ingatlanok segítenek elérni ezeket a célokat. Bármely kategóriában spórolhat a vételáron, ha kiválasztja a felső rögzítőt, de előre kell figyelmeztetni: A rögzítő felső felső álomotthonká alakításához szükséges idő, tőke és pénz sokkal több lehet, mint amit megalkudtál .

3. Mely sajátosságokkal szeretné ellátni ideális otthonát?

Noha jó megtartani bizonyos rugalmasságot ebben a listában, életed talán legnagyobb vásárlását hajtod végre, és megérdemled, hogy ez a vásárlás minél jobban megfeleljen az igényeidnek és igényeidnek. A listának tartalmaznia kell az alapvető vágyakat, például a méretet és a környéket, egészen apróbb részletekig, például a fürdőszoba elrendezéséig és a tartós készülékekkel felszerelt konyháig.

4. Mennyi jelzálog fizet Ön jogosult?

A vásárlás megkezdése előtt fontos, hogy képet kapjon arról, hogy a hitelező mennyit ad Önnek az első lakás megvásárlásához. Azt gondolhatja, hogy megengedhet magának egy 300 000 USD értékű otthont, de a hitelezők azt gondolhatják, hogy Ön ” csak 200 000 dollárért jó csak olyan tényezők alapján, mint például mennyi egyéb adóssága van, havi jövedelme és mennyi ideje dolgozik a jelenlegi munkahelyén. Ezen kívül sok ingatlanügynök nem fog időt tölteni olyan ügyfelekkel, akik még nem tisztázták, mennyit megengedhetik maguknak, hogy költekezzenek.

Győződjön meg róla, hogy hitelre van előzetesen jóváhagyva, mielőtt ajánlatot adna egy otthonra: Sok esetben az eladók nem is fogadnak olyan ajánlatot, amelyet nem kísértek jelzálogkölcsön-előzetes jóváhagyással. Ezt jelzálogkölcsön igénylésével és a szükséges papírok kitöltésével teszi. Előnyös vásárolni hitelezőnél, és összehasonlítani a kamatlábakat és díjakat olyan eszköz segítségével, mint a jelzálog-számológép vagy a Google keresései.

5. Mennyit tudsz magadnak engedni? / h3>

Néha egy bank több házra ad hitelt, mint amennyit valójában fizetni akar. Csak azért, mert egy bank szerint 300 000 dollárt kölcsönöz, még nem jelenti azt, hogy valóban ennyit kellene kölcsönkérnie. Sokan először a lakásvásárlók elkövetik ezt a hibát, és végül “házszegényeknek” jutnak, és kevés marad, miután havi jelzálogkölcsön-fizetésüket teljesítik egyéb költségek, például ruházat, rezsi, üdülés, szórakozás vagy akár élelmiszer fedezésére.

Annak eldöntésekor, hogy mekkora hitelt vegyen fel, a ház teljes költségét akarja megnézni, nem csak a havi fizetést. Vegye figyelembe, hogy az ingatlan milyen magas tengelyek vannak a választott környéken, mennyibe kerül a háztulajdonosok biztosítása, mennyit számít a kiadásokra a ház fenntartásához vagy javításához, és mennyi lesz a bezárási költsége.

6 Ki segít otthont találni és végigvezeti Önt a vásárláson?

Az ingatlanügynök segít megtalálni az Ön igényeinek megfelelő és az Ön árkategóriájában lévő otthonokat, majd találkozni fog Önnel, hogy megtekinthesse ezeket az otthonokat. Miután megvásárolt otthont választott, ezek a szakemberek segítséget nyújtanak Önnek a teljes vásárlási folyamat tárgyalásában, ideértve az ajánlattételt, a hitelt és a papírmunkát. A jó ingatlanügynök szakértelme megvédheti Önt minden buktatótól a folyamat során. A legtöbb ügynök jutalékot kap, amelyet az eladó bevételeiből fizetnek.

A vásárlási folyamat

Most, hogy elhatároztad, hogy belevágsz a lépésbe, vizsgáljuk meg, mit tudsz elvárhatja magától a házvásárlási folyamattól. Zűrzavaros időszak lehet, amikor az ajánlatok és az ellenajánlatok dühösen röpködnek, de ha felkészült a szóváltásra (és a papírmunkára), ép elméjével átvészelheti a folyamatot. Itt található az alapvető előrelépés, amire számíthat:

Találjon otthont

Győződjön meg arról, hogy kihasználja az összes rendelkezésre álló lehetőséget a piacon lévő otthonok megtalálásához, ideértve az ingatlanközvetítő használatát, az online listák keresését és az Ön érdeklődésű környékeinek körbejárását az eladásra alkalmas táblák keresésével. Tegyen néhány tapintót barátaival, családjával és üzleti kapcsolataival is. Soha nem tudhatod, honnan származhat jó referencia vagy vezetés egy otthonhoz.

Ha komolyan vásárolsz egy otthont, ne lépj be egy nyitott házba anélkül, hogy ügynök (vagy legalábbis készen áll arra, hogy kidobja annak a nevét, akivel állítólag dolgozik). Láthatja, hogy miért nem működik az Ön érdeke, ha az eladó ügynökével kezd el foglalkozni, mielőtt kapcsolatba lépne sajátjával .

Ha költségkerete van, keressen olyan otthonokat, amelyek teljes potenciálját még ki kell aknázni. Még akkor is, ha nem engedheti meg magának, hogy kicserélje a fürdőszobában található förtelmes háttérképeket most hajlandó lehet élni vele egy darabig cserébe, ha bejut egy olyan helyre, amelyet megengedhet magának. Ha az otthon kielégíti az Ön igényeit a nehezen megváltoztatható nagy dolgok (például elhelyezkedés és méret) tekintetében, ne hagyja, hogy a fizikai tökéletlenségek elhárítsák Önt. Az első alkalommal vásárló házaknak olyan házat kell keresniük, amelyhez hozzáadott értéket adhatnak, ez biztosítja a saját tőke megugrását, hogy segítsen nekik feljutni az ingatlanlétrán.

Fontolja meg finanszírozási lehetőségeit és biztonságos finanszírozását

Az első alkalommal vásárlók széles választékot kínálnak olyan lehetőségek, amelyek segítenek nekik otthonukba jutni – mindazok, amelyek bármely vásárló rendelkezésére állnak, beleértve a Szövetségi Lakásügyi Hatóság (FHA) által támogatott jelzálogkölcsönöket, és különösen azok, akik kifejezetten kezdőknek szólnak. Sok első alkalommal vásárló otthoni vásárlói program minimum 3% -os előleget kínál 5% -ra (szemben a szokásos 20% -kal), és néhány esetben egyáltalán nincs szükség előlegre. Ügyeljen arra, hogy átgondolja:

• HUD erőforráslista. Noha a kormányhivatal maga nem nyújt közvetlen támogatást magánszemélyeknek, az IRS adómentes státusszal rendelkező szervezeteknek nyújt támogatást az első lakásvásárlók számára. A HUD webhelyének részletei vannak. Az FHA (és kölcsönprogramja) a HUD része.
• Az Ön IRA-ja. Minden első alkalommal vásárló akár 10 000 dollárt is felvehet egyéni hagyományos IRA-jából vagy Roth IRA-jából anélkül, hogy megfizetné a korai kivonás 10% -os büntetését (de akkor is adót fizet, ha hagyományos IRA-t használ). Ez azt jelenti, hogy egy pár kivonhat legfeljebb 20 000 dollárt (minden számláról 10 000 dollárt) kell felhasználni az első otthoni vásárláshoz. Csak tudd, hogy ha 120 napon belül nem fizeted vissza a pénzt – és 59½ évesnél fiatalabb vagy -, akkor 10% büntetést von maga után. Jövedelemadóval is kell tartoznia a visszavonás (ok) miatt.
• Államának programjai. Számos állam, köztük Illinois, Ohio és Washington, pénzügyi támogatást kínál az előlegekhez és a zárási költségekhez, valamint az ingatlan rehabilitációjának vagy javításának költségeihez az arra jogosult első vásárlók számára. ezekben a programokban a jövedelem és gyakran az ingatlan vételárának nagysága alapul.
• Indián opciók. Az indián háztartásbeli vásárlók 184. szakaszú hitelt igényelhetnek. Ehhez a hitelhez 1,5 % hitel előleggarancia díja és 2.25% előleg az 50.000 USD feletti hiteleknél (az ezen összeg alatti hiteleknél ez 1.25%). A 184. szakasz szerinti kölcsönök csak családi házakra (egy-négy egységre) és elsődleges lakóhelyekre használhatók fel.

Ne kössön hűség a jelenlegi pénzintézetéhez, amikor előzetes jóváhagyást vagy jelzálogkölcsönt keres: Vásároljon, még akkor is, ha csak egy típusú hitelre jogosult. A díjak meglepően változatosak lehetnek. Az FHA-hitelnek például eltérő díjai lehetnek attól függően, hogy egy helyi bankon, hitelszövetkezeten, jelzálogbankáron, nagy bankon vagy jelzálogközvetítőn keresztül folyamodik-e a kölcsönhöz. A jelzálog-kamatlábak, amelyek természetesen nagy hatással vannak az otthonáért fizetett teljes árra, szintén változhatnak.

Amint letelepedett egy hitelezővel és jelentkezett, a hitelező ellenőrizni fogja az összes rendelkezésre bocsátott pénzügyi információt (hitel pontszámok ellenőrzése, foglalkoztatási információk ellenőrzése, DTI kiszámítása stb.). A hitelező egy bizonyos összegig előbizonyíthatja a hitelfelvevőt. Ne feledje, hogy még akkor is, ha előzetesen jóváhagyták jelzálogkölcsönre, a kölcsöne az utolsó pillanatban eshet át, ha valamit tesz a hitel pontszámának megváltoztatásáért, például finanszíroz egy autóvásárlást.

Egyes hatóságok azt is javasolják, hogy legyen tartalék hitelező. A hitelre való jogosultság nem garantálja, hogy a hitelt végül finanszírozni fogják: A jegyzési irányelvek elmozdulhatnak, a hitelező kockázatelemzése és a befektetői piac megváltozhat. Az ügyfelek aláírhatják a hitel- és letéti dokumentumokat, majd a zárás előtt 24–48 órával értesítést kapnak arról, hogy a hitelező befagyasztotta a hitelprogram finanszírozását. Ha van egy második hitelezője, amely már minősített jelzálogkölcsönre, akkor alternatív módot kínál arra, hogy a folyamatot ütemben tartsa, vagy annak közelében maradjon.

Ajánlatot tegyen

Az Ön ingatlanközvetítője segít abban, hogy eldöntse, mennyi pénzt szeretne felajánlani a házért, minden feltétel mellett. Megbízottja ezután bemutatja az ajánlatot az eladó ügynökének; az eladó vagy elfogadja az ajánlatát, vagy pedig ellenajánlatot ad ki. Ezután elfogadhatja, vagy folytathatja az oda-vissza járást, amíg meg nem éri az üzletet, vagy úgy dönt, hogy felmondja. .

Az ajánlat elküldése előtt nézze át még egyszer a költségkeretét. Ezúttal vegye figyelembe a becsült zárási költségeket (amelyek a vételár 2% -ától 5% -ig terjedhetnek) ), az ingázási költségek, valamint az azonnali javítások és kötelező készülékek, amelyekre a költözés előtt szükség lehet. Gondolkodjon előre: Könnyű elárasztani a magasabb vagy váratlan közüzemi és egyéb költségeket, ha bérletből nagyobb lakásba költözik. . Az elmúlt 12 hónap energiaszámláját kérheti például, hogy képet kapjon az átlagos havi költségekről.

Ha megállapodásra jut jóhiszemű befizetést fog tenni, és a folyamat ezután letétbe kerül. A letéti egy rövid időszak (gyakran kb. 30 nap), amely alatt az eladó kiveszi a házat a piacról azzal a szerződéses elvárással, hogy Ön megveszi —Feltéve, hogy a vizsgálat során nem talál komoly problémákat vele.

Ellenőriztesse az otthont

Még akkor is, ha azt az otthont kívánja megvásárolni, amelyet tervez. hibátlannak tűnik, nem helyettesítheti azt, ha egy képzett szakember otthon ellenőrzi az ingatlant az Ön potenciális új otthona minősége, biztonsága és általános állapota szempontjából. Nem akar elakadni egy pénzgödörnél, vagy w sok váratlan javítás miatt a fejfájás. Ha az otthoni ellenőrzés során olyan súlyos hibákat tárnak fel, amelyeket az eladó nem árult el, akkor általában visszavonhatja ajánlatát és visszakaphatja betétjét. Alternatív megoldásként tárgyalhat, hogy az eladó végezze el a javításokat, vagy engedje meg az eladási árat.

Bezárás – vagy továbblépés

Ha sikerült megállapodást kötnie az eladóval, vagy még jobb, ha az ellenőrzés nem fed fel semmit jelentős problémák, akkor készen kell állnia a bezárásra. A bezárás alapvetően rengeteg papír aláírását jelenti nagyon rövid idő alatt, miközben imádkozni kell, hogy az utolsó pillanatban semmi ne essen át.

Azokkal a dolgokkal, amelyekkel a vásárlás utolsó szakaszában kell foglalkoznia és fizetnie, többek között az otthon értékelése (a jelzálogkölcsön társaságok ezt megkövetelik, hogy megvédjék a ház iránti érdeklődésüket), címkeresés, annak biztosítása, hogy a eladónak van igénye az ingatlanra, magán jelzálogbiztosítás vagy hátsó kölcsön megszerzésére, ha az előleg kevesebb, mint 20%, és kitöltötte a jelzálogpapírokat. Az egyéb zárási költségek magukban foglalhatják a hitel kezdési díját, a jogbiztosítást, a felméréseket, az adókat és a hitel-jelentések költségeit.

Gratulálunk, Új Lakástulajdonos! Most mi?

Aláírta a papírokat, kifizette a költöztetőket, és az új hely kezd otthon lenni. Vége a játéknak, igaz? Nem egészen. A háztulajdon költségei meghaladják az előlegeket és a havi jelzálogkölcsönöket. Nézzük most tekints át néhány utolsó tippet, hogy az új háztulajdonosok életét szórakoztatóbbá és biztonságosabbá tegye.

Takarítson meg többet

A háztulajdon-üzemeltetéssel komoly váratlan kiadások származnak, például a helyettesítés a tető vagy új vízmelegítő beszerzése. Indítson el egy sürgősségi pénztárat otthona számára, hogy ne kerülhessen el a kényelemtől, amikor ezek a költségek elkerülhetetlenül felmerülnek.

Végezzen rendszeres karbantartást

Azzal a nagy mennyiségű pénzzel, amelyet otthonába költenek, biztosan kiválóan gondoskodni akar róla. A rendszeres karbantartás csökkentheti a javítási költségeket azáltal, hogy lehetővé teszi a problémák kijavítását, amikor azok kicsiek és kezelhetők.

Hagyja figyelmen kívül a lakáspiacot

Ez nem számít mit ér az otthona egy adott pillanatban, kivéve azt a pillanatot, amikor eladja. Az a lehetőség, hogy megválaszthatja, mikor adja el otthonát, ahelyett, hogy munkaköltözés vagy anyagi nehézség miatt kénytelen lenne eladni, az lesz a legnagyobb meghatározó, hogy szilárd profitot fog elérni a befektetéséből.

Ne bízzon az otthon eladásában a nyugdíja finanszírozásában

Annak ellenére, hogy Önnek van otthona, mindent meg kell tennie azért, hogy megmentse a Annak ellenére, hogy nehéz elhinni annak, aki megfigyelte egyes emberek vagyonát a lakásbuborék alatt, nem feltétlenül fog megölni, amikor eladja a házát. Ha nyugdíjazásban vagyonforrásként szeretné tekinteni otthonát, miután kifizette a jelzálogkölcsönét, a havi kifizetésekre költött pénzt tekintse a nyugdíjas élet- és egészségügyi kiadásainak finanszírozási forrásaként. a nyugdíjasok gyakran helyben akarnak maradni (az összes cikk ellenére, amelyet az egzotikus helyeken történő leépítésről vagy visszavonulásról olvashatnak).

A lényeg

Ez az áttekintés segíthet útba ejtheti az otthoni vásárlási ismereteinek hiányosságainak pótlását. Ne feledje, hogy minél előbb oktatja magát a folyamatról, annál kevésbé lesz stresszes, és annál valószínűbb, hogy megkapja a kívánt házat egy ár, amit megengedhet magának. Amikor elkészül, akkor megvan a bizalma, amely az életének egyik fontos lépésének sikeres tárgyalásából származik.