Alapterület arány

Ipari zónák

Tömeges meghatározó tényezőként az alapterület arány valószínűleg kevésbé hasznos ipari területeken, mint bármely más típusú felhasználási körzetben. Bár a modern növényeknek sok közös jellemzőjük van, ezek a jellemzők nem feltétlenül egy zónán belül azonosak. Ennek oka, hogy az ipari övezeteket főként a gyártási folyamatok “kellemetlen” jellemzői alapján osztályozzák.

Illusztrációként: egy “könnyű” ipari zóna nem-kellemetlen iparágakat igényel, és nagy távolságot kell telepíteni az üzemek és a tartozékok között. egyrészt a környező lakónegyedekkel. Kívánatos módon alacsony szerkezeti sűrűsége vagy az építmények által lefedett teljes földterület százaléka. Ezeket a jellemzőket más tömeges ellenőrzésekkel is el lehet érni – elsősorban a telkek udvarával és százalékával. Mivel a legtöbb ma épített üzem nem több, mint egy emelet magas, a maximális magasságkorlátok nem korlátozzák ugyanúgy az üzem tervezését, mint az irodaház tervezését. Következésképpen kevés az ösztönzés arra, hogy magasabbra lépjen, mint amit a rendelet megenged.

Az ipari övezetekben a foglalkoztatási sűrűség (hektáronkénti személyek) kontrolljaként az alapterület-arány meglehetősen hatástalan eszköz. Az irodaházakkal és üzletekkel ellentétben a személyek és az alapterület aránya egy zónán belül nagyon változó. A chicagói rezoning tanulmányok során például kiderült, hogy egy 10 000 négyzetméter alapterületű, 200 000 négyzetméteren elhelyezkedő üzem akár három vagy akár 600 dolgozót is foglalkoztathat.

Az úgynevezett nehézipar közül az egy alkalmazottra jutó alapterület különbsége jelentős lehet. Például egy alumíniumlemezgyár egy alkalmazottnál több mint 2000 négyzetméter alapterülettel rendelkezik, míg a repülőgépgyártó üzem alkalmazottja kevesebb, mint 300 négyzetméter. (Lásd: Space for Industry, Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Az ipari zóna elhelyezésének ajánlásakor a generált forgalom mennyisége és fajtája közel ugyanolyan fontosak, mint a kellemetlen jellemzők. Itt az alapterület arány gyakorlatilag haszontalan kontrollként a torlódások megelőzésében. Jack C. Smith a “Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officers) szerint a tömeges ellenőrzéseket és egyéb módszereket figyelembe vették a chicagói övezet előtti vizsgálatokban, és ezeket az okokat elutasították: / p>

(1) hiábavaló a foglalkoztatás teljes méretének vagy a bruttó telekterület egyszerű korlátozása, mivel egy blokkot elfoglaló tíz kis üzem annyi forgalmat generálhat, tud-e egy nagy üzem, amely az egész blokkot elfoglalja; (2) a tömeges ellenőrzés, bár közvetett módon korlátozza a munkavállalók koncentrációját az épületek nagy részének korlátozásával, nem korlátozza hatékonyan a munkavállalók koncentrációját az engedélyezett alapterületen belül. Egyes ipari műveletek tipikusan 175 hektárnyi alkalmazottat foglalkoztatnak, még a viszonylag kis tömegű új épületekben is. Ha ilyen koncentrációk fordulnak elő olyan területeken, ahol az utcai és a tranzitkapacitás viszonylag alacsony, akkor elkerülhetetlenül komoly problémák adódnak. Ironikus módon ilyen nagy sűrűség általában azokban az iparágakban fordul elő, amelyek egyébként jó szomszédok a lakóövezetekkel.

Mr. Smith folytatja, hogy az egyetlen hatékony ellenőrzés a foglalkoztatás sűrűségének (a hektáros munkavállalók számának) közvetlen korlátozásának tűnik, mivel egy ilyen ellenőrzés hatékonyan el fogja terjeszteni a forgalomtermelés fókuszát. “Az ilyen szabályozás értékei elsősorban a nagy sűrűségű iparágak elrettentését jelentik a problémás területeken való elhelyezkedéstől, és hatékony jogi mércét jelentenek azokban az esetekben, amikor a túlzott terjeszkedés súlyos forgalmi problémákat eredményezett.”

Nyilvánvalóan az ipari zónákban a padlóterület-arány egyetlen célja az ömlesztett vezérlés egyéb típusainak kiegészítése. Hasznossága még ebben a tekintetben is korlátozottnak tűnik. Mivel az üzemi vezetők összességében nem akarnak egynél több emeleten lévő épületeket, a kereskedelmi zónákban oly vonzó rugalmasság előnyei nem állnak fenn. Ha a környező felhasználásokkal való összeegyeztethetőség okán kívánatosnak tartják a bruttó alapterület és a bruttó földterület közötti állandó arány megállapítását, akkor az alapterület-arányos ellenőrzés hasznos lehet ennek az eredménynek az eléréséhez – különösen, ha vannak kiegészítő épületek.

Ezenkívül a tipikus “nehéz ipari körzetekben” számos ipari műveletnek nincs alapterülete. Például gabonafelvonók, kőolajfinomítók és gravitációs áramlási folyamatok. Az alapterület-arány értelmetlen típusú tömeges ellenőrzés az ilyen műveletek felett.

Azonban a központi üzleti negyedhez közeli ipari zónákban az alapterület-szabályozás ugyanazokkal az alkalmazásokkal és előnyökkel járhat, mint a a belvárosi szakasz megfelelő.A Philadelphia övezetrendelet javasolt átfogó felülvizsgálata új korlátozott ipari körzetet hozna létre a tetőtérben lévő ipari létesítmények elhelyezésére központi helyeken. A rendeletjavaslat összefoglalása szerint ez a körzet, más korlátozott ipari körzetekkel ellentétben, “megengedi a kereskedelmi célú felhasználások teljes körét, és ezért különösen alkalmas a belváros számára”. Az ömlesztett áruk hasonlóak a központi helységekben engedélyezett kereskedelmi és bérházakhoz, és az alapterület korlátozásával szabályozott.

Lakóövezetek

Szem előtt tartva a tömeges ellenőrzések céljait, mi további előnyöket kínál a lakóövezetek alapterületaránya? A kérdés megválaszolásához külön megvizsgáljuk az alacsony sűrűségű és a nagy sűrűségű felhasználást.

Egy- és kétcsaládos zónákban a az alapterület aránya meglehetősen korlátozottnak tűnik. Anélkül, hogy belemennénk az udvari követelmények jól megalapozott indoklásába, láthatjuk, hogy a maximális magassághatárokkal együtt létrehozzák a hangerő szabályozását. Ha ezekhez a dimenziókhoz hozzáadjuk a maximális telekfedést, akkor egy olyan eredményt kapunk, amely ugyanolyan hatást gyakorol, mint az alapterület aránya, amennyiben együttesen állandó arányt hoznak létre az épületek térfogata és a földterület között. (Lásd a diagramot.) Ezen túlmenően biztosítják az épületek minimális elkülönítését, ami nem feltétlenül következik pusztán az alapterület-arány szabályozásból.

A legtöbb esetben a zárt, utcán kívüli parkolási lehetőségek mentesek. ” bruttó alapterület.” (Lásd a definíciókat, 3–7. Oldal.) Ez a meghatározás azonban más kiegészítő épületeket is lefed. Ennélfogva az alapterület-arányos eszköz használatával az összes fő- és kiegészítő épület (kivéve a garázsokat és a gépkocsibeállókat) nagy részét szabályozzák.

Összefoglalva: az alacsony sűrűségű lakóövezetekben az alapterület-arány hatása elsősorban a tömeges ellenőrzések finomítására irányul. Ebből a szempontból felhasználása hasonló az ipari zónákéhoz.

Amikor a nagy sűrűségű lakóövezetekbe érünk, viszont megközelítjük a nagy sűrűségű kereskedelmi zónákban uralkodó helyzetet, ahol a föld drága, az épületek magassága viszonylag jelentéktelen, és ahol mindenesetre a magasság növelhető, ha a föld és az alsó emelet szintjén helyet kapunk.

A lakóövezetekben azonban a a foglaltság típusa más tényezőket hoz előtérbe. Lakásként az apartmanházaknak és a csoportos házaknak egyaránt hozzáférniük kell a fényhez, a naphoz és a levegőhöz, el kell különíteni a többi felhasználástól, hogy a zaj ne zavarjon indokolatlanul, és minimális mennyiségű használható kültéri területtel kell rendelkezniük. Röviden, rendelkezniük kell a modern városi életmóddal járó kényelmi szolgáltatásokkal. De ezeket a szükségleteket nem garantálja az alapterület aránya, következésképpen más ellenőrzéseket alkalmaznak annak biztosítására.

Ezek közül a leggyakoribbak az udvari rendelkezések, amelyek azt az ömlesztett burkot eredményezik, amely csak korlátozott eltéréseket tesz lehetővé. az épület tervezésében. Továbbá kimutatható, hogy hacsak az udvarokra meghatározott minimumok nem elég szélesek vagy mélyek, valójában nem nyújtják a fent említett kényelmet.

Ezek elérése érdekében, ugyanakkor megőrizve a rugalmasságot az alapterület-arányban rejlő egyéb eszközöket is kifejlesztettek.4 Ezeket egymással együtt használják, az elmélet szerint a nettó hatás eléri a minimumkövetelményeket. Ezeket itt csak röviden ismertetjük, mivel a rendeleti formában a rendeletek néha meglehetősen összetettek. Mindegyik Nagy-Britanniában kidolgozott elképzelésekből származik, és a Lakásügyi és Helyi Önkormányzati Minisztérium (vagy elődje, a Város- és Országtervezési Minisztérium) különféle kiadványaiban ismerteti.

Fényszög elakadása. A fényelzáródás célja a fény és a levegő utcákba és az épületek első ablakaihoz való hozzáférésének biztosítása. Az ilyen rendelkezések képzeletbeli síkot hoznak létre, amely átlósan emelkedik egy szögből az utca középvonalánál és az épületnek támaszkodik, amelyet nem szabad ebbe a síkba vágni. Ez az eszköz megjelenik a New York-i városra és a Columbia körzetre vonatkozó javaslatokban, a denveri körzetrendeletben és egyebekben. A 25. oldalon található diagram a Harrison, Ballard & Allen jelentésből származik.

A könnyű hozzáférés területe. Ez egy akadálytalan terület a törvény által előírt ablakon kívül, az ablak középvonalán az épület falára merőleges vonal mindkét oldalán 70 fokos íven belül. A sugár általában legalább 15 láb a lakóövezetekben, bár egyeseknél akár 60 láb is lehet. Az ék egy meghatározott része mentes marad az épületektől és egyéb akadályoktól. A részletek az eszközt alkalmazó számos rendelet között változnak.

Használható nyitott tér.A többcsaládos épületek megfelelő fényt kaphatnak az imént leírt két eszköz segítségével, és még mindig hiányoznak belőlük a kültéri lakóterek. Ahhoz, hogy használhatók legyenek, az ilyen típusú szabadtéri területeknek könnyen hozzáférhetőnek kell lenniük az utasok számára, megfelelő méretű és eloszlású (azaz a használó emberek számához és fajtájához viszonyítva), és alkalmasnak kell lenniük arra a célra, amelyre szánják őket. Ezeket a célokat írja le a Harrison, Ballard & Allen jelentés szóközként “a csecsemő járókájának vagy kocsijának elhelyezésére egy alvó gyermek számára; helyet, ahol székeket lehet elhelyezni egy forró éjszakán; az idősebb emberek és a lábadozók számára rendelkezésre álló hely friss levegő, napsütés és hűvös szellő bejutásához; hely ruhák felakasztására, néhány virág felemelésére; látható, hogy a használható szabad tér egyszerűen a hátsó udvar vagy az elülső hajlat kiterjesztése azokra a családokra, akik minden sűrűségkategóriában élnek; biztosan nem ésszerűtlen része a városi életszínvonalnak. “

Ugyanez a jelentés meghatározza a” használható szabad teret “úgy, hogy a lakóövezetek földterületének csak azt a részét vonja be:

1. amelyet kültéri szabadidős területekre, zöldellésre és háztartási tevékenységekhez (például ruhaszárításra) szolgáló helyiségeknek szentelnek, amelyeket általában a szabadban folytatnak, és
2. Amely megfelel a megfelelő kerületben előírt minimális méreteknek, és
3. amely nem a járművek számára nyitott magánutaknak, az utcán kívüli parkolóhelyeknek vagy az utcán kívüli rakodóhelyeknek a célja , és
4. amelyekben a földön nincsenek építmények, kivéve az engedélyezetteket, … és
5. amely akadálytalan a hátsó udvar megengedett szintje és az ég között, kivéve hogy a zónás területeken rendelkezésre álló teljes “használható szabad terület” legfeljebb huszonöt százaléka (25%) lehet fedett, és ebben az esetben legfeljebb fift A tetős szakasz kerületének y százalékát (50%) el kell zárni, és
6. amely a fokozat feletti állapotban szerkezetileg biztonságos, megfelelően fel van fedve és védett, és
7. melyik hozzáférhető és elérhető legalább azoknak a lakóépületeknek az összes lakója számára, akiknek használatához a hely szükséges.

Bár a használható szabad teret a földterület részeként határozzák meg, a tetőterek és az erkélyek helyettesíteni kell, feltéve, hogy megfelelnek a méret, az akadályoktól mentes, az akadálymentesség és a biztonság követelményeinek.

Eddig az alapterület arányát vitattuk meg, mint az épület tömegének ellenőrzését. Időnként sűrűségszabályozásként is alkalmazták. Figyelembe véve az egy hektáronkénti családok számát és az átlagos négyzetméteres lakások nagyságát, egy alapterület arányt lehet levezetni. Azonban, amikor a sűrűséget övezeti rendelettel próbálják szabályozni, a végső kapcsolat a személyek és a föld közötti kapcsolatra törekszik. A családonkénti minimális telekterületek szabványai ezt az arányt közvetlenül elérik anélkül, hogy az alapterületre vonatkozó adatokat közölnék.

Még akkor is, ha a különböző típusú lakások átlagos alapterülete ismert volt, az alapterület-arány megbízhatatlan sűrűség-szabályozás. A szomszédság megtervezése rámutat:

… az alapterület arányai nem tükrözik a népsűrűséget, mert az egy főre eső alapterület változó (általában növekszik a jövedelem növekedésével) . A népességterhelés méréséhez további egy főre jutó alapterület-indexet kell használni. Ez lehetővé teszi a sűrűség viszonyítását az alapterület aránya és a népsűrűség szempontjából.

Ugyanezt a pontot Jack C. kissé másképp teszi. Smith a chicagói övezeti rendelet megjegyzésében:

A FAR önmagában nagyon hatástalan sűrűség-szabályozás. Amikor a kívánt népsűrűség-mintát keresi, a FAR önmagában csak akkor képes megérdemelt véget produkálni, ha az összes lakóegység az átlagos méretre épül. A lakóegységek átlagos méretétől és az egy lakásra jutó átlagos személyek számától való eltérés semmissé tenné a sűrűségcélok megvalósítását. Ezért a chicagói rendeletben a FAR kiegészítésére közvetlen sűrűségszabályozást, a lakóegységenkénti telekterületet használtunk.

Mr. Smith rámutat arra is, hogy az alapterület aránya haszontalan a meglévő struktúrákon belüli átalakítás szabályozásában, és hogy a chicagói rendeletben a lakóegységenkénti telekterületet rendezték a túlzott átalakítások ellenőrzésére.5

Következtetések

Az alapterület arány finomítja a hagyományos ömlesztett vezérléseket. Egyetlen mértékben fejezi ki az épület térfogata és a földegység egység közötti matematikai kapcsolatot. Ez azonban semmilyen módon nem ellenőrzi ennek a térfogatnak a földre történő elhelyezését. Ezért, ha az elhelyezés szabályozandó tényező, további ömlesztett eszközökre van szükség.

A padlófelület aránya nem gyógyír.Zónarendszerként ér el értéket, ha a hozzá rendelt számérték hozzájárul az övezeti rendelet céljainak eléréséhez, és ugyanakkor nagyobb mozgásteret enged az épületek tervezőinek. Ezért az alacsony alapterület arány nem feltétlenül jó, és a magas sem feltétlenül rossz. Ez a zónától függ.

Amennyiben a bruttó alapterület a közutak és közművek terhelésének, valamint a közlekedési és parkolási hely iránti igénynek a mértéke, az alapterület-arány a termelés szabályozásának eszköze és a jövőbeni igények előrejelzésével. Amennyiben a bruttó alapterület nem a népsűrűség mértéke, az alapterület aránya hiányos a sűrűség szabályozásaként és prediktív eszközként.

Az eredeti elképzelés módosítása megnövelte sokoldalúságát. Valószínűnek tűnik, hogy a további finomítások kiterjesztik annak hasznosságát. A módosítások bevezetésével azonban a rendeleti rendelkezések összetettebbé válnak. A díjak például egy kisváros számára ésszerűtlenül összetettek, és nem szabad őket vakon lemásolni. Emellett úgy tűnik, hogy az alapterület-arány előnyei elsősorban nagy ömlesztett területeken jelentkeznek, ahol az épület magassága nem különösebben fontos tényező. Ezért az alapterület arány nem keveredő áldás.

Megjegyzések

1. A Neighborhood megtervezése (American Public Health Association, Committee of Hygiene of Housiene, kiadta Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) rámutat arra, hogy az alapterület arányának az épület borításához és magasságához való matematikai viszonyát a következők fejezik ki: képlet:

2. Kereskedelmi körzetekben az alapterület aránya növelhető, ha belső parkoló van berendezve. Például a C-4 kerületben a FAR 3,5 a határ azon apartmanházak esetében, amelyeken nincs föld feletti zárt parkolóhely; a Zárt parkolásért további 1,0 FAR-t adnak meg, így a teljes FAR 4,5. Egyéb felhasználások megengedettek 7,0 FAR, plusz 2,0 zárt parkoláshoz, ami összesen 9,0 FAR.

3. Bizonyos bizonyítékok vannak arra, hogy az alapterület átadása az alsó és a felső emelet között jövedelmező. New York-i irodaházak tanulmányai azt mutatják, hogy a négyzetméteres bérleti díjak átlagosan mintegy egy százalékkal emelkednek történetenként, a harmadik, negyedik vagy ötödik emeletet használva alapul. A földszint és a második történet “adófizetők” és megbízható jövedelemszint. Ezekről szólva, Ford úr (az Építési ömlesztettség, Magasság és Forma című cikkben megjegyzi: “Mindenesetre a legnyilvánvalóbb, hogy a fény és a kilátás markáns prémiumot jelent, és hogy bármi, ami a felsőbb fényt és a nyitottságot csökkenti az alacsonyabb szintekbe ennek megfelelően növekszik bérleti értéke. Más szavakkal, megvalósítható, hogy jelentős áldozatot hozzunk az alsó emeletek tömeges felépítéséhez, feltéve, hogy annak megfelelő részét hozzáadjuk a toronyhoz. “

4 “A fényelzáródás szöge” és a “fényelérési terület” a nem tartózkodási zónákban is alkalmazható.

5. A rendelet így szól: “Egy létező lakóépületet sem szabad átalakítani úgy, hogy az ütközzen a vagy további ellentétben áll annak a körzetnek a lakóegységenkénti telekterület-követelményével, amelyben az ilyen lakás található. “