A teljes útmutató az orvos jelzálogkölcsönökhöz

A felszínen az orvosok jelzálogkölcsönei remekül mutatnak. Nincs pénz le. Nincsenek jumbo korlátok. Nincs magán jelzálogbiztosítás (PMI). Végül úgy tűnik, hogy létezik olyan termék, amely jutalmazza Önt az orvosképzésre fordított időért. Végül is kemény volt. Az elmúlt néhány évben sok barátját nézte meg háztulajdonosként.

Míg egy szórakoztató, barkácsot készítő otthoni felújítás legújabb fotóját tették közzé, Ön ragadt a patológiát tanulmányozó könyvtárban. Míg a nyári kertjükben egy nyári grillt rendeztek, te egy 8 órás fedélzeti vizsgán vettél részt (és tökéletesen időzítetted a szüneteket, hogy le tudd sálni a fehérjeszelet).

De legyünk valódiak. A hitelezők pénzt keresnek, és nem csak ingyenes utat adhatnak neked. Szóval, hogyan állnak az orvosok jelzálogkölcsönei minden más rendelkezésre állóval szemben? Tényleg olyan jók, mint amilyennek hangzanak? Megtudhatjuk.

A lakásvásárlási folyamat ezen a pontján már határozott döntést hozott arról, hogy mennyit költsön otthonára, és egymás után van a pénzügyi kacsa. Tehát a következő lépés annak eldöntése, hogyan finanszírozza otthonát, és hogy az orvos jelzálogkölcsön-e a legjobb megoldás-e az Ön számára.

Mielőtt belevágnánk, ha szívesebben hallgatna áttekintést arról, hogyan Az orvos jelzálogkölcsönök működnek, nézze meg ezt a podcastot a Finance For Physicians-től:

A tájékozott döntés meghozatalának elősegítéséhez a következőket ismertetjük:

• Az orvos jelzálogkölcsönök Munka
• Alternatívák és összehasonlításuk
• Döntés a helyzetének megfelelő jelzálogról

Az orvosok jelzálogkölcsönei

Először , beszéljünk arról, hogy miért is léteznek orvos jelzálogkölcsönök. Ennek oka, hogy az orvosok rendkívül jövedelmező ügyfelek a hitelezők számára. Karrierjük elején nagy hiteleket vesznek fel, és szinte mindig kifizetik őket. A hitelezők az orvos jelzálogkölcsönökkel zárják be a pályakezdő orvosokat azáltal, hogy versenytársaiknál kevesebb pénzt kötnek ki kevesebb feltétel nélkül. Még vonzóbbá teszik, ha “speciális programként” reklámozzák csak az orvosok számára.

Ne feledje azonban, hogy végső céljuk az, hogy belépjen az ajtóba, és más termékeket adjon el Önnek. változtatásokra van szüksége. Ha egy orvostanhallgató áttér a rezidenciára, ahol nincs jövedelem, nincs készpénz és egy csónaknyi hallgatói kölcsön, soha nem lenne jogosult jelzálogkölcsönre, ha nem orvos jelzálogkölcsönre lenne szükség. Azonban nincs olyan, hogy ingyenes ebéd lenne. Ezek a hitelek először vonzóak, de gyakran drágábbak, mint az alternatívák. Ezért olyan fontos, hogy a döntés meghozatala előtt összehasonlítsák az orvos jelzálogkölcsönöket más típusú jelzálogkölcsönökkel.

Mi a különleges?

Tehát miben különbözik az orvos jelzálogkölcsön, mint egy tipikus jelzálog? Íme néhány közös jellemzője:

• Nulla (vagy nagyon alacsony) előleg szükséges
• Nincs magán jelzálogbiztosítás “PMI”
• A jumbo hitelek (általában a hitel) aránya nem növekszik s meghaladja a 417 000 USD-t)
• Hitelezés az orvos által aláírt munkaszerződés alapján
• Kevésbé kritikus a diákhitel-tartozással kapcsolatban

Ki számít minősítettnek Hitelfelvevő?

A “szakképzett hitelfelvevő” általában orvosi rezidens, munkatárs vagy kezelőorvos, aláírt munkaszerződéssel. Egyes hitelezők között vannak fogorvosok, állatorvosok és más orvosok is.

Ki kínál orvosi jelzálogkölcsönöket?

Egyre több az olyan hitelezők száma, akik orvos jelzálogkölcsönt kínálnak, többek között:

• Ötödik harmadik bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Köztársaság Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (jelenleg Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Központi Bank
• Citizens Bank
• Fuvarút független jelzálog
• Orvosi kölcsönök
• BancorpSouth

Kérjük, vegye figyelembe, hogy ezen hitelezők egyikével sem állunk pénzügyi kapcsolatban – csupán segíteni szeretnénk a lehetőségeinek feltárásában. Ha Ön hitelező, és szeretné, ha felkerülne a listánkra, kérjük, jelezze nekünk.

Jelzálogköltségek:

Tehát most, hogy elmagyaráztam, miért különböznek az orvosok jelzálogkölcsönei és miért vonzza sok fiatal doktort, itt az ideje, hogy vessen egy pillantást a jelzálogköltségekre.Sokan a havi befizetésekre összpontosítanak, amikor fontolóra veszik a lakásvásárlást, de számos költség áll az összes jelzálogköltségen:

• Kamat – A kamat költsége a kamaton, a hitelen alapul. egyenleg és hitel-visszafizetési határidő
• Zárási költségek – Egyszeri, zseben kívüli költség, amelyet záráskor fizetnek, a hitelegyenlegbe csomagolva vagy magasabb kamatláb formájában a hitelbe csomagolva
• PMI – A havi díj általában a 20% -os saját tőke eléréséig fizetendő.

Az első dolog, amit tudnia kell az orvos jelzálogkölcsönökről, hogy sok hitelező hajlandó csökkenteni díjait, különösen, ha tudják, hogy versenyképes. Számos alkalommal ügyfeleink kedvezményeket kapnak, ha a hitelezők rájönnek, hogy több hitelezővel beszélnek. Ha a legjobb ajánlatot szeretné megkapni, győződjön meg arról, hogy a hitelező számára egyértelmű, hogy több versenytárssal beszél, és ez nem biztos, hogy nekik szól.

A zárási költségek és a kamatlábak olyanok, mint egy teeter totter: A jelzálogkölcsön zárási költségeinek csökkentése növeli a kamatlábat – vagy ha a lehető legalacsonyabb kamatlábat szeretné, akkor magasabbak lesznek a zárási költségei. A jelzálogprofesszor webhelyéről ebben a lebontásban láthatja, hogyan működik ez.

Ami a PMI-t illeti, vagy van, vagy te nem. Általában az eredeti hitelösszeg 0,3–1,5% -a közé kerül évente. A PMI elkerülésének biztos módja az, hogy 20% -ot tesz le. Néhány hitel azonban, csakúgy, mint az orvos jelzálogkölcsön, lehetővé teszi a PMI elkerülését, annak ellenére, hogy nincs 20% -os saját tőkéje.

A PMI elkerülésének másik módja két jelzálog megszerzése – az egyik finanszírozza a 80-at. Az ügylet% -a, a második pedig a fennmaradó adósságot fedezi (legfeljebb 20%). De ne feledje, hogy ezek a PMI-kikerülési taktikák mind további költségekkel járnak.

Ha kíváncsi arra, hogy ezek a kiadások hogyan alakulnak össze az Ön helyzetében, akkor megtalálja a tökéletes eszközt az Ön számára . Megmutatja, hogy a különböző forgatókönyvek hogyan alakulnak havi befizetésekké, és becsléseket tartalmaz az összes rejtett kiadásra is – például az otthoni karbantartásra és a közművekre. Láthatja, hogy mindez összeadódik a kölcsön futamideje alatt.

Kattintson ide a munkalap megszerzéséhez!

Árak és költségek – példa

Tegyük fel, hogy Ön orvos, aki 500 000 dolláros házat fontolgat. Fantasztikus hitele van, de nincs készpénz előlegként. Milyen lehetőségei vannak 0% előleg jelzálogra, PMI nélkül? Íme a legnépszerűbb néhány példával. Ezek nem tényleges árak, és csak példák:

Melyik lehetőséget válasszuk?

Ha katonaságban tartózkodik, és különösen, ha fogyatékos, akkor a VA jelzálog lehet szilárd lehetőség.

Az orvos jelzálogkölcsönöknek a legmagasabb a kamatlába, de zárva vannak. Az ARM-nek jobb az aránya, mint a 30 éves orvosi jelzálogkölcsönnek, de az arány hét év után változóvá válik. A hagyományos 80/20 kínálja a legjobb árat az elsődleges jelzálog után, de a második jelzálog változó kamatozású.

Feltéve, hogy nem katonaság és nem kaphat VA jelzálogkölcsönt, meg kell alapoznia ezt a döntést arról, hogy meddig birtokolja az otthont, és mennyit tervez fizetni a jelzálog után. Vizsgáljuk meg a legjobb lehetőségeket a következő tényezők alapján:

• 0-7 év – Ha nem látja előre, hogy legalább hét évig otthon él, az Orvos Jelzálogkölcsön 7/1 Az ARM gyakran a legjobb megoldás. De valójában, ha azt tervezi, hogy kevesebb mint öt évig él benne, akkor bérelnie kell.
• 7+ év (és átlagos jövedelem és megtakarítás) – Ebben az esetben az orvos jelzálogkölcsön 30 -évi fix kamat vonzó (vagy 15 év fix, ha van pénzforgalma). De ezt felül kell vizsgálni, ha 20% -os saját tőkével rendelkezik, akkor a jumbo határértékek alá esik, vagy ha a kamat általában csökken. Ha illeszkedik a profilhoz, gyakran refinanszírozhat egy új, versenyképesebb, nem orvos hitelbe.
• 7+ év (és a HELOC nagyon gyors kifizetésének képessége) – A hagyományos 80/20 hogy sokkal jobban nézzen ki, főleg, ha egy-két éven belül kiüti a házi hitelkeretet. Másrészt, ha valóban ekkora a cash flow-ja, akkor talán inkább egy 15 éves jelzálogot kellene megvizsgálnia.

A zárási költségek általában bonyolítják a dolgokat. A matematika egyszerűsítése érdekében nem számoltunk be zárási költségeket. Ne feledje ezt, amikor összehasonlítja a különböző jelzálogkölcsön-lehetőségeket. Kérje meg a hitelezőket, hogy nyújtsanak be áraikat a lehető legközelebb a zárási költségekhez – legalábbis az indulók számára. Sokkal könnyebb összehasonlítani a hasonló szempontból strukturált jelzálogkölcsönöket költségszempontból.

Le kell fizetnie a készpénzt?

Mi van, ha van némi készpénze letenni, vagy fontolóra veszi, hogy megvárja, amíg meg nem lesz a készpénz? Ebben az esetben összehasonlítja az orvos jelzálogkölcsönét a hagyományos 20% -os jelzálogkölcsönnel. Ismét feltételezzük, hogy mindkettő fel van építve, hogy a zárási költségeket a hitelbe csomagolja, hogy a matematika egyszerűbb legyen.Az egyértelmű összehasonlítás érdekében strukturáljuk a 20% -kal csökkent hagyományos hitelt, hogy pontosan ugyanazok a kifizetések legyenek, mint az orvos jelzálogkölcsönénél. Az egyetlen különbség az előleg és a kamatláb.

1. lehetőség – 100 000 USD előleg hagyományos hitel

• 400 000 USD egyenleg
• 183183 év fix kamatláb 3% -nál
• havi 2387,08 USD tőke és kamat

2. lehetőség – 0 USD előleg fizető orvos jelzálogkölcsön

• 500 000 USD egyenleg
• 30 éves fix kamatláb 4% -kal
• havi 2387,08 USD tőke és kamat

Ha ezeket a számokat nézi, valószínűleg arra gondol, hogy használná a 0 dollár lefelé opciót. Talán nincs annyi készpénz, vagy úgy gondolja, hogy vannak intelligensebb módszerek ennek a 100 000 dollárnak a felhasználására. Használhatná hitelek kifizetésére vagy befektetésbe kezdeni. És a 4% még mindig nagyon jó arány. De hogyan viszonyul valójában a 20% -os lefelé opcióhoz?

A teljes élettartamra vonatkozó kamatköltségek:

• 1. lehetőség – 118 998 USD
• 2. lehetőség – 359 348 USD

Amint a fenti diagramokon láthatja, a 100 000 dollár letétele végül több mint 240 ezer dollár megtakarítást jelent. Ráadásul (és ez egy óriási plusz), majdnem 12 évvel hamarabb térül meg a jelzálogkölcsön.

Ezenkívül ne felejtsük el, hogy a saját tőke birtoklása nagyobb biztonságot és rugalmasságot biztosít, különösen ha valami váratlan történik. A 100% -ban finanszírozott orvos jelzálogkölcsönrel számolnia kell azzal, hogy a víz alatt indul. Ha valami nem sikerül, és kénytelen gyorsan értékesíteni, akkor készen kell állnia arra, hogy írjon egy potenciálisan nagy csekket a vételár 10% -áig, csak azért, hogy kijusson az otthonból.

A másik oldalon, ha mégis előállna a 100 000 dollárral, akkor 100% -osan finanszírozhatná az orvos jelzálogkölcsönét, és befektetheti a készpénzt. Ha ezeket a számokat futtatja, a végeredmény sokkal jobb lesz. De ez nemcsak agresszív befektetést, hanem nagyobb tőkeáttételt is igényel otthonában, ami tovább növeli a kockázatot. Ez sok év fegyelmezett befektetést is igényel, és feltételezi, hogy soha nem költi el egyikét sem. Ez természetesen nem lehetetlen, de sokkal könnyebb elmondani, mint megtenni.

A nap végén sokkal jobb üzlet a hagyományos jelzálog megszerzése és gyorsabb törlesztése. Ha azonban nincs készpénz előlegként, akkor az orvos jelzálogkölcsön szilárd alternatíva, amelyet érdemes megfontolni. Mégis, ez nem mindig automatikusan a legjobb megoldás.

Mi van, ha már van orvos jelzálog?

Ha már van orvos jelzálogkölcsön, de nem figyel rá, jó eséllyel jó pénzt dobsz el. Tekintse át a refinanszírozási lehetőségeket, ha az alábbiak bármelyike előfordul:

• A kamatláb csökkenése
• Eléri a 20% -os sajáttőkét
• jumbo korlátok
• A tervei megváltoznak

Az elmúlt években jó eséllyel mind a négy dolog sokak számára megtörtént.

Itt van egy olyan forgatókönyv, amely bemutatja az orvosok jelzálogkölcsön-hitelfelvevőinek egyik leggyakoribb pénzmegtakarítási lehetőségét:

Dr. Smith 2013 júliusában 100% -ban finanszírozott orvos jelzálogkölcsön segítségével 4,75% -kal vásárolta meg otthonát. Az eredeti hitelösszeg 500 000 USD volt, havi tőke- és kamatfizetésekkel 2 608,24 USD. A hitel élettartamára vonatkozó kamat 438 965,21 USD lett volna. Gyors előrelépés három évvel a mai napig, és Dr. Smith vagyona felértékelődött körülbelül 600 000 dollárra, és 475 712 dollárral tartozik eredeti jelzálogával.

Amikor megvásárolta a házat, nem volt készpénz letenni, és nagyon kevés lehetőségek. Valószínűleg az orvos jelzálogkölcsön volt a legjobb. De most, hogy több mint 20% -os tőkével és egészséges jövedelemmel rendelkezik, mindenféle lehetőség megnyílt. Az esély az, hogy képes lenne megszerezni a legjobb ügyletet.

Ha kezdeményezné az újrafinanszírozást, és hasonló fizetést szeretne tartani, mint amit már megszokott, akkor keresne új 20 éves fix jelzálogkölcsönnél 3% -kal. A havi tőke- és kamatfizetés a 475 712 dolláros új jelzálog után 2638,29 dollárra rúg. Ennél is fontosabb, hogy hét évet borotváljon le visszafizetési határidejéről, csak havi 30 dolláros havi emeléssel. Most ez egy otthoni futás!

Megfontolhatja egy új orvos jelzálogkölcsön-refinanszírozását is. Ez jobb lett volna, de közel sem olyan vonzó, mint a hagyományos jelzálog. Most a hagyományos jelzálogkölcsönök kedvező helyén áll, és ki kell használnia azokat.

Ha refinanszírozást fontolgat , mindenképpen nézzen meg néhány különböző hitelezőt.

És ne feledje, hogy bár az új orvoskölcsön refinanszírozása jó üzlet lehet, ez nem mindig a legjobb. A házi feladatok elvégzése az orvos jelzálogkölcsönének refinanszírozása előtt megtérül.Ideális esetben van még valaki, például egy pénzügyi tervező, aki segíthet elemezni a lehetőségeit objektíven.

Mikor kerülje el az orvos jelzálogkölcsönöket?

Talán mostanra már minden eddiginél jobban izgatott a házvásárlás miatt, különösen most, hogy tudod, hogy létezik olyan lehetőség, ahol 0 dolláros lehúzással és PMI nélkül kaphatsz otthont. Az összes alapom lefedése érdekében azonban rámutattam, hogy valószínűleg távol kell maradnia az orvos jelzálogkölcsönétől, ha a fenti feltételek bármelyike vagy egyike fennáll:

• az orvos jelzálogkölcsön csábítja, hogy fontolja meg a túl sok ház megvásárlását
• Legalább 20% -ot kell (vagy lesz) letennie az otthonra. Ebben a helyzetben a hagyományos jelzálog a legjobb.
• Katonaság. Ebben a helyzetben inkább egy VA-kölcsönt vegyen figyelembe.
• Nagy készpénzáramlásra számít röviddel a vásárlás után, és az orvos jelzálogkölcsönét használja az ügylet megvalósításához.
• Ön nem nyugodtan kilátásba helyezheti az otthoni 5-10% -os víz alatti beindulást (más szóval, nem akar nagy csekket írni, hogy kijusson belőle, ha a körülményei megváltoznak)

Ezekről a pontokról bővebben blogbejegyzésünkben olvashat: “5 orvos jelzálogkölcsön-hátránya, amelyet nem vett figyelembe.”

Fontos megoldások az aláírás előtt

Véleményem szerint ez legjobb, ha megvárod, amíg legalább 20% rendelkezésre áll az otthonra. Így megszerezheted a lehető legjobb ajánlatot. Ráadásul nem kell vállalnod a semmilyen finanszírozással járó kockázatot 100 %.

Ha tetszik ez az ötlet, folytassa és béreljen egyelőre, és kezdjen el egy kis készpénzzel elköltözni az első ház megvásárlásának előkészületeként. Ha már rendelkezik otthonnal és azt tervezi, hogy felújít, akkor a legjobb módszer spóroljon a jövõre A jelenlegi jelzálog gyorsabb kifizetésével történik. Meggondolhatja akár a jelenlegi jelzálog refinanszírozását rövidebb időre, hogy megszokja a havi fizetéseket. Az új hitelt úgy is strukturálhatja, hogy lehetővé tegye a szükséges tőke felhalmozását ahhoz, hogy 20% -kal rendelkezzen a frissítés tervezett időpontjáig.

Számos más típusú hitel létezik, amelyeket nem fedeztünk. hogy szóba jöhet. Íme néhány ezek közül:

1) A PMI-vel rendelkező hagyományos hitelhez általában legalább 10% -os leírás szükséges. Ha 10% -ot kell letennie, akkor ez jobb megoldás lehet, mint az orvos jelzálogkölcsön, ha azt tervezi, hogy elég hosszú ideig birtokolja az otthont ahhoz, hogy a PMI leálljon.

2) Az FHA-hitel általában megköveteli 3% -os csökkenés és nagyon versenyképes kamatlábak, de a PMI-hez hasonló havi állandó díj is jár hozzá. A havi FHA-díj így kevésbé vonzó a legtöbb hitelfelvevő számára.

3) A PMI-val rendelkező Jumbo hitelhez általában legalább 10% -os leírás szükséges. Ezt a típusú hitelt érdemes lenne összehasonlítani a nagyobb orvosi jelzálogkölcsönökkel. Gyakran előfordul, hogy meddig tervezi birtokolni az otthont. Lehet, hogy a Jumbo alacsonyabb, de a PMI-vel is együtt jár.

Egyéb jelzálog-források

Számos online forrás áll rendelkezésre a jelzálogkölcsönökről szóló további információk megismerésében. Néhány példa:

• A jelzálogprofesszor: Egy webhely, amely több jelzálog-számológéppel és táblázattal rendelkezik a jelzálogkölcsön-opciók elemzésének megkönnyítésére.

• White Coat Investor List az orvos-jelzálogkölcsön-kölcsönzők száma az Egyesült Államokban: Nézze meg Jim felsorolását az Egyesült Államokban az orvosok jelzálogkölcsön-kölcsönzőinek számos állam által szervezett listájáról.

Ezenkívül, ha mindezen lehetőségek túlterheltek , kérjük, forduljon hozzánk. Segítünk az ügyfeleknek az ilyen típusú döntésekben való eligazodásban. Örömmel hozunk létre egy ingyenes konzultációt, hogy kiderítsük, jól állunk-e.