Der vollständige Leitfaden für Hypothekendarlehen für Ärzte
Oberflächlich betrachtet sehen Hypothekendarlehen für Ärzte großartig aus. Kein Geld runter. Keine Jumbo-Limits. Keine private Hypothekenversicherung (PMI). Schließlich scheint es ein Produkt zu geben, das Sie für Ihre Zeit als Arzt belohnt. Immerhin war es schwierig. In den letzten Jahren haben Sie beobachtet, wie viele Ihrer Freunde Hausbesitzer wurden.
Während sie ihr aktuelles Foto einer lustigen Renovierung eines Heimwerkerhauses veröffentlichten, saßen Sie in der Bibliothek fest und studierten Pathologie. Während sie in ihrem eigenen Garten einen Sommergrill veranstalteten, haben Sie eine 8-stündige Board-Prüfung absolviert (und Ihre Pausen perfekt geplant, damit Sie einen Proteinriegel abschälen können).
Aber seien wir ehrlich. Kreditgeber sind im Geschäft, um Geld zu verdienen, und sie können Ihnen nicht nur eine kostenlose Fahrt geben. Wie stapeln sich Hypothekendarlehen für Ärzte gegen alles andere, was verfügbar ist? Sind sie wirklich so gut wie sie klingen? Lassen Sie es uns herausfinden.
Zu diesem Zeitpunkt des Kaufprozesses haben Sie bereits eine solide Entscheidung getroffen, wie viel Sie für Ihr Haus ausgeben möchten, und Sie haben Ihre finanziellen Enten hintereinander. Der nächste Schritt besteht also darin, zu entscheiden, wie Sie Ihr Haus finanzieren und ob ein Hypothekendarlehen für einen Arzt die beste Option für Sie ist.
Bevor wir loslegen, möchten Sie lieber einen Überblick darüber erhalten, wie Hypotheken für Ärzte funktionieren, lesen Sie diesen Podcast von Finance For Physicians:
Um Ihnen zu helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen, behandeln wir:
- Wie Hypothekendarlehen für Ärzte Arbeit
- Alternativen und deren Vergleich
- Entscheidung über die beste Hypothek für Ihre Situation
Hypothekendarlehen für Ärzte
Zuerst Lassen Sie uns darüber sprechen, warum es überhaupt Hypothekendarlehen für Ärzte gibt. Der Grund ist, dass Ärzte äußerst profitable Kunden für Kreditgeber sind. Sie nehmen zu Beginn ihrer Karriere große Kredite auf und zahlen sie fast immer aus. Kreditgeber verwenden Hypothekendarlehen für Ärzte, um Ärzte in der frühen Karriere zu gewinnen, indem sie ihnen mehr Geld mit weniger Bedingungen als ihre Konkurrenten leihen. Sie machen es noch attraktiver, indem sie es als „spezielles Programm“ nur für Ärzte vermarkten.
Beachten Sie jedoch, dass ihr oberstes Ziel darin besteht, Sie in die Tür zu bekommen und Ihnen andere Produkte als Ihre Produkte zu verkaufen Ein Medizinstudent, der in eine Residenz ohne Einkommenshistorie, ohne Bargeld und mit einer Schiffsladung Studentendarlehen übergeht, würde normalerweise nie für eine Hypothek in Frage kommen, wenn es keine Hypothekendarlehen für Ärzte gäbe. Es gibt jedoch kein kostenloses Mittagessen. Diese Kredite sind zunächst ansprechend, aber oftmals teurer als die Alternativen. Deshalb ist es so wichtig, Hypothekendarlehen von Ärzten mit anderen Arten von Hypothekendarlehen zu vergleichen, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen.
Was ist das Besondere?
Wie unterscheidet sich das Hypothekendarlehen eines Arztes von einer typischen Hypothek? Hier sind einige seiner gemeinsamen Merkmale:
- Keine (oder sehr niedrige) Anzahlung erforderlich
- Keine private Hypothekenversicherung „PMI“
- Keine Zinserhöhung für Jumbo-Kredite (normalerweise Kredite) s größer als 417.000 USD)
- Kreditvergabe basierend auf einem von einem Arzt unterzeichneten Arbeitsvertrag
- Weniger kritisch gegenüber Studentendarlehensschulden
Wer zählt als qualifiziert? Kreditnehmer?
Ein „qualifizierter Kreditnehmer“ ist normalerweise ein medizinischer Bewohner, ein Kollege oder ein behandelnder Arzt mit einem unterzeichneten Arbeitsvertrag. Einige Kreditgeber sind auch Zahnärzte, Tierärzte und andere Ärzte.
Wer bietet Hypothekendarlehen für Ärzte an?
Es gibt eine wachsende Liste von Kreditgebern, die Hypothekendarlehen für Ärzte anbieten, darunter:
- Fünfte Dritte Bank
- Bank of America
- BB & T Bank
- Huntington Bank
- Republic Bank
- Regions Bank
- SunTrust Bank (jetzt Truist)
- Bank of Nashville
- US Bank
- Zentralbank
- Bürgerbank
- Fairway Independent Mortgage
- Arztkredite
- BancorpSouth
Bitte beachten Sie auch, dass wir keine finanzielle Beziehung zu einem dieser Kreditgeber haben – wir möchten Ihnen nur dabei helfen, Ihre Optionen zu erkunden. Wenn Sie ein Kreditgeber sind und in unsere Liste aufgenommen werden möchten, teilen Sie uns dies bitte mit.
Hypothekenkosten:
Nun, da ich erklärt habe, warum Hypotheken für Ärzte unterschiedlich sind und warum sie viele junge Ärzte ansprechen, ist es Zeit, einen Blick auf die Hypothekenkosten zu werfen.Viele Menschen konzentrieren sich beim Kauf eines Eigenheims auf die monatlichen Zahlungen, aber es gibt mehrere Kosten, die Ihre gesamten Hypothekenkosten ausmachen:
- Zinsen – Die Zinskosten basieren auf dem Zinssatz und dem Darlehen Restbetrag und Laufzeit der Kreditrückzahlung
- Abschlusskosten – Ein einmaliger Aufwand, der beim Abschluss gezahlt, in den Kreditsaldo oder in Form eines höheren Zinssatzes in den Kredit eingewickelt wird
- PMI – Die monatliche Gebühr, die normalerweise bis zum Erreichen von 20% Eigenkapital gezahlt wird.
Das erste, was Sie über Hypothekendarlehen für Ärzte wissen müssen, ist, dass viele Kreditgeber bereit sind, ihre Gebühren zu senken. vor allem, wenn sie wissen, dass es wettbewerbsfähig ist. In vielen Fällen erhalten unsere Kunden Rabatte, sobald die Kreditgeber feststellen, dass sie mit mehreren Kreditgebern sprechen. Wenn Sie das beste Angebot erhalten möchten, stellen Sie sicher, dass dem Kreditgeber klar ist, dass Sie mit mehreren Wettbewerbern sprechen, und dass dies kein sicherer Schuss für sie ist.
Abschlusskosten und Zinssätze sind wie eine Art Nachwippen: Die Reduzierung der Abschlusskosten einer Hypothek erhöht den Zinssatz. Wenn Sie den niedrigstmöglichen Zinssatz wünschen, haben Sie höhere Abschlusskosten. Wie dies in dieser Aufschlüsselung funktioniert, können Sie auf der Website von Mortgage Professor nachlesen.
PMI haben Sie entweder oder du nicht. Es kostet normalerweise zwischen 0,3% und 1,5% des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr. Ein todsicherer Weg, um PMI zu vermeiden, besteht darin, 20% zu senken. Bei einigen Darlehen, wie dem Hypothekendarlehen für Ärzte, können Sie PMI vermeiden, obwohl Sie nicht über 20% Eigenkapital verfügen.
Eine andere Möglichkeit, PMI zu vermeiden, besteht darin, zwei Hypotheken aufzunehmen – eine, die 80 finanziert % des Geschäfts und das zweite, das die verbleibenden Schulden abdeckt (bis zu 20%). Beachten Sie jedoch, dass all diese PMI-Vermeidungstaktiken mit zusätzlichen Kosten verbunden sind.
Wenn Sie neugierig sind, wie sich all diese Ausgaben in Ihrer Situation summieren, haben wir das perfekte Tool für Sie . Es zeigt Ihnen, wie sich verschiedene Szenarien in monatlichen Zahlungen niederschlagen, und enthält Schätzungen für alle versteckten Ausgaben – wie z. B. Wartung und Versorgung von Eigenheimen. Sie können sehen, wie sich dies alles über die Laufzeit des Darlehens summiert.
Preise und Kosten – Ein Beispiel
Nehmen wir an, Sie sind ein Arzt, der ein Haus für 500.000 US-Dollar in Betracht zieht. Sie haben einen fantastischen Kredit, aber kein Bargeld für eine Anzahlung. Welche Möglichkeiten haben Sie für 0% Anzahlungshypotheken ohne PMI? Hier sind die beliebtesten mit einigen Beispielraten. Dies sind keine tatsächlichen Zinssätze und nur Beispiele:
Welche Option sollten Sie wählen?
Wenn Sie beim Militär sind und insbesondere wenn Sie behindert sind, kann die VA-Hypothek sein eine solide Option.
Hypothekendarlehen für Ärzte haben den höchsten Zinssatz, sind jedoch festgelegt. Der ARM hat einen besseren Zinssatz als die 30-jährige Hypothek für Ärzte, aber der Zinssatz wird nach sieben Jahren variabel. Der konventionelle 80/20 bietet den besten Zinssatz für die Primärhypothek, aber die zweite Hypothek hat einen variablen Zinssatz.
Angenommen, Sie sind nicht beim Militär und können keine VA-Hypothek erhalten, sollten Sie eine Basis bilden Diese Entscheidung darüber, wie lange Sie das Haus besitzen und wie viel Sie für die Hypothek bezahlen möchten. Lassen Sie uns die besten Optionen anhand dieser Faktoren durchgehen:
- 0-7 Jahre – Wenn Sie nicht vorhersehen, dass Sie mindestens sieben Jahre in der Wohnung leben, wird der Hypothekendarlehen für Ärzte 7/1 ARM ist oft die beste Option. Aber wirklich, wenn Sie vorhaben, weniger als fünf Jahre darin zu leben, sollten Sie mieten.
- 7+ Jahre (und durchschnittliches Einkommen und Ersparnisse) – In diesem Fall das Hypothekendarlehen für Ärzte mit 30 – Ein fester Zinssatz für ein Jahr ist ansprechend (oder ein fester Zinssatz von 15 Jahren, wenn Sie über den Cashflow verfügen). Dies sollte jedoch überprüft werden, wenn Sie über 20% Eigenkapital verfügen, die Jumbo-Grenzwerte unterschreiten oder wenn die Zinssätze im Allgemeinen fallen. Sobald Sie das Profil angepasst haben, können Sie sich häufig in ein neues Darlehen ohne Arzt refinanzieren, das wettbewerbsfähiger ist.
- 7+ Jahre (und die Möglichkeit, den HELOC sehr schnell zurückzuzahlen) – Der konventionelle 80/20 beginnt um viel besser auszusehen, insbesondere wenn Sie die Kreditlinie für Eigenheime innerhalb von ein oder zwei Jahren ausschalten können. Auf der anderen Seite, wenn Sie wirklich so viel Cashflow haben, sollten Sie sich vielleicht stattdessen eine 15-jährige Hypothek ansehen. Um die Mathematik zu vereinfachen, haben wir keine Abschlusskosten berücksichtigt. Beachten Sie dies, wenn Sie verschiedene Hypothekenoptionen vergleichen. Bitten Sie die Kreditgeber, Angebote mit möglichst geringen Abschlusskosten zu erstellen – zumindest für den Anfang. Es ist viel einfacher, Hypotheken zu vergleichen, die unter Kostengesichtspunkten ähnlich strukturiert sind.
Sollten Sie Bargeld ablegen?
Was ist, wenn Sie Bargeld zum Ablegen haben oder überlegen, zu warten, bis Sie das haben Kasse? In diesem Fall vergleichen Sie die Arzthypothek mit der herkömmlichen 20% -Down-Hypothek. Wir gehen erneut davon aus, dass beide so strukturiert sind, dass die Abschlusskosten in das Darlehen einbezogen werden, um die Berechnung zu vereinfachen.Um Ihnen einen klaren Vergleich zu geben, strukturieren wir das konventionelle Darlehen mit 20% weniger genau so wie das Hypothekendarlehen für Ärzte. Der einzige Unterschied ist die Anzahlung und der Zinssatz.
Option 1 – 100.000 USD Anzahlung konventionelles Darlehen
- 400.000 USD Restbetrag
- 18.1183 Jahre fester Zinssatz von 3%
- 2.387,08 USD pro Monat Kapital und Zinsen
Option 2 – 0 USD Anzahlung Hypothekendarlehen für Ärzte
- 500.000 USD Saldo
- 30 Jahre fester Zinssatz bei 4%
- 2.387,08 USD pro Monat Kapital und Zinsen
Wenn Sie sich diese Zahlen ansehen, denken Sie wahrscheinlich an Sie Ich würde die Option $ 0 nach unten nehmen. Vielleicht haben Sie nicht so viel Bargeld zur Verfügung, oder Sie denken, es gibt intelligentere Möglichkeiten, diese 100.000 US-Dollar zu verwenden. Sie könnten es verwenden, um Kredite zurückzuzahlen oder zu investieren. Und 4% sind immer noch eine wirklich gute Rate. Aber wie ist es wirklich mit der 20% -Down-Option zu vergleichen?
Die gesamten lebenslangen Zinskosten:
- Option 1 – 118.998 USD
- Option 2 – 359.348 USD
Wie Sie in den obigen Diagrammen sehen können, sparen Sie durch das Ablegen von 100.000 US-Dollar mehr als 240.000 US-Dollar an Zinsen. Außerdem (und das ist ein großes Plus) erhalten Sie Ihre Hypothek fast 12 Jahre früher abbezahlt.
Vergessen Sie außerdem nicht, dass Eigenkapital in Ihrem Haus mehr Sicherheit und Flexibilität bietet, insbesondere wenn etwas Unerwartetes passiert. Mit dem 100% finanzierten Hypothekendarlehen für Ärzte sollten Sie damit rechnen, unter Wasser zu beginnen. Wenn etwas nicht funktioniert und Sie gezwungen sind, schnell zu verkaufen, sollten Sie bereit sein, einen potenziell großen Scheck über bis zu 10% des Kaufpreises auszustellen, um das Haus zu verlassen.
Auf der anderen Seite könnten Sie, wenn Sie sich die 100.000 Dollar einfallen lassen, 100% mit dem Hypothekendarlehen des Arztes finanzieren und das Geld investieren. Wenn Sie diese Zahlen eingeben, sieht das Endergebnis viel besser aus. Dies erfordert jedoch nicht nur eine aggressive Investition, sondern auch eine stärkere Hebelwirkung auf Ihr Zuhause, was das Risiko weiter erhöht. Es erfordert auch viele Jahre disziplinierten Investierens und setzt voraus, dass Sie nie etwas davon ausgeben. Das ist natürlich nicht unmöglich, aber es ist viel einfacher gesagt als getan.
Letztendlich ist es viel besser, die konventionelle Hypothek zu bekommen und sie schneller zurückzuzahlen. Wenn Sie jedoch nicht über das Geld für eine Anzahlung verfügen, ist das Hypothekendarlehen für Ärzte eine gute Alternative, die Sie in Betracht ziehen sollten. Dennoch ist es nicht immer automatisch die beste Lösung.
Was ist, wenn Sie bereits eine Arzthypothek haben?
Wenn Sie bereits einen Arzthypothekendarlehen haben, aber nicht darauf achten, Es besteht eine gute Chance, dass Sie gutes Geld wegwerfen. Sie sollten Ihre Refinanzierungsoptionen überprüfen, wenn eine der folgenden Situationen eintritt:
- Zinssenkung
- Sie erreichen 20% Eigenkapital
- Sie erreichen die Jumbo-Limits
- Ihre Pläne ändern sich
In den letzten Jahren besteht eine gute Chance, dass all diese vier Dinge für viele von Ihnen passiert sind.
Hier ist ein Szenario, das eine der häufigsten Möglichkeiten zum Geldsparen für Hypothekendarlehensnehmer von Ärzten veranschaulicht:
Dr. Smith kaufte ihr Haus im Juli 2013 mit einem zu 100% finanzierten Hypothekendarlehen für Ärzte zu 4,75%. Der ursprüngliche Darlehensbetrag betrug 500.000 USD bei monatlichen Kapital- und Zinszahlungen von 2.608,24 USD. Die lebenslangen Zinsen für dieses Darlehen hätten 438.965,21 USD betragen. Schneller Vorlauf drei Jahre bis heute und Dr. Smiths Eigentum hat einen Wert von rund 600.000 US-Dollar und sie schuldet 475.712 US-Dollar für ihre ursprüngliche Hypothek.
Als sie das Haus kaufte, hatte sie kein Geld zum Ablegen und nur sehr wenige Optionen. Das Hypothekendarlehen für Ärzte war wahrscheinlich ihre beste Wahl. Aber jetzt, da sie über 20% Eigenkapital und eine gesunde Ertragshistorie verfügt, haben sich alle möglichen Optionen eröffnet. Wahrscheinlich könnte sie sich für das beste Angebot qualifizieren.
Wenn sie die Initiative zur Refinanzierung hätte und die Zahlung ähnlich wie die, an die sie bereits gewöhnt war, halten würde, würde sie suchen bei einer neuen 20-jährigen festen Hypothek zu 3%. Die monatliche Kapital- und Zinszahlung für die neue Hypothek in Höhe von 475.712 USD würde sich auf 2.638,29 USD belaufen. Noch wichtiger ist, dass sie sich sieben Jahre vor ihrer Rückzahlungsfrist rasieren würde, wenn die Zahlung nur um 30 USD pro Monat erhöht würde. Nun, das ist ein Homerun!
Sie könnte auch in Betracht ziehen, sich in ein neues Hypothekendarlehen für Ärzte zu refinanzieren. Das wäre besser gewesen, aber bei weitem nicht so attraktiv wie die herkömmliche Hypothek. Sie ist jetzt der ideale Ort für traditionelle Hypotheken und sollte dies nutzen.
Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken Schauen Sie sich unbedingt einige verschiedene Kreditgeber an.
Und denken Sie daran, dass die Refinanzierung in ein neues Arztdarlehen zwar ein gutes Geschäft sein kann, aber nicht immer das beste ist. Es lohnt sich, Ihre Hausaufgaben zu machen, bevor Sie Ihr Hypothekendarlehen für Ärzte refinanzieren.Im Idealfall haben Sie auch jemanden wie einen Finanzplaner, der Ihnen bei der objektiven Analyse Ihrer Optionen helfen kann.
Wann sollten Sie Hypothekendarlehen für Ärzte vermeiden?
Vielleicht sind Sie es inzwischen mehr denn je aufgeregt über den Kauf eines Hauses, besonders jetzt, wo Sie wissen, dass es eine Option gibt, bei der Sie ein Haus mit einem Rückgang von 0 USD und ohne PMI erhalten können. Um jedoch alle meine Grundlagen abzudecken, wollte ich darauf hinweisen, dass Sie sich wahrscheinlich von Hypothekendarlehen für Ärzte fernhalten sollten, wenn eine oder alle dieser Bedingungen zutreffen:
- Die Leichtigkeit, eine zu erhalten Ein Hypothekendarlehen für Ärzte verleitet Sie dazu, zu viel Haus zu kaufen.
- Sie haben (oder werden) mindestens 20%, um das Haus niederzulegen. In dieser Situation ist eine konventionelle Hypothek am besten.
- Sie sind beim Militär. In dieser Situation sollten Sie sich stattdessen ein VA-Darlehen ansehen.
- Sie erwarten kurz nach dem Kauf einen großen Geldzufluss und verwenden die Arzthypothek, um das Geschäft jetzt abzuschließen.
- Sie sind es nicht Sie fühlen sich wohl mit der Aussicht, 5-10% unter Wasser bei Ihnen zu Hause zu beginnen (mit anderen Worten, Sie möchten keinen großen Scheck ausstellen, um herauszukommen, wenn sich Ihre Umstände ändern).
Weitere Informationen zu diesen Punkten finden Sie in unserem Blogbeitrag: „5 Nachteile von Hypothekendarlehen für Ärzte, die Sie nicht berücksichtigt haben.“
Alternativen, die Sie vor der Unterzeichnung berücksichtigen sollten
Meiner Meinung nach ist dies der Fall Warten Sie am besten, bis Sie mindestens 20% für Ihr Eigenheim zur Verfügung haben. Auf diese Weise erhalten Sie das bestmögliche Angebot. Außerdem müssen Sie keines der Risiken eingehen, die mit der Finanzierung von 100 verbunden sind %.
Wenn Ihnen diese Idee gefällt, mieten Sie sie zunächst und verstauen Sie Bargeld, um sich auf den Kauf Ihres ersten Eigenheims vorzubereiten. Wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen und ein Upgrade planen, ist dies der beste Weg Speichern Sie für Ihre Zukunft nach unten pa Dies geschieht durch eine schnellere Tilgung Ihrer aktuellen Hypothek. Sie könnten sogar in Betracht ziehen, Ihre derzeitige Hypothek kurzfristiger zu refinanzieren, um sich an monatliche Zahlungen zu gewöhnen. Sie können das neue Darlehen auch so strukturieren, dass Sie Eigenkapital in der Höhe aufbauen können, die erforderlich ist, um bis zu Ihrem geplanten Upgrade 20% zu haben.
Es gibt verschiedene andere Arten von Darlehen, die wir nicht abgedeckt haben das könnte ins Spiel kommen. Hier sind einige davon:
1) Das konventionelle Darlehen mit PMI erfordert normalerweise eine Reduzierung um mindestens 10%. Wenn Sie 10% zu zahlen haben, ist dies möglicherweise eine bessere Option als das Hypothekendarlehen für Ärzte, wenn Sie vorhaben, das Haus so lange zu besitzen, bis der PMI aufhört.
2) Das FHA-Darlehen erfordert normalerweise 3% weniger und hat sehr wettbewerbsfähige Preise, aber es kommt auch mit einer monatlichen permanenten Gebühr ähnlich einem PMI. Die monatliche FHA-Gebühr macht es für die meisten Kreditnehmer weniger attraktiv.
3) Der Jumbo-Kredit mit PMI erfordert in der Regel eine Reduzierung um mindestens 10%. Diese Art von Darlehen wäre einen Vergleich mit größeren Hypothekendarlehen für Ärzte wert. Oft kommt es darauf an, wie lange Sie planen, das Haus zu besitzen. Der Jumbo hat möglicherweise eine niedrigere Rate, ist aber auch mit PMI ausgestattet.
Andere Hypothekenressourcen
Es gibt viele Online-Ressourcen, mit denen Sie mehr über Hypotheken erfahren können. Einige Beispiele sind:
- Der Hypothekenprofessor: Eine Website mit mehreren Hypothekenrechnern und Tabellenkalkulationen zur Analyse von Hypothekenoptionen.
- White Coat-Investorenliste of Physician Mortgage Lenders in den USA: Sehen Sie sich Jims Liste vieler staatlich geordneter Mortgage Lenders in den USA an.
Auch wenn Sie sich von all diesen Optionen überwältigt fühlen Bitte wenden Sie sich an uns. Wir helfen Kunden dabei, diese Art von Entscheidungen jederzeit zu treffen. Gerne vereinbaren wir eine kostenlose Beratung, um herauszufinden, ob wir gut zu Ihnen passen.