Průvodce pro prvotřídního kupce domů ' s

Nákup domu může být pro nováčka náročný. existuje tolik kroků, úkolů a požadavků a můžete se velmi obávat, že uděláte drahou chybu. Ale první kupci domů mají ve skutečnosti některé speciální výhody vytvořené s cílem povzbudit nové účastníky na trhu s nemovitostmi. Proces demystifikovat, abyste získali maximum z vašeho nákupu, zde je shrnutí toho, co musíte zvážit před nákupem a co můžete očekávat od samotného procesu nákupu, plus tipy, které vám usnadní život po koupi vašeho prvního domu.

První Výhoda Time Homebuyer

Koupě domu je stále považována za klíčový aspekt amerického snu. Jako poprvé kupující máte přístup ke státním programům, daňovým úlevám a federálně zajištěným půjčkám, pokud nemáte obvyklou minimální zálohu – ideálně 20% z kupní ceny za konvenční půjčku – nebo jste člen určité skupiny (viz důležitý popis níže). A můžete se kvalifikovat jako první kupující, i když nejste nováček.

Podle amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst ( HUD), je někdo, kdo splňuje některou z následujících podmínek:

• Fyzická osoba, která již tři roky nevlastní hlavní bydliště. Pokud jste vlastnili domov, ale váš manžel to neudělal, můžete si místo společně zakoupit jako kupci domů poprvé.
• Osamělý rodič, který vlastnil dům pouze s bývalým manželem, zatímco je ženatý.
• Vysídlenec v domácnosti, který vlastnil pouze s manželem.
• Fyzická osoba, která vlastní pouze hlavní bydliště, které není trvale připojeno k stálé nadaci v souladu s platnými předpisy.
• Fyzická osoba kdo vlastnil pouze nemovitost, která nebyla v souladu se státními, místními nebo modelovými stavebními předpisy – a která nemůže být uvedena do souladu s méně než náklady na vybudování trvalé struktury.

6 otázek, které je třeba zvážit, než si koupíte

Prvním krokem je zjistit, jaké jsou vaše dlouhodobé cíle a jak je vlastnictví domu zapadá do těchto cílů. Možná se jen snažíte přeměnit všechny tyto „promarněné“ platby nájemného na splátky hypotéky, které vám poskytnou něco hmatatelného: kapitál. Nebo možná považujete vlastnictví domu za známku nezávislosti a užíváte si myšlenky být svým vlastním pronajímatelem. Koupě domu může být také dobrou investicí. Zúžení vašich celkových cílů v oblasti vlastnictví domů vás nasměruje správným směrem. Zde je třeba zvážit šest otázek.

1. Jaký je váš finanční zdraví?

Než se proklikáte stránkami online výpisů nebo se zamilujete do svého vysněného domova, proveďte důkladný audit svých financí. Musíte být připraveni na nákup i na průběžné výdaje domu. Výsledek tohoto auditu vám řekne, zda jste připraveni udělat tento velký krok, nebo zda je pro jeho přípravu potřeba udělat více. Postupujte takto:

Podívejte se na své úspory. Neuvažujte o koupi domu dříve, než budete mít pohotovostní spořicí účet s životními náklady tři až šest měsíců. Když si koupíte dům, vzniknou značné počáteční náklady, včetně zálohy a nákladů na uzavření. Odložené peníze potřebujete nejen na tyto náklady, ale také na svůj pohotovostní fond. Věřitelé to budou vyžadovat.

Jedním z největších úkolů je udržet své úspory v dostupném, relativně bezpečném vozidle, které vám stále poskytuje návratnost, takže držíte krok s inflací.

• Máte-li jeden až tři roky na to, abyste dosáhli svého cíle, může být dobrou volbou vkladní list. Nezbohatne vás, ale nejste Neztratíte ani peníze (pokud vás nezasáhne pokuta za včasné proplacení). Stejný nápad lze uplatnit i při nákupu krátkodobých dluhopisů nebo portfolií s pevným výnosem, které vám poskytnou určitý růst, ale také vás ochrání před bouřlivá povaha akciových trhů.
• Pokud máte šest měsíců až rok, udržujte peníze likvidní. Nejlepší možností by mohl být spořicí účet s vysokým výnosem.Ujistěte se, že je pojištěno FDIC (většina bank), takže pokud banka spadne pod, budete mít i nadále přístup ke svým penězům až do výše 250 000 $.

Zkontrolujte své utrácení. Musíte přesně vědět, kolik každý měsíc utrácíte – a kam směřuje. Tento výpočet vám řekne, kolik můžete na splátku hypotéky přidělit. Ujistěte se, že berete v úvahu vše – veřejné služby, stravu, údržbu a platby za auta, studentský dluh, oblečení, aktivity pro děti, zábavu, důchodové spoření, pravidelné spoření a všechny různé předměty.

Zkontrolujte svůj kredit. Obecně platí, že pro získání nároku na půjčku na bydlení budete potřebovat dobrý úvěr, historii včasného splácení účtů a maximální poměr dluhu k příjmu (DTI) 43%. Věřitelé v dnešní době se obecně dává přednost omezení výdajů na bydlení (jistina, úroky, daně a pojištění majitelů domů) na přibližně 30% hrubého měsíčního příjmu dlužníka, i když toto číslo se může značně lišit v závislosti na místním trhu s nemovitostmi.

2. Který typ domu bude nejlépe vyhovovat vašim potřebám?

Při koupi rezidenční nemovitosti máte řadu možností: tradiční rodinný dům, duplex, městský dům, byt, družstvo nebo vícegenerační budova se dvěma až čtyřmi jednotkami. Každá možnost má své klady a zápory, v závislosti na cíli vlastnictví domu s, takže se musíte rozhodnout, který typ nemovitosti vám pomůže dosáhnout těchto cílů. Výběrem fixačního svršku můžete ušetřit na kupní ceně v jakékoli kategorii, ale mějte na paměti: Čas, potní kapitál a peníze potřebné k přeměně svršku na váš vysněný domov může být mnohem víc, než jste vyjednávali pro.

3. Které konkrétní funkce má váš ideální domov mít?

I když je dobré v tomto seznamu zachovat určitou flexibilitu, vyděláváte snad největší nákup svého života a zasloužíte si, aby tento nákup co nejvíce odpovídal vašim potřebám a přáním. Váš seznam by měl obsahovat základní přání, jako je velikost a okolí, až po menší detaily, jako je rozložení koupelny a kuchyň vybavená odolnými spotřebiči.

4. Kolik hypotéka dělá máte nárok?

Než začnete nakupovat, je důležité si udělat představu o tom, kolik vám věřitel dá za koupi vašeho prvního domu. Možná si myslíte, že si můžete dovolit dům ve výši 300 000 $, ale věřitelé si vás mohou myslet “ jste dobří pouze za 200 000 USD na základě faktorů, jako je kolik dalšího dluhu máte, váš měsíční příjem a jak dlouho jste ve své současné práci. Kromě toho mnoho realitních kanceláří nebude trávit čas s klienty, kteří nevyjasnili, kolik mohou si dovolit utratit.

Před podáním nabídky na dům si nejprve nechejte předem schválit půjčku: V mnoha případech prodejci nebudou bavit ani nabídku, která není doprovázena s předběžným schválením hypotéky. Uděláte to tak, že zažádáte o hypotéku a vyplníte potřebné doklady. Je výhodné nakupovat pro věřitele a porovnávat úrokové sazby a poplatky pomocí nástroje, jako je hypoteční kalkulačka nebo vyhledávání Google.

5. Kolik domů si vlastně můžete dovolit?

Někdy vám banka dá půjčku na více domů, než za kolik opravdu chcete zaplatit. To, že vám banka řekne, že vám půjčí 300 000 dolarů, ještě neznamená, že byste si měli tolik půjčit. Mnoho poprvé kupující v domácnosti udělají tuto chybu a po dokončení měsíční splátky hypotéky skončí „chudí na dům“ a zbývají jen málo, aby pokryli další náklady, jako je oblečení, veřejné služby, dovolená, zábava nebo dokonce jídlo.

Při rozhodování o tom, jak velkou půjčku si ve skutečnosti vezmete, se budete chtít podívat na celkové náklady domu, nejen na měsíční splátku. Zvažte, jak vysoká je nemovitost osy jsou ve vašem zvoleném sousedství, kolik bude stát pojištění majitelů domů, kolik očekáváte výdajů na údržbu nebo vylepšení domu a kolik budou vaše náklady na uzavření.

6 Kdo vám pomůže najít domov a provede vás nákupem?

Realitní agent vám pomůže najít domy, které vyhovují vašim potřebám a jsou ve vaší cenové kategorii, a poté se s vámi setkat, abyste si tyto domy mohli prohlédnout. Jakmile si vyberete dům ke koupi, tito profesionálové vám mohou pomoci při vyjednávání o celém procesu nákupu, včetně předložení nabídky, získání půjčky a vyplnění papírování. Kvalifikace realitního agenta vás může ochránit před nástrahami během procesu. Většina agentů dostává provizi vyplácenou z výnosů prodejce.

Proces nákupu

Nyní, když jste se rozhodli prolomit, prozkoumejte, co můžete očekávejte od samotného procesu nákupu domů. Může to být chaotický čas, kdy zuřivě létají nabídky a nabídky, ale pokud jste připraveni na potíže (a papírování), můžete projít procesem s neporušeným zdravým rozumem. Zde je základní postup, který můžete očekávat:

Najít domov

Využijte všechny dostupné možnosti hledání domů na trhu, včetně využití vašeho realitního agenta, vyhledávání výpisů online a projížďek po čtvrtích, které vás zajímají, při hledání značek k prodeji. Rozdejte tykadla také svým přátelům, rodině a obchodním kontaktům. Nikdy nevíte, odkud by mohla pocházet dobrá reference nebo vedení v domácnosti.

Jakmile skutečně nakupujete dům, nevstupujte do den otevřených dveří, aniž byste museli agent (nebo alespoň připraven vyhodit jméno někoho, s kým údajně pracujete). Můžete vidět, jak by ve vašem nejlepším zájmu mohlo fungovat, než začnete kontaktovat agenta prodejce, než kontaktujete jednoho z vašich vlastních .

Pokud máte rozpočet, hledejte domy, jejichž plný potenciál ještě nebyl realizován. I když si nemůžete dovolit vyměnit odporné tapety v koupelně Nyní můžete být ochotni s tím nějakou dobu žít výměnou za to, že se dostanete na místo, které si můžete dovolit. Pokud dům vyhovuje vašim potřebám, pokud jde o velké věci, které se obtížně mění, jako je umístění a velikost, nenechte se odvrátit fyzickými nedokonalostmi. Prvotní kupci domů by měli hledat dům, pro který mohou přidat hodnotu, protože Tím je zajištěn nárůst vlastního kapitálu, který jim pomůže dostat se na žebříček nemovitostí.

Zvažte své možnosti financování a bezpečné financování

Prvotřídní kupci domů mají širokou škálu možností, které jim pomohou dostat se do domu – jak ty, které má k dispozici každý kupující, včetně hypoték zajištěných Federálním úřadem pro bydlení (FHA), tak i ty, které jsou zaměřeny zejména na nováčky. Mnoho programů pro první nákup domů nabízí minimální zálohy až 3% na 5% (oproti standardním 20%) a několik z nich nevyžaduje vůbec žádnou zálohu. Nezapomeňte se podívat nebo zvážit:

• HUD seznam zdrojů. Ačkoli vládní agentura sama neposkytuje granty přímo jednotlivcům, poskytuje finanční prostředky určené pro první kupce domů organizacím se statusem osvobozeným od daně IRS. Web HUD obsahuje podrobnosti. FHA (a jeho výpůjční program) je součástí HUD.
• Vaše IRA. Každý kupující, který kupuje poprvé, si může vybrat až 10 000 $ ze své tradiční IRA nebo Roth IRA, aniž by zaplatil 10% pokutu za předčasný výběr (ale vy budete stále platit daně, pokud použijete tradiční IRA). To znamená, že pár by mohl vybrat maximálně 20 000 $ (10 000 $ z každého účtu), které lze použít na nákup první domácnosti. Jen vězte, že pokud peníze nevrátíte do 120 dnů – a máte méně než 59½ -, bude podléhat 10% penále. Budete také dlužit daně z příjmu z výběru.
• Programy vašeho státu. Mnoho států, včetně Illinois, Ohia a Washingtonu, nabízí finanční pomoc se zálohovými a závěrečnými náklady, jakož i s náklady na rehabilitaci nebo vylepšení nemovitosti, pro začínající kupce domů, kteří se kvalifikují. v těchto programech je založen na příjmu a často na velikosti kupní ceny nemovitosti.
• Možnosti pro indiánské obyvatele. Domorodí američtí kupci domů mohou požádat o půjčku podle § 184. Tato půjčka vyžaduje 1,5 % poplatek za půjčku předem a 2,25% záloha na půjčky nad 50 000 $ (u půjček pod touto částkou je to 1,25%). Sekce 184 půjček lze použít pouze na rodinné domy (jeden až čtyři jednotky) a na primární bydlení.

Nenechte se spoutat věrností vaší současné finanční instituci, když hledáte předběžné schválení nebo hledáte hypotéku: Nakupujte, i když máte nárok pouze na jeden typ půjčky. Poplatky se mohou překvapivě lišit. Například půjčka FHA může mít různé poplatky v závislosti na tom, zda o půjčku žádáte prostřednictvím místní banky, spořitelního svazu, hypotečního bankéře, velké banky nebo hypotečního makléře. Úrokové sazby hypotéky, které mají samozřejmě zásadní vliv na celkovou cenu, kterou za svůj dům zaplatíte, se mohou také lišit.

Jakmile se dohodnete na věřiteli a podáte žádost, věřitel ověří všechny poskytnuté finanční informace (kontrola kreditních skóre, ověření informací o zaměstnání, výpočet DTI atd.). Věřitel může dlužníka předem schválit na určitou částku. Uvědomte si, že i když jste byli předem schváleni pro hypotéku, vaše půjčka může na poslední chvíli propadnout, pokud uděláte něco pro změnu svého úvěrového skóre, například při financování nákupu automobilu.

Některé úřady také doporučují mít záložního věřitele. Kvalifikace na půjčku není zárukou, že vaše půjčka bude nakonec financována: Pokyny pro upisování se mohou změnit, může se změnit analýza rizika věřitele a mohou se změnit trhy investorů. Klienti mohou podepsat dokumenty o půjčce a úschově a poté budou 24 až 48 hodin před uzavřením upozorněni, že věřitel zmrazil financování jejich úvěrového programu. Mít druhého věřitele, který vás již kvalifikoval na hypotéku, vám poskytuje alternativní způsob, jak udržet tento proces na harmonogramu nebo v jeho blízkosti.

Nabídnout

Váš realitní agent vám pomůže rozhodnout, kolik peněz chcete za dům nabídnout, a také podmínky, za které chcete požádat. Váš agent poté předloží nabídku zástupci prodejce; prodejce buď vaši nabídku přijme, nebo vystaví protinabídku. Poté můžete nabídku přijmout nebo pokračovat tam a zpět, dokud nedojdete k dohodě nebo se nerozhodnete zavolat .

Před odesláním nabídky se znovu podívejte na svůj rozpočet. Tentokrát zohledněte odhadované náklady na uzavření (které mohou činit od 2% do 5% kupní ceny) ), náklady na dojíždění a veškeré okamžité opravy a povinné spotřebiče, které budete potřebovat, než se budete moci nastěhovat. Myslete dopředu: Je snadné přepadnout vyšší nebo neočekávané služby a další náklady, pokud se stěhujete z pronájmu do většího domu . Můžete si například vyžádat účty za energie za posledních 12 měsíců, abyste získali představu o průměrných měsíčních nákladech.

Pokud se dohodnete „Provedete vklad v dobré víře a proces poté přejde do úschovy. Podmínkou je krátké časové období (často asi 30 dní), během kterého prodejce prodá dům z trhu se smluvním očekáváním, že jej koupíte —Za předpokladu, že při prohlídce s ním nenajdete žádné vážné problémy.

Nechte si dům prohlédnout

I když si dům plánujete koupit se zdá být bezchybný, neexistuje žádná náhrada za to, že kvalifikovaný odborník provede domovou prohlídku nemovitosti, pokud jde o kvalitu, bezpečnost a celkový stav vašeho potenciálního nového domu. Nechcete uvíznout v pokladně peněz nebo w s bolestí hlavy při provádění mnoha neočekávaných oprav. Pokud domácí prohlídka odhalí závažné vady, které prodejce nezjistil, můžete obecně zrušit svou nabídku a získat zpět zálohu. Alternativně můžete sjednat, aby prodejce provedl opravy, nebo slevu z prodejní ceny.

Zavřít – nebo jít dál

Pokud jste schopni uzavřít dohodu s prodejcem, nebo ještě lépe, pokud kontrola nezjistila žádné významné problémy, měli byste být připraveni zavřít. Ukončení v zásadě zahrnuje podepsání hromady papírování ve velmi krátkém časovém období a modlení, aby na poslední chvíli nic neproběhlo.

Věci, s nimiž se budete potýkat a za které budete platit v závěrečných fázích nákupu, mohou zahrnovat posouzení domu (hypoteční společnosti to vyžadují, aby ochránil svůj zájem o dům), vyhledávání titulů, aby se ujistil, že nikdo jiný než prodávající má nárok na nemovitost, získá soukromé hypoteční pojištění nebo půjčku na záda, pokud je vaše záloha nižší než 20%, a dokončení hypotéky papírování. Další náklady na uzavření mohou zahrnovat poplatky za vytvoření půjčky, pojištění titulu, průzkumy, daně a poplatky za hlášení úvěru.

Gratulujeme, nový majitel domu! Co teď?

Podepsali jste papíry, zaplatili stěhovatelům a nové místo se začíná cítit jako doma. Hra skončila, že? Ne tak docela. Náklady na vlastnictví domu přesahují zálohy a měsíční splátky hypotéky. Pojďme nyní projděte si několik závěrečných tipů, díky nimž bude život nového majitele domu zábavnější a bezpečnější.

Pokračujte v ukládání

S vlastnictvím domu přicházejí velké neočekávané výdaje, například výměna střechu nebo si pořiďte nový ohřívač vody. Založte si nouzový fond pro svůj domov, abyste nebyli zaskočeni, když tyto náklady nevyhnutelně vzniknou.

Provádějte pravidelnou údržbu

Díky velkému množství peněz, které vkládáte do svého domova, se o ně budete chtít skvěle postarat. Pravidelná údržba může snížit vaše náklady na opravy tím, že umožní opravit problémy, pokud jsou malé a zvládnutelné.

Ignorovat trh s bydlením

Na tom nezáleží jakou hodnotu má váš dům v daném okamžiku, s výjimkou okamžiku, kdy jej prodáte. Možnost vybrat si, kdy svůj dům prodáte, než abyste byli nuceni jej prodat kvůli přemístění zaměstnání nebo finanční tísni, bude tím nejdůležitějším, zda uvidí solidní zisk z vaší investice.

Nespoléhejte se na prodej svého domu, abyste mohli financovat svůj odchod do důchodu.

Přestože vlastníte dům, měli byste se snažit zachránit maximum na vašich účtech důchodového spoření každý rok. I když se může zdát těžké uvěřit každému, kdo sledoval štěstí, které někteří lidé vydělali během bubliny na trhu s bydlením, při prodeji domu nutně nebudete zabíjet. Pokud se chcete na svůj domov dívat jako na zdroj bohatství v důchodu, jakmile splácíte hypotéku, zvažte peníze, které jste utratili za měsíční splátky, jako zdroj financování vašich životních a léčebných výdajů v důchodu. důchodci často chtějí zůstat na místě (navzdory všem článkům o zmenšování nebo odchodu do důchodu v exotických prostředích).

Sečteno a podtrženo

Tento přehled by měl pomoci nasměruje vás na cestu k vyplnění jakýchkoli mezer ve vašich znalostech nákupu domů. Pamatujte, že čím více se o procesu předem budete vzdělávat, tím méně to bude stresovat a s větší pravděpodobností získáte dům, pro který chcete cena, kterou si můžete dovolit. Až bude hotovo, budete mít sebevědomí, které vychází z úspěšného vyjednání zásadního kroku ve vašem životě.