Poměr podlahové plochy

Průmyslové zóny

Jako hlavní determinant je poměr podlahové plochy v průmyslových oblastech pravděpodobně méně užitečný než v jakémkoli jiném okrese využití. Ačkoli moderní rostliny mají mnoho společných charakteristik, tyto vlastnosti nemusí být nutně jednotné v zóně. Je tomu tak proto, že průmyslové zóny jsou klasifikovány hlavně na základě „nepříjemných“ charakteristik výrobních procesů.

Pro ilustraci: „lehká“ průmyslová zóna vyžaduje nepříznivá průmyslová odvětví a dostatečnou vzdálenost mezi závody a použitím příslušenství na na jedné straně a okolní obytné oblasti na straně druhé. Je také žádoucí, aby měl nízkou strukturální hustotu nebo procento z celkové půdy pokryté strukturami. Těchto charakteristik lze dosáhnout jinými hromadnými kontrolami – hlavně yardy a procentem pokrytí šarže. Protože většina dnes postavených závodů není vysoká více než jeden příběh, maximální výškové limity neomezují návrh závodu stejným způsobem jako design kancelářské budovy. V důsledku toho existuje jen malá motivace jít výše, než povoluje vyhláška.

Kvůli kontrole hustoty zaměstnanosti (osob na akr) v průmyslových zónách je poměr podlahové plochy poměrně neúčinné zařízení. Na rozdíl od kancelářských budov a obchodů je poměr osob k jednotce podlahové plochy v rámci zóny velmi variabilní. Například v průběhu chicagských rezonančních studií bylo zjištěno, že závod s podlahovou plochou 10 000 čtverečních stop, který se nachází na ploše 200 000 čtverečních stop, může zaměstnávat jen tři nebo až 600 pracovníků.

Mezi takzvaným těžkým průmyslem mohou být značné rozdíly v podlahové ploše na zaměstnance. Například mlýn na hliníkové plechy může mít více než 2 000 čtverečních stop podlahové plochy na zaměstnance, zatímco továrna na výrobu letadel může mít méně než 300 čtverečních stop podlahové plochy na zaměstnance. (Viz Space for Industry autorky Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Při doporučování umístění průmyslové zóny se generuje objem a druh provozu jsou téměř stejně důležité jako obtížné charakteristiky. Zde je poměr podlahové plochy jako kontrola při prevenci zahlcení prakticky nepoužitelný. Podle Jacka C. Smitha v článku „Progress in Performance Standards for Zoning“ (Planning 1954, American Society of Planning Officials) byly v předzónních studiích v Chicagu zvažovány hromadné kontroly a další metody a byly z těchto důvodů odmítnuty:

(1) jednoduché omezení buď celkové velikosti zaměstnání, nebo hrubé plochy pozemku je marné, protože deset malých závodů zabývajících se blokem může generovat tolik provozu, kolik může jedna velká rostlina zabírat celý blok; (2) hromadné kontroly, i když nepřímo omezují koncentraci pracovníků omezením objemu budov, účinně neomezují koncentraci pracovníků v povolené podlahové ploše. Některé typy průmyslových provozů obvykle zaměstnávají až 175 pracovníků na akr, a to i v nových budovách s relativně malým objemem. Dojde-li k takové koncentraci v oblastech, kde jsou pouliční a tranzitní kapacity poměrně nízké, nevyhnutelně to vede k vážným problémům. Je ironií, že takové vysoké hustoty se obvykle vyskytují v průmyslových odvětvích, která jsou jinak dobrými sousedy obytných zón.

Pan Smith dále říká, že jedinou účinnou kontrolou se jeví přímé omezení hustoty zaměstnanosti (počet pracovníků na akr), protože taková kontrola efektivně rozšíří zaměření generování provozu. „Hodnoty takového nařízení budou v zásadě odrazovat průmyslová odvětví s vysokou hustotou od umístění v problémových oblastech a sloužit jako efektivní právní měřítko v případech, kdy nadměrná expanze vyústila ve vážné dopravní problémy.“

Jediným účelem poměru podlahové plochy v průmyslových zónách je zjevně doplnění jiných typů objemových kontrol. I v tomto ohledu se jeho užitečnost jeví jako omezená. Protože manažeři celkově nechtějí budovy, které jsou vysoké více než jeden příběh, výhody flexibility, která je tak atraktivní v komerčních zónách, se netýkají. Pokud se z důvodu kompatibility s okolním využitím považovalo za žádoucí stanovit konstantní poměr mezi hrubou podlahovou plochou a hrubou půdní plochou, může být pro dosažení tohoto výsledku užitečná kontrola poměru podlahové plochy – zejména pokud existují doplňkové budovy.

Kromě toho mnoho průmyslových provozů v typických „těžkých průmyslových oblastech“ nemá podlahové plochy jako takové. Například elevátory obilí, ropné rafinerie a procesy gravitačního toku. Poměr podlahové plochy je nesmyslný typ hromadné kontroly nad těmito operacemi.

Ovšem v průmyslových zónách, které jsou blízko centrální obchodní čtvrti, mohou mít kontroly poměru podlahové plochy stejné aplikace a výhody jako v správná část centra.Navrhovaná komplexní revize vyhlášky o zóně ve Filadelfii by založila novou omezenou průmyslovou čtvrť, kde by se mohly ubytovat podkrovní průmyslové podniky v centrálních lokalitách. Podle shrnutí navrhovaného nařízení tento okres, na rozdíl od jiných omezených průmyslových obvodů, „umožňuje celou řadu komerčních využití, a je proto vhodný zejména pro centrum města“. Hromadné je podobné tomu, které je povoleno pro komerční a bytové domy v centrálních lokalitách, a je řízeno omezením podlahové plochy.

Obytné zóny

Nezapomeňte na účely hromadných kontrol, jaké další výhody nabízí poměr podlahové plochy v obytných zónách? Při přístupu k odpovědi na tuto otázku bude použití s nízkou a vysokou hustotou zváženo samostatně.

V zónách s jednou a dvěma rodinami bude použití poměru podlahové plochy se zdá být poměrně omezený. Aniž bychom šli do dobře zavedeného zdůvodnění požadavků loděnice, vidíme, že spolu s maximálními výškovými limity vytvářejí ovládání hlasitosti. Pokud je k těmto dimenzím přidáno maximální pokrytí pozemku, získáme výsledek, který má stejný účinek jako poměr podlahové plochy v tom, že když se spojí, vytvoří konstantní poměr mezi objemem budov a plochou půdy. (Viz schéma.) Navíc zajišťují minimální oddělení budov, což nemusí nutně vyplývat pouze z řízení poměru podlahové plochy.

Ve většině případů jsou uzavřená parkovací zařízení mimo ulici osvobozena od „ hrubá podlahová plocha. “ (Viz definice, strany 3 až 7.) Tato definice však zahrnuje i další doplňkové budovy. Použitím zařízení s poměrem podlahové plochy je tedy regulována většina všech hlavních a doplňkových budov (kromě garáží a přístřešků pro auto).

Souhrnně lze říci, že účinek poměru podlahové plochy v obytných oblastech s nízkou hustotou. je hlavně zdokonalit hromadné kontroly. V tomto ohledu je jeho použití podobné jako v průmyslových zónách.

Když se dostaneme do obytných oblastí s vysokou hustotou, na druhou stranu přistupujeme k situaci, která panuje v komerčních zónách s vysokou hustotou, tam, kde je pozemek drahý, je výška budov relativně nedůležitá a kde lze v každém případě zvýšit výšku, pokud se získá prostor na úrovni přízemí a nižšího patra.

V obytných zónách je však rozdíl v druh obsazení přináší do popředí další faktory. Jak pro bytové účely, tak bytové domy i skupinové bydlení musí mít přístup ke světlu, slunci a vzduchu, musí být odděleny od ostatních použití, aby hluk nepřiměřeně nerušil, a musí mít minimální množství použitelného venkovního prostoru. Stručně řečeno, musí mít vybavení, které souvisí s moderním městským životem. Ale tyto potřeby nejsou zaručeny poměrem podlahové plochy, a proto jsou použity jiné ovládací prvky k jejich zabezpečení.

Nejběžnější z nich jsou ustanovení o dvoře, která mají za následek hromadnou obálku, která umožňuje pouze omezené variace v konstrukci budov. Dále lze prokázat, že pokud nejsou minima stanovená pro loděnice dostatečně široká nebo hluboká, ve skutečnosti neposkytují výše uvedené vybavení.

K jejich dosažení a zároveň k zachování flexibility neodmyslitelnou součástí poměru podlahové plochy byla také vyvinuta další zařízení.4 Používají se ve vzájemném spojení, přičemž se předpokládá, že čistý efekt dosahuje minimálních standardů. Jsou zde popsány jen stručně, protože ve formě nařízení jsou předpisy někdy poměrně složité. Všechny vycházejí z myšlenek vyvinutých ve Velké Británii a jsou popsány v různých publikacích ministerstva bydlení a místní správy (nebo jeho předchůdce, ministerstva územního plánování).

Úhel světelné obstrukce. Účelem světelné překážky je zajistit přístup světla a vzduchu do ulic a k předním oknům budov. Taková opatření vytvářejí imaginární rovinu, která úhlopříčně stoupá z úhlu ve středové linii ulice a opírá se o budovu, kterou není dovoleno řezat do této roviny. Toto zařízení se objevuje v návrzích pro New York a District of Columbia, v Denverské vyhlášce o územním plánování a dalších. Schéma na straně 25 je převzato z Harrisonovy, Ballardovy & Allenovy zprávy.

Oblast přístupu světla. Jedná se o volnou plochu mimo zákonem vyžadované okno, v oblouku sahajícím 70 stupňů na každou stranu čáry kolmé ke zdi budovy ve středové ose okna. Poloměr je obvykle v obytných zónách minimálně 15 stop, i když v některých může být až 60 stop. Určená část prostoru v tomto klínu zůstává bez budov a jiných překážek. Podrobnosti se liší mezi několika vyhláškami, které používají toto zařízení.

Použitelný otevřený prostor.Budovy pro více rodin mohou přijímat dostatečné světlo pomocí dvou právě popsaných zařízení a stále jim chybí venkovní obytný prostor. Aby byly venkovní plochy tohoto typu použitelné, musí být pro cestující snadno přístupné, přiměřené velikosti a rozložení (tj. Související s počtem a druhem lidí, kteří jej používají) a musí odpovídat účelům, pro které jsou určeny. Tyto účely jsou popsány v Harrison, Ballard & Allenově zprávě jako mezery „pro umístění dětské ohrádky nebo kočáru pro spící dítě; prostor pro rozložení židlí v horké noci; prostor pro starší osoby a rekonvalescenty na čerstvém vzduchu, slunci a chladném vánku; prostor pro zavěšení oblečení, pro zvednutí několika květin; je vidět, že použitelný otevřený prostor je jednoduše rozšířením dvorku nebo předklonu k rodinám, které žijí ve všech kategoriích hustoty; rozhodně to není nepřiměřená součást městské životní úrovně. “

Stejná zpráva definuje„ použitelný otevřený prostor “tak, aby zahrnoval pouze tu část pozemků obytné zónové zóny:

1. Který je věnován venkovním rekreačním prostorům, zeleni a servisním prostorům pro domácí aktivity (jako je sušení prádla), které se obvykle provádějí venku, a
2. Který odpovídá minimálním předepsaným rozměrům …, pro příslušný okres, a
3. Který není určen soukromým silnicím otevřeným pro automobilovou dopravu, doplňkovým parkovacím místem mimo ulici nebo přídavným nakládacím lůžkům mimo ulici , a
4. Ve kterých na zemi nejsou žádné stavby, s výjimkou povolených, … a
5. Což je bez překážek mezi povolenou úrovní zadního dvora a oblohou, kromě že ne více než dvacet pět procent (25%) z celkového „použitelného otevřeného prostoru“ poskytovaného na kterékoli zóně může být zastřešeno, a v takovém případě ne více než padesát y% (50%) obvodu zastřešené části musí být uzavřeno a
6. který je nad úrovní terénu, je strukturálně bezpečný a adekvátně vynořený a chráněný, a
7. který je přístupný a dostupný alespoň všem obyvatelům bytových jednotek, pro jejichž využití je tento prostor vyžadován.

Ačkoli je použitelný otevřený prostor definován jako součást pozemní plochy, střešní prostory a balkony mohou být být nahrazeny za předpokladu, že splňují požadavky na velikost, osvobození od překážek, přístupnost a bezpečnost.

Doposud jsme diskutovali o poměru podlahové plochy jako o kontrole hromadné stavby. Občas se také používá jako kontrola hustoty. Vzhledem k počtu rodin na akr a průměrné velikosti bytů ve čtverečních stopách lze odvodit poměr podlahové plochy. Při pokusu o kontrolu hustoty prostřednictvím územního nařízení je však konečným hledaným vztahem vztah mezi osobami a zemí. Normy minimální plochy pozemku na rodinu dosahují tohoto poměru přímo bez vkládání údajů o podlahové ploše.

I když byly známy průměrné podlahové plochy pro různé typy bytů, poměr podlahové plochy je nespolehlivým řízením hustoty. Plánování sousedství zdůrazňuje:

… poměry podlahové plochy neodrážejí hustotu obyvatelstva, protože podlahová plocha na osobu se liší (obvykle se zvyšuje s rostoucím příjmem) . K měření zatížení populace by měl být použit další index podlahové plochy na osobu. Díky tomu je možné spojit hustotu, pokud jde o poměry podlahové plochy, k hustotě populace.

Stejný bod uvádí trochu jinak Jack C. Smith v komentáři k Chicagské územní vyhlášce:

Samotný FAR je velmi neúčinná kontrola hustoty. Když je hledán požadovaný vzor hustoty obyvatelstva, FAR sám může vyprodukovat zasloužený konec, pouze pokud jsou všechny bytové jednotky postaveny na průměrnou velikost. Odchylky od průměrné velikosti bytových jednotek a průměrného počtu osob na bytovou jednotku by anulovaly uskutečnění cílů hustoty. Z tohoto důvodu jsme v Chicagské vyhlášce k doplnění FAR použili přímou kontrolu hustoty, plochu šarže na obydlenou jednotku.

Mr. Smith rovněž poukazuje na to, že poměr podlahové plochy je při regulaci přeměny v rámci stávajících struktur k ničemu, a že šaržová plocha na bytovou jednotku byla metodou stanovenou v Chicagské vyhlášce pro kontrolu nadměrných konverzí.5

Závěry

Poměr podlahové plochy je vylepšením tradičních objemových ovládacích prvků. Vyjadřuje v jednom měřítku namísto několika matematický vztah mezi objemem budovy a jednotkou pozemku. V žádném případě však nekontroluje umístění tohoto svazku na zemi. Pokud je tedy umístění regulovaným faktorem, jsou nutná doplňková hromadná zařízení.

Poměr podlahové plochy není lékem.Získává hodnotu jako územní zařízení, když mu přidělená číselná hodnota pomáhá dosáhnout účelů územního nařízení a současně dává projektantům budov větší volnost. Proto není poměr nízké podlahové plochy nutně dobrý, ani vysoký nemusí být nutně špatný. Závisí to na zóně.

Vzhledem k tomu, že hrubá podlahová plocha je mírou zatížení veřejných ulic a inženýrských sítí a poptávky po dopravě a parkovacím místě, představuje poměr podlahové plochy prostředek k regulaci generování provozu a poptávky a předvídání budoucích potřeb. Pokud hrubá podlahová plocha není měřítkem hustoty obyvatelstva, je poměr podlahové plochy nedostatečný jako kontrola hustoty a jako prediktivní zařízení.

Úpravy původní myšlenky zvýšily její univerzálnost. Je pravděpodobné, že další zdokonalení rozšíří jeho užitečnost. Jak se však zavádějí úpravy, ustanovení vyhlášky se stávají složitějšími. Například prémie jsou pro malé město nepřiměřeně složité a neměly by být kopírovány slepě. Také se zdá, že výhody poměru podlahové plochy se odehrávají hlavně ve zónách s velkým objemem, kde výška budovy není zvláště faktorem. Poměr podlahové plochy tedy není nesmíšené požehnání.

Poznámky

1. Planning the Neighborhood (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, publikoval Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) poukazuje na to, že matematický vztah poměru podlahové plochy k pokrytí a výšce budovy vyjadřují následující vzorec:

2. V obchodních čtvrtích může být poměr podlahové plochy zvýšen, pokud je vybaveno vnitřní parkování. Například v okrese C-4 je FAR 3,5 limitem pro bytové domy bez uzavřeného parkování nad zemí; za uzavřené parkování je uveden další FAR 1.0, což činí celkem FAR 4,5. Pro uzavřené parkování jsou povolena jiná použití FAR 7,0 plus 2,0, což činí celkem FAR 9,0.

3. Existují určité důkazy, že přenos podlahového prostoru ze spodního do horního patra je ziskový. Studie kancelářských budov v New Yorku ukazují, že sazby za pronájem čtverečních stop se v průměru zvyšují přibližně o jedno procento na příběh, přičemž se jako základ použije třetí, čtvrté nebo páté patro. Základní a druhé příběhy jsou „daňoví poplatníci“ a jsou spolehlivými minimálními příjmy. Když už o nich mluvíme, pan Ford (v části Building Bulk, Height a Form komentuje: „V každém případě je nejzřetelnější, že světlo a výhled mají značnou prémii a že cokoli, co přinese více horního světla a otevřenosti dolů do spodních podlaží odpovídajícím způsobem zvýší jejich nájemní hodnotu. Jinými slovy, je možné provést značnou oběť při hromadném budování v dolních podlažích, pokud je k věži přidán dostatečný podíl. “

4 „Úhel světelné obstrukce“ a „oblast světelného přístupu“ se používají také v nebytových zónách.

5. Vyhláška zní: „Žádná stávající obytná budova nesmí být přestavěna tak, aby byla v rozporu s, nebo dále v rozporu s požadavky na plochu šarže na bytovou jednotku v okrese, ve kterém se takové obydlí nachází. “