Oznámení o ukončení pronájmu: Jak? Když? Kdo?

ORLANDO na Floridě – V poslední době došlo k nárůstu počtu volání na právní linku Florida Realtors® Legal Hotline, pokud jde o ukončení pronájmu a kolik pozornosti musí jedna strana dát druhé, pokud se uvolňují nebo se neobnovuje.

Tito volající mají širokou škálu předpokladů o tom, jaké „pravidlo je“ pro oznámení, když se strany blíží ke konci pronájmu. Pojďme si vysvětlit, jak to ve skutečnosti funguje:

Volající č. 1: „Nájemce neobnovuje nájemní smlouvu, ale nikdy o tom neinformuje pronajímatele. Není nájemce povinen informovat pronajímatele, kterého opouští? “

Odpověď: Vím, že je to váš oblíbený, ale záleží to. Takto však určíte odpověď – podívejte se na nájemní smlouvu.

Vyžaduje nájemní smlouva určitý počet dní od oznámení stranám v případě, že neobnovují nebo neopouštějí nemovitost? Pokud ne, pak nájem končí, když nájem končí. V legalese se tomu říká nájem na určitou dobu. Příklad? Strany mají nájemní smlouvu, která začíná 1. října 2020 a končí 30. září 2021. V nájemní smlouvě není nic, co by zmiňovalo cokoli o oznámení o neobnovení nebo vyklizení areálu. Nájem jako takový končí 30. září 2021 – a žádná ze stran nemá zákonnou povinnost informovat druhou stranu.

Volající č. 2: „Zákon vyžaduje, aby nájemce dal výpověď minimálně 60 dní pronajímateli, který nájemce uvolňuje prostory. “

Odpověď: Toto je běžná mylná představa pravděpodobně vycházející z jazyka v kapitole 83 části II floridských stanov, nejčastěji označované jako pronajímatel / Zákon o nájemcích. Konkrétně oddíl 83.575 odst. 1 v příslušné části uvádí, že „nájemní smlouva se specifickou dobou trvání může obsahovat ustanovení, které vyžaduje, aby nájemce na konci nájemní smlouvy informoval pronajímatele ve stanovené lhůtě před uvolněním prostor … Nájemní smlouva však nemusí vyžadovat více než 60denní výpověď … ”

Podívejme se nyní blíže na tuto. Nejprve je důležité si uvědomit, že podle něj může nájemní smlouva obsahovat požadavek na oznámení. To znamená, že nemusí, ale mohlo by. Pokud tedy nájemní smlouva neříká nic (viz Volající č. 1 výše), není zde žádný požadavek.

Zadruhé, říká, že pokud dohoda obsahuje tento požadavek na oznámení, nemůže vyžadovat oznámení, které je dále mimo než 60 dnů. To by tedy mohlo znamenat, že existuje 25denní výpověď, 30denní výpověď nebo 58denní výpověď. Prostě to nemůže překročit 60 dní. Neexistuje žádné obecné právní pravidlo, které by vyžadovalo 60denní výpověď.

Volající č. 3: „Nájemce náhodou narazil na pronajímatele, který řekl, že mu zavolá na procházku příští týden od doby, kdy nájem skončil. Nájemce panikává – netušil, že pronajímatel neměl v úmyslu nájem obnovit a neměl v úmyslu se odstěhovat. “

Odpověď: Jak je uvedeno v prvním příkladu , podívejte se na pronájem. Pokud v rámci pronájmu není žádný požadavek na oznámení, učinil nájemce velký předpoklad, že bude moci zůstat.

Jak jsem již řekl, pronájem končí, když pronájem končí. Navíc „Statut z Floridy 83 575 (1) stanoví, že pokud nájem vyžaduje oznámení nájemce pronajímateli o uvolnění místa, musí existovat stejný požadavek pronajímatele informovat nájemce, pokud nebude nájem obnoven. Takže ještě jednou, pokud o tomto problému nájemní smlouva mlčí, není zde žádný požadavek na oznámení.

Co si z tohoto článku odnést? vzhledem k požadavku stran na oznámení je stále klíčová komunikace. „Osvědčený postup“ pro správce nemovitostí: Vytvořte si připomenutí kalendáře, že nájem brzy končí. To vám dává čas se obrátit na pronajímatele a informovat se o jeho zájmu o obnovení, abyste o tom mohli prodiskutovat s nájemcem. Možná pronajímatel Nelíbí se mi, že nájemce platil několik plateb za pronájem pozdě a nikdy neplatil poplatky z prodlení. Pronajímatel tedy nemá zájem na obnovení s tímto nájemcem.

Moudrý správce nemovitosti by sdělil záměr pronajímatele pokračovat nového nájemce a připomenout současnému nájemci, že se očekává, že do konce nájmu budou z nemovitosti. To by mělo být provedeno dostatečně včas, aby měl nájemce čas na alternativní uspořádání a odstěhování. před ukončením nájmu není nejlepší způsob řešení tohoto scénáře.

Rovněž se doporučuje, aby nájemce, který má zájem o obnovení nájmu, sdělil tuto skutečnost pronajímateli před koncem nájmu. Je pronajímatel ochoten obnovit? Pokud ano, skvěle. Získejte novou smlouvu o pronájmu ether pro strany, aby uzavřely nebo uzavřely měsíční nájem.

Bez ohledu na to je nezbytné, aby strany komunikovaly, i když to nájem právně nevyžaduje.V opačném případě byste mohli mít situaci, kdy nájemce předpokládal, že bude moci zůstat, pronajímatel nemá v úmyslu ji obnovit a ve skutečnosti podepsal novou nájemní smlouvu s novým nájemcem, který má začít příští týden. Stručně řečeno, nepořádek.

Meredith Caruso je Associate General Counsel pro realitní kanceláře na Floridě