Kompletní průvodce hypotečními úvěry na lékaře

Na první pohled hypoteční úvěry na lékaře vypadají skvěle. Žádné peníze dolů. Žádné jumbo limity. Žádné soukromé pojištění hypotéky (PMI). Nakonec se zdá, že existuje produkt, který vás odmění za to, že jste byli časem cvičit jako lékař. Nakonec to bylo těžké. Za posledních několik let jste sledovali, jak se mnozí z vašich přátel stávají majiteli domů.

Zatímco zveřejňovali své nejnovější fotografie zábavné, kutilské renovace domů, uvízli jste v knihovně studující patologii. Zatímco hostovali letní grilování na svém vlastním dvorku, seděli jste na 8hodinové zkoušce na palubě (a načasování vašich přestávek perfektně, abyste si mohli dát proteinovou tyčinku).

Ale pojďme být skuteční. Věřitelé obchodují, aby vydělali peníze, a nemohou vám dát jen jízdu zdarma. Jak se tedy hypoteční úvěry lékařů srovnávají se vším možným? Jsou opravdu tak dobří, jak zní? Zjistíme to.

V tomto okamžiku procesu nákupu domů jste již učinili důkladné rozhodnutí o tom, kolik utratit za svůj dům, a máte své finanční kačenky v řadě. Dalším krokem je tedy rozhodnout, jak financovat svůj dům a zda je pro vás hypoteční úvěr pro lékaře tou nejlepší volbou.

Než se do toho pustíme, raději si poslechnete přehled toho, jak hypotéky pro lékaře fungují, podívejte se na tento podcast z Finance For Physicians:

Abychom vám pomohli učinit informované rozhodnutí, pokryjeme:

• Jak hypoteční úvěry lékařů Práce
• Alternativy a jejich srovnání
• Rozhodování o nejlepší hypotéce pro vaši situaci

Hypoteční úvěry pro lékaře

Nejprve promluvme si o tom, proč hypotéky pro lékaře vůbec existují. Důvodem je, že lékaři jsou pro věřitele extrémně ziskovými zákazníky. Berou si velké půjčky na začátku své kariéry a téměř vždy je splácejí. Věřitelé využívají hypoteční úvěry pro lékaře k tomu, aby zajistili lékaři v rané kariéře, a to tím, že jim půjčují více peněz s menšími podmínkami než jejich konkurenti. Dělají to ještě přitažlivějším tím, že je uvádějí na trh jako „speciální program“ určený pouze pro lékaře.

Mějte však na paměti, že jejich konečným cílem je dostat vás ke dveřím a prodávat vám další výrobky jako potřebuje změnu. Student medicíny přecházející do rezidence s nulovou historií výdělků, bez hotovosti a nákladem na studentské půjčky by za normálních okolností nikdy neměl nárok na hypotéku, kdyby to nebylo pro hypoteční úvěry na lékaře. Neexistuje však nic jako oběd zdarma. Tyto půjčky jsou zpočátku lákavé, ale často jsou nakonec dražší než jejich alternativy. Proto je tak důležité porovnat hypotéky pro lékaře s jinými typy hypoték, než se rozhodnete.

Co je tak zvláštního?

Jak se tedy hypoteční úvěr od lékaře liší od typické hypotéky? Zde jsou některé z jeho společných rysů:

• Je vyžadována nulová (nebo velmi nízká) záloha
• Žádné soukromé hypoteční pojištění „PMI“
• Žádné zvýšení sazeb u jumbo půjček (obvykle půjčka s vyšší než 417 000 $)
• Půjčky na základě pracovní smlouvy podepsané lékařem
• Méně kritické vůči dluhu studentské půjčky

Kdo se počítá jako kvalifikovaný Dlužník?

„Kvalifikovaným dlužníkem“ je obvykle lékař, rezident, kolega nebo ošetřující lékař s podepsanou pracovní smlouvou. Někteří věřitelé zahrnují také zubaře, veterináře a další lékaře.

Kdo nabízí hypoteční úvěry na lékaře?

Existuje rostoucí seznam poskytovatelů, kteří nabízejí hypotéky pro lékaře, včetně:

• Pátá třetí banka
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Banka regionů
• SunTrust Bank (nyní Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Centrální banka
• Občanská banka
• Hypotéka nezávislá na plavební dráze
• Půjčky pro lékaře
• BancorpSouth

Vezměte prosím také na vědomí, že nemáme žádný finanční vztah s žádným z těchto poskytovatelů půjček – chceme vám jen pomoci prozkoumat vaše možnosti. Pokud jste věřitel a chtěli byste být přidáni do našeho seznamu, dejte nám prosím vědět.

Výdaje na hypotéku:

Takže teď, když jsem vysvětlil, proč se hypotéky lékařů liší a proč oslovují mnoho mladých dokumentů, je čas se podívat na hypoteční výdaje.Mnoho lidí se při koupi domu zaměřuje na měsíční splátky, ale celkové náklady na hypotéku tvoří několik nákladů:

• Úrok – Náklady na úrok jsou založeny na úrokové sazbě, půjčce zůstatek a termín splácení úvěru
• Konečné náklady – jednorázový, hotovostní výdaj zaplacený při uzavření, zabalený do zůstatku úvěru nebo zabalený do úvěru ve formě vyšší úrokové sazby
• PMI – měsíční poplatek se obvykle platí až do dosažení 20% vlastního kapitálu

První věc, kterou byste měli vědět o hypotečních úvěrech pro lékaře, je, že mnoho věřitelů je ochotno snížit své poplatky, zvláště když vědí, že je to konkurenceschopné. Při mnoha příležitostech dostanou naši klienti slevy, jakmile si věřitelé uvědomí, že mluví s více věřiteli. Pokud chcete získat nejlepší nabídku, ujistěte se, že je věřiteli jasné, že hovoříte s více konkurenty, a není to pro ně jistý zásah.

Uzavírací náklady a úrokové sazby jsou něco jako kroutit potáčení: snížení nákladů na uzavření hypotéky zvyšuje úrokovou sazbu – Nebo pokud chcete nejnižší možnou sazbu, budete mít vyšší náklady na uzavření. Jak to funguje, si můžete prohlédnout v tomto rozpisu na webu Mortgage Professor.

Pokud jde o PMI, máte jej nebo ty ne. Obvykle to bude stát mezi 0,3% až 1,5% původní částky půjčky ročně. Spolehlivým způsobem, jak se vyhnout PMI, je snížit o 20%. Některé půjčky, například hypotéka pro lékaře, vám umožňují vyhnout se PMI, i když nemáte 20% vlastní kapitál.

Další způsob, jak se vyhnout PMI, je získat dvě hypotéky – jednu, která financuje 80 % z obchodu a druhý, který pokrývá zbývající dluh (až 20%). Ale mějte na paměti, že všechny tyto taktiky vyhýbání se PMI přicházejí s dalšími náklady.

Pokud vás zajímá, jak se všechny tyto výdaje ve vaší situaci sčítají, máme pro vás dokonalý nástroj . Ukáže vám, jak se různé scénáře promítnou do měsíčních plateb, a zahrnuje také odhady všech skrytých výdajů, jako je domácí údržba a služby. Můžete vidět, jak se to celé sčítá po celou dobu trvání půjčky.

Kliknutím sem získáte pracovní list!

Sazby a náklady – příklad

Předpokládejme, že jste lékař uvažující o domově v hodnotě 500 000 $. Máte fantastický kredit, ale žádnou hotovost na složení zálohy. Jaké jsou možnosti hypoték na 0% zálohu bez PMI? Zde jsou nejoblíbenější u některých příkladů sazeb. Nejedná se o skutečné sazby a jde pouze o příklady:

Kterou možnost byste si měli vybrat?

Pokud jste v armádě a zejména pokud jste invalidní, hypotéka VA může solidní volba.

Hypoteční úvěry pro lékaře mají nejvyšší úrokovou sazbu, ale je uzamčena. ARM má lepší sazbu než 30letá hypotéka pro lékaře, ale sazba se po sedmi letech změní. Konvenční 80/20 nabízí nejlepší sazbu na primární hypotéku, ale druhá hypotéka má proměnlivou sazbu.

Za předpokladu, že nejste v armádě a nemůžete získat hypotéku VA, měli byste založit toto rozhodnutí o tom, jak dlouho budete vlastnit dům a kolik plánujete splácet na hypotéku. Pojďme si projít ty nejlepší možnosti založené na těchto faktorech:

• 0-7 let – Pokud si nepředvídáte, že budete doma žít alespoň sedm let, hypoteční úvěr pro lékaře 7/1 ARM je často vaše nejlepší volba. Ale ve skutečnosti, pokud plánujete v něm žít méně než pět let, měli byste si pronajmout.
• 7+ let (a průměrný příjem a úspory) – v tomto případě hypoteční úvěr lékaře s 30 -roková pevná sazba je lákavá (nebo 15 let pevná, pokud máte peněžní tok). Mělo by se to ale znovu zobrazit, když máte 20% vlastní kapitál, klesnete pod limity jumbo nebo obecně klesnou sazby. Jakmile zapadnete do profilu, můžete často refinancovat novou, nelékařskou půjčku, která je konkurenceschopnější.
• 7+ let (a schopnost velmi rychle vyplatit HELOC) – Konvenční 80/20 začíná vypadat mnohem lépe, zvláště pokud můžete získat úvěrovou linii domácího kapitálu vyřazenou během jednoho nebo dvou let. Na druhou stranu, pokud skutečně máte tolik peněžních toků, možná byste se místo toho měli dívat na 15letou hypotéku.

Závěrečné náklady mají tendenci věci rychle komplikovat. Abychom zjednodušili matematiku, nezahrnuli jsme žádné závěrečné náklady. Mějte to na paměti, když porovnáváte různé možnosti hypotéky. Požádejte věřitele, aby poskytli nabídky s co nejbližšími nulovými náklady na uzavření – alespoň pro začátečníky. Je mnohem snazší srovnávat hypotéky strukturované podobně z hlediska nákladů.

Měli byste dát hotovost dolů?

Co když máte nějaké hotovosti, které chcete dát dolů, nebo uvažujete o čekání, až budete mít hotovost? V takovém případě budete porovnávat hypotéku lékaře s konvenční hypotékou se snížením o 20%. Znovu předpokládáme, že obě jsou strukturovány tak, aby uzavřely uzavírací náklady do půjčky, aby byla matematika jednodušší.Abychom vám poskytli jasné srovnání, pojďme strukturovat 20% nižší konvenční půjčku, abychom měli přesně stejné splátky jako hypoteční úvěr pro lékaře. Jediným rozdílem je záloha a úroková sazba.

Možnost č. 1 – konvenční půjčka ve výši 100 000 $ akontace

• zůstatek 400 000 $
• rok 18.1183 pevná sazba ve výši 3%
• 2 387,08 USD jistina a úroky za měsíc

Možnost č. 2 – hypotéční úvěr pro lékaře ve výši 0 USD

• 500 000 USD zůstatek
• 30letá pevná sazba se 4%
• 2 387,08 USD za měsíc jistina a úrok

Při pohledu na tato čísla si pravděpodobně myslíte, že Vezmeme si možnost $ 0 dolů. Možná nemáte k dispozici tolik hotovosti, nebo si myslíte, že existují chytřejší způsoby, jak těchto 100 000 dolarů použít. Můžete jej použít k výplatě půjček nebo k zahájení investování. A 4% je stále opravdu dobrá sazba. Jak je to ale ve srovnání s 20% možností dolů?

Celkové doživotní úrokové náklady:

• Možnost 1 – 118 998 $
• Možnost 2 – 359 348 $

Jak vidíte na výše uvedených grafech, snížení částky 100 000 $ vám nakonec ušetří úroky přes 240 000 $. Navíc (a to je obrovské plus), dostanete hypotéku splacenou téměř o 12 let dříve.

Navíc nezapomeňte, že vlastní kapitál ve vaší domácnosti zajistí větší bezpečnost a flexibilitu, zejména pokud se stane něco neočekávaného. U 100% financovaného hypotečního úvěru na lékaře byste měli očekávat, že začnete pod vodou. Pokud něco nefunguje a jste nuceni rychle prodat, měli byste být připraveni napsat potenciálně velký šek až do výše 10% kupní ceny, abyste se dostali z domova.

Na druhou stranu, pokud přijdete s částkou 100 000 $, můžete 100% financovat pomocí hypotéky pro lékaře a investovat hotovost. Pokud tato čísla spustíte, konečný výsledek bude vypadat mnohem lépe. Nejenže to vyžaduje agresivní investice, ale také to vyžaduje větší vliv na váš domov, což dále zvyšuje riziko. Bude to také vyžadovat mnoho let disciplinovaného investování a předpokládá, že nikdy nic z toho neutratíte. To samozřejmě není nemožné, ale mnohem snadněji se to řekne, než udělá.

Na konci dne je mnohem lepší řešení získat konvenční hypotéku a rychleji ji splácet. Pokud nemáte hotovost na složení zálohy, je hypotéka pro lékaře solidní alternativou, kterou stojí za zvážení. Není to vždy automaticky nejlepší řešení.

Co když už máte hypotéku pro lékaře?

Pokud již máte hypoteční úvěr pro lékaře, ale nevěnujete mu pozornost, je velká šance, že zahodíte slušné peníze. Měli byste zkontrolovat možnosti refinancování, pokud dojde k některému z následujících případů:

• Pokles úrokových sazeb
• Dosáhnete 20% vlastního kapitálu
• Dostanete se pod jumbo limity
• Vaše plány se mění

V posledních několika letech existuje velká šance, že se u všech z vás tyto čtyři věci staly.

Zde je scénář, který ilustruje jednu z nejběžnějších příležitostí k úspoře peněz pro dlužníky hypotečních úvěrů lékařů:

Dr. Smith si koupila svůj domov za 100% financovaný hypoteční úvěr pro lékaře na 4,75% v červenci 2013. Původní výše úvěru byla 500 000 $ s měsíční splátkou jistiny a úroků 2 608,24 $. Celoživotní úrok z této půjčky by byl 438 965,21 USD. Rychle vpřed o tři roky do současnosti a majetek Dr. Smithové zhodnotil na hodnotě přibližně 600 000 $ a na své původní hypotéce dluží 475 712 $.

Když si koupila dům, neměla peníze na odložení a jen velmi málo možnosti. Hypoteční úvěr od lékaře byl pravděpodobně jejím nejlepším řešením. Ale teď, když má více než 20% vlastní kapitál a zdravou historii výdělků, se otevřely nejrůznější možnosti. Kurz je, že by se dokázala kvalifikovat na to nejlepší řešení.

Kdyby měla iniciativu refinancovat a chtěla si ponechat platbu podobnou té, na kterou už byla zvyklá, hledala by u nové 20leté fixní hypotéky ve výši 3%. Měsíční splátka jistiny a úroků z nové hypotéky ve výši 475 712 USD by dosáhla výše 2 638,29 USD. Ještě důležitější je, že by se holila sedm let od termínu splácení a platba by se zvýšila pouze o 30 $ / měsíc. Teď je to homerun!

Mohla by také zvážit refinancování hypotéky nového lékaře. To by bylo lepší, ale zdaleka ne tak atraktivní jako konvenční hypotéka. Nyní je ve výhodném místě pro tradiční hypotéky a měla by toho využít.

Když uvažujete o refinancování , nezapomeňte se podívat na několik různých věřitelů.

A pamatujte, že i když refinancování do půjčky pro nového lékaře může být dobrý obchod, není to vždy nejlepší. Dělat si domácí úkol před refinancováním hypotéky od lékaře se vyplatí.V ideálním případě máte také někoho, jako je finanční plánovač, který vám pomůže objektivně analyzovat vaše možnosti.

Kdy byste se měli vyhnout hypotečním úvěrům od lékařů?

Možná už jste více než kdy jindy nadšení z koupě domu, zvláště teď, když víte, že existuje možnost, kdy můžete získat dům se sníženým o 0 $ a bez PMI. Aby však bylo možné pokrýt všechny mé základny, chtěl jsem poukázat na to, že pokud platí některá nebo všechny tyto podmínky, měli byste se pravděpodobně držet dál od hypotečních úvěrů na lékaře:

• Snadnost získání hypoteční úvěr od lékaře vás láká, abyste zvážili nákup příliš velkého množství domů.
• Máte (nebo budete mít) alespoň 20% na to, abyste si na dům dali peníze. V této situaci je nejlepší konvenční hypotéka.
• Jste v armádě. V této situaci se místo toho podívejte na půjčku VA.
• Očekáváte velký příliv hotovosti krátce po nákupu a využíváte hypotéku lékaře k tomu, aby byla dohoda hotová
• nejste spokojeni s vyhlídkou na to, že doma začnete pod vodou 5–10% (jinými slovy, nechcete psát velký šek, abyste se z toho dostali, pokud se vaše situace změní)

Více o těchto bodech si můžete přečíst v našem příspěvku na blogu: „Nevýhody 5 hypotečního úvěru na lékaře, které jste nezvažovali.“

Alternativy, které je třeba zvážit před podpisem

Podle mého názoru je to nejlépe počkat, až budete mít alespoň 20% na to, abyste se na dům dostali. Tímto způsobem získáte nejlepší možnou nabídku. Navíc nemusíte brát na sebe riziko, které s sebou nese financování 100 %.

Pokud se vám tento nápad líbí, pokračujte v pronájmu, prozatím si začněte utrácet peníze v rámci přípravy na nákup vašeho prvního domu. Pokud již dům vlastníte a plánujete jeho upgrade, nejlepší způsob, jak šetřte pro svou budoucnost dolů pa rychlejší splácení vaší současné hypotéky. Můžete dokonce uvažovat o refinancování vaší aktuální hypotéky na kratší dobu, abyste si zvykli na měsíční splátky. Nový úvěr můžete také strukturovat tak, aby vám umožňoval budovat kapitál na částku nezbytnou k získání 20% v době, kdy plánujete upgrade.

Existuje několik dalších typů půjček, které jsme nepokryli které by mohly vstoupit do hry. Zde jsou některé z nich:

1) Konvenční půjčka s PMI obvykle vyžaduje snížení minimálně o 10%. Pokud máte 10% na zaplacení, může to být lepší volba než hypotéční úvěr pro lékaře, pokud plánujete vlastnit dům dostatečně dlouho na to, aby se PMI zastavila.

2) Půjčka FHA obvykle vyžaduje 3% dolů a má velmi konkurenceschopné sazby, ale přichází také s měsíčním stálým poplatkem podobným PMI. Měsíční poplatek FHA je pro většinu dlužníků méně lákavý.

3) Jumbo Půjčka s PMI obvykle vyžaduje snížení minimálně o 10%. Tento typ půjčky by stál za srovnání s většími hypotečními úvěry na lékaře. Často záleží na tom, jak dlouho plánujete dům vlastnit. Jumbo může mít nižší sazbu, ale přichází také s PMI.

Další zdroje hypoték

Existuje mnoho online zdrojů, které vám pomohou dozvědět se více o hypotékách. Mezi příklady patří:

• Hypoteční profesor: Web s několika hypotečními kalkulačkami a tabulkami, které pomáhají analyzovat možnosti hypotéky.

• Seznam investorů ve společnosti White Coat lékařských hypotečních úvěrů v USA: Podívejte se na Jimův seznam mnoha hypotečních úvěrů lékařů v USA organizovaných státem.

Také, pokud se cítíte ohromeni všemi těmito možnostmi , prosím, kontaktujte nás. Pomáháme klientům neustále se orientovat v těchto typech rozhodnutí. Rádi zahájíme bezplatnou konzultaci, abychom zjistili, zda se k nám hodí.