jaká minimální akrová plocha je nutná pro získání osvobození od daně z nemovitosti v Texasu Archivy – t2 ranče

Troy Corman, t2ranches.com

Vzhledem k tomu, že po velké recesi pokračovalo prostředí nízkých úrokových sazeb, došlo k výraznému zhodnocení většiny reálných cen aktiv, včetně rekreační a zemědělské půdy. Nyní, více než kdy jindy, je důležité použít strategie snižování daně z nemovitosti k vyrovnání vyšších hodnot nemovitostí. Jedním ze způsobů, jak toho dosáhnout na volné surové zemi, je mít půdu legálně považovanou za otevřený prostor (1-d-1) nebo Ag-použití (1-d), jak je popsáno v texaské ústavě v článku VIII, oddíly 1-d a 1-d-1. V tomto článku budeme diskutovat o tom, jak se mohou kvalifikovat Ag Use a Open Space v Colorado County. Pokud byste chtěli vědět, jak ve vaší zemi v Texasu fungují označení pozemků a ag pozemků, rádi prozkoumáme a poskytneme odpovědi.

Označení Open Space a Ag Use jsou speciální ocenění, která zdanit půdu z jejího zemědělského využití nebo hodnoty produktivity. Existují specifické požadavky, které musí být splněny, aby bylo možné nárokovat kterékoli z označení, jak je podrobně uvedeno níže.

Ag Use (1-d)
Pozemek musí být ve vlastnictví fyzické osoby. Partnerství, korporace nebo organizace nemusí mít nárok.
Před nárokem na ocenění Ag Use musí být země zemědělsky využívána tři roky.
Vlastník musí každý rok požádat o označení a podat čestné prohlášení o využití půdy.
Zemědělské podnikání musí být primárním zaměstnáním vlastníka půdy a zdrojem příjmů.

Otevřený prostor (1-d-1)
Pozemek může vlastnit jednotlivec , společnost nebo partnerství.
Půda musí být v současné době věnována převážně zemědělskému využití v míře intenzity obecně přijímané v dané oblasti.
Půda musí být věnována kvalifikovanému využití alespoň pro pět z posledních sedmi let.
Zemědělské podniky nemusí být hlavní činností vlastníka.

Nejběžnějším označením je Open Space. Mějte na paměti, že obě zemědělská ocenění nemají nic společného s tržní hodnotou půdy. Místo toho je zdanitelná hodnota založena na hodnotě produktivity půdy. (PTC § 23,52 Hodnocení kvalifikované zemědělské půdy). Jedním ze způsobů, jak se kvalifikovat pro ocenění v otevřeném prostoru, aniž byste museli čekat pět let, je nechat půdu věnovanou hlavně ochraně volně žijících živočichů, jak je definováno v pododdílu (7) (B) nebo (C) do stupně intenzity obecně přijímaného v území bez ohledu na to, jak byla půda využívána v předchozím roce. Upozornění je povoleno pouze v případě, že se vaše země nachází v oblasti s federálně ohroženými druhy, jako je pěnice zlatonohá nebo Verio černohlavý.

Standardy intenzity pro půdu otevřeného prostoru
Standardy intenzity jsou odvozeny od toho, co je v místní oblasti typické pro různé zemědělské operace. Aby se trakt kvalifikoval na pozemek Open Space v okrese Colorado, musí mít alespoň 70% až 75% zemědělského využití, aby získal nárok na celý trakt, a musí být jako takový používán minimálně po dobu šesti měsíců v roce. Použití jsou definována v následujících kategoriích.

Cropland Operations
Row Crop
Orchard
Hay Crop
Truck Farm
Vineyards
Irrigated Cropland

Pasoucí se operace
Vylepšená pastvina
Nativní pastvina
Kartáčová půda
Pustina

Speciální operace
Mlékárna
Krmná jednotka
Chmelová operace
Včela / Zlato
Permakultura
Květinářství
Domácí drůbež
Vánoční stromky
Akvakultura
Travní travní farma
Dřevo

Minimální požadavky na stromy na akr
Pekanové ořechy Sady 14 stromů / akr
Broskvové sady 40 stromů / akr
Dřevo 400 stromů / akr
Farma vánočních stromků 700 stromů / akr

Minimální požadavky na výměru půdy
přirozená pastvina 10 Akr minimum
Vylepšená pastvina 10 akrů minimum
Produkce sena 10 akrů minimum
Sad / vinice 10 akrů minimum
Stromové farmy 10 akrů minimum
Travní farmy 10 akrů minimum
Zavlažovaná plodina 10 akrů Minimum
Akvakultura 10 akrů Minimum
Dříve byla minimální výměra 6 akrů, což je děda k dispozici, ale pokud prodáte půdu nebo předáte půdu dědicům, vstoupí v platnost minimálně 10 akrů.

Bez použití Ag nebo otevřeného prostoru by tato půda byla normálně zdaněna ve výši 1,67 x 150 000 $ (odhadovaná hodnota v tomto příkladu), což má za následek vyúčtování daně z nemovitosti ve výši 2 505 USD.

Pokud by bylo stejných 15 akrů klasifikováno jako „Ag Exemption“ na základě pastvy skotu (kategorie Native Pastureland), vynásobte 150 000 $ x 98 $ (hodnota okresu Colorado County pro původní pastviny). Výsledek by se rovnal 1 470 USD.

Nyní se vypočítá roční daň z nemovitosti vynásobením částky 1 470 USD x 0,0167 (daňová sazba 1,67 USD / 100), aby se dospělo k vyúčtování daně z nemovitosti 24,55 USD. To je docela rozdíl!

Jak získat pro vaši zemi výjimku Ag v okrese Colorado
Nový vlastník nemovitosti musí požádat o výjimku Ag a musí vlastnit nemovitost 1. ledna daňový rok.Tato nemovitost musela mít v předchozím daňovém roce osvobození od daně a musí mít alespoň 10 akrů. Jakmile se nemovitost převede na nové majitele, musí jim obvod hodnocení poslat žádost o pokračování ag výjimky.

Pokud je nemovitost zakoupena po 1. lednu, kdy platí předchozí výjimka ag , nový vlastník si ponechá výhodu osvobození od ag pro daný daňový rok.

U stávajícího vlastníka pozemku, který nikdy neobdržel „osvobození od ag“, musí pozemek měřit alespoň 10 akrů, musí být v současné době se věnuje hlavně zemědělství v souladu s obecně přijímanými standardy pro kraj a musí mít zavedené zemědělské využití po dobu pěti z předchozích sedmi let. Před udělením nebo zamítnutím ag musí být u okresního úřadu podána žádost o ag. PCTS Sec. 23.54. Application)

Aplikace 1D1 Open-Space Valuation (Ag Exemption) je splatná do 1. května.

Včelařství je nyní oprávněnou výjimkou Ag pro malé plochy 5 akrů
Od 1. ledna 2012 je možné, aby se včelařství kvalifikovalo jako texaské právo ag osvobození od daní z nemovitostí. Podrobnosti lze najít v texaském zákoně o dani z nemovitosti v kapitole 23, podkapitola D, oddíl. 23.51 (1) a: (2) „… tento pojem zahrnuje také využití půdy k chovu nebo chovu včel k opylování za účelem produkce lidské potravy nebo jiných hmotných produktů, které mají obchodní hodnotu, za předpokladu, že použitá půda není menší než 5 akrů nebo více než 20 akrů. Okres Colorado County Appraisal District umožňuje opylování osamělých hnízdících včel (typicky zednických včel – opylování včel) nebo včel včel (produkce lidské potravy).

V otevřeném prostoru při oceňování produktivity se hodnoty počítají pomocí přístupu upraveného příjmu k určení hodnoty na akr.

V Texasu se odhaduje, že jeden úl vyprodukuje 74 liber medu, přičemž náklady na úl budou odhadovány na 60 USD. Využití průměr za pět let ve výši 5,08 USD za libru medu vypočítá okres Colorado ocenění včelařství takto:

Standardy intenzity pro včelařství v okrese Colorado v Texasu

5 akrů – musí mít 6 úlů nebo hnízdiště – 6 – 10 akrů – musí mít 7 úlů nebo hnízdišť – 11 – 12 akrů s – musí mít 8 úlů nebo hnízdišť
13 – 14 akrů – musí mít 9 úlů nebo hnízdišť
15 – 16 akrů – musí mít 10 úlů nebo hnízdišť
17 – 18 akrů – musí mít 11 úly nebo hnízdiště
19 – 20 akrů – musí mít 12 úlů nebo hnízdišť

Jak se kvalifikovat pro ochranu divoké zvěře Použijte pro hodnocení v otevřeném prostoru pro zemědělství snížení daní z nemovitosti v Texasu
Aby se země mohla kvalifikovat pro využívání divoké zvěře, musí být alespoň po dobu jednoho roku kvalifikována jako Ag Open Space. Půda musela být použita alespoň třemi z následujících způsobů k šíření udržující chovné, migrující nebo zimující populace domorodých divokých zvířat pro lidské použití, včetně potravin, léků nebo rekreace:

1. Kontrola stanovišť
2. Kontrola eroze
3. Kontrola dravců
4. Zajištění doplňkových zásob vody
5. Zajištění doplňkových zásob potravin
6. Poskytování přístřešků a
7. Při určování počtu obyvatel se počítá sčítání lidu

Pokud nový vlastník rozdělil půdu na větší část, musí být část minimálně 16 akrů, aby se kvalifikovalo jako Wildlife Management Use. Nový vlastník může počkat jeden rok s výjimkou AG, a poté přejít na použití Wildlife Management.

Pokud měl trakt použití Wildlife Management v předchozím roce a splňuje minimálně 10 akrů pro výjimku Ag, pak nový vlastník může nadále používat Wildlife Management, ale musí být předložena nová aplikace 1D1 Ag spolu s plánem Wildlife Management. Plán řízení divoké zvěře může být na texaských parcích a formuláři divoké zvěře 885, nebo může být samoplátným plánem, ale musí zahrnovat tři ze sedmi výše zmíněných praktik divočiny se seznamem cílených druhů divočiny.

Doporučuje se poskytnout mapu místa, kde se tyto tři praktiky nacházejí ve vaší zemi. Kromě toho si uschovejte své příjmy za výdaje vzniklé v důsledku aktivního udržování tří ze sedmi postupů péče o divokou zvěř. V ideálním případě budete chtít před vyplněním plánu péče o divočinu kontaktovat místního biologa Texas Parks and Wildlife (TPWD). Biolog vám také může poradit, co divoká zvěř vede k vašemu konkrétnímu majetku.

Ag Rollback Daně v Texasu
Uvědomte si, že pokud prodáváte pozemky s označením Ag Use nebo Open Space, rollback mohly by být spuštěny daně. Ag Rollback Tax je dodatečná daň, která se ukládá, když vlastník nemovitosti změní užívání nemovitosti ze zemědělského na jakékoli jiné použití – s výjimkou výstavby domu pro osobní usedlost. Vrácení daně kompenzuje daň, kterou by vlastník zaplatil, kdyby byl jeho pozemek zdaněn tržní hodnotou za roky, na které se vztahuje vrácení daně (obvykle pět let).

V rámci Ag Use (1-D) prodej pozemku nebo změna využití půdy vytváří daň z vrácení daně, která sahá zpět do tří let před rokem, ve kterém byl prodej nebo změna dochází k použití.

V rámci otevřeného prostoru (1-D-1) se vrácení daní aktivuje, když je změna v použití pro nepůdělské účely, s vrácením daní za účelem znovuzískání předchozích pěti let daní, které byly by vyplaceny, pokud by pozemek neměl označení Open Space.

Máte-li jakékoli dotazy ohledně podrobností v tomto článku nebo potřebujete-li další informace, obraťte se na Troy Corman, zakladatele t2 Ranches, na 832 -759-1523 nebo 214-690-9682.

Land an d Ranče na prodej v okrese Colorado, TX