Jak přelstít soukromé pojištění hypotéky

Nikdo nechce platit soukromé pojištění hypotéky (PMI) z hypotéky. Není to levné a zvyšuje to měsíční náklady na hypotéku. Zjištění, zda se můžete vyhnout PMI, začíná pochopením, proč byste se tím mohli vůbec zabývat.

Jedním z rizikových opatření, která věřitelé používají při upisování hypotéky, je poměr úvěru k hodnotě hypotéky (LTV). Jedná se o jednoduchý výpočet provedený vydělením částky půjčky hodnotou domu. Čím vyšší je poměr LTV, tím vyšší je rizikový profil hypotéky. Většina hypoték s poměrem LTV vyšším než 80% vyžaduje, aby dlužník platil PMI. Důvodem je, že dlužník, který vlastní méně než 20% hodnoty nemovitosti, se považuje za splácení půjčky s větší pravděpodobností.

PMI do hloubky

Pojďme Předpokládejme například, že cena domu, který kupujete, je 300 000 USD a výše půjčky 270 000 USD (což znamená, že jste složili zálohu ve výši 30 000 USD), což má za následek poměr LTV 90%. Měsíční platba PMI by byla mezi 117 USD a 150 $, v závislosti na typu hypotéky, kterou získáte. (Hypotéky s nastavitelnou sazbou neboli ARM Uire vyšší platby PMI než hypotéky s pevnou sazbou.)

PMI však nemusí být nutně trvalým požadavkem. Věřitelé jsou povinni upustit od PMI, když poměr LTV hypotéky dosáhne 78% kombinací zásadního snížení hypotéky a zhodnocení ceny domu. Je-li část snížení poměru LTV způsobena zhodnocení ceny domu, mějte na paměti, že za nové zhodnocení budete muset zaplatit, abyste ověřili výši zhodnocení.

Alternativou k placení PMI je použít druhou hypotéku nebo co “ je známá jako půjčka na záda. Funguje to takto: Získáte první hypotéku s částkou rovnající se 80% hodnoty domu, čímž se vyhnete PMI, a poté si vezmete druhou hypotéku s částkou rovnající se prodejní ceně domu, minus částka akontace a výše první hypotéky.

Pomocí čísel z výše uvedeného příkladu, pokud dům, který kupujete, stojí 300 000 $, vzali byste si první hypotéku za 240 000 $ , proveďte zálohu ve výši 30 000 USD a získejte druhou hypotéku za 30 000 USD. To eliminuje potřebu platit PMI, protože poměr LTV první hypotéky je 80%. Nyní však také máte druhou hypotéku, která bude téměř jistě mít vyšší úrokovou sazbu než vaše první hypotéka.

Ačkoli je k dispozici mnoho druhů druhých hypoték, vyšší úrok sazba je pro kurz stejná. Přesto jsou kombinované splátky první a druhé hypotéky obvykle nižší než splátky první hypotéky plus PMI.

The Tradeoffs

Abych to shrnul , pokud jde o PMI, máte-li jako zálohu k dispozici méně než 20% prodejní ceny nebo hodnoty domu, máte dvě základní možnosti:

1. Použijte „samostatnou“ první hypotéku a splácejte PMI, dokud LTV hypotéky nedosáhne 78%, poté lze PMI vyloučit.
2. Použijte druhou hypotéku. To bude s největší pravděpodobností mít za následek nižší počáteční výdaje na hypotéku než splácení PMI. Druhá hypotéka však obvykle přináší vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka a lze ji vyloučit pouze jejím splacením nebo refinancováním první a druhé hypotéky do nové samostatné hypotéky. Pravděpodobně byste to udělali, když LTV dosáhne 80% nebo méně, takže nebude vyžadován žádný PMI.

Toto rozhodnutí může hrát několik dalších faktorů. Například:

• Porovnejte možné daňové úspory spojené s placením PMI versus daňové úspory spojené s placením úroků z druhé hypotéky. Zeptejte se svého účetního na daňová pravidla IRS pro odpočet úroků z hypotéky.
• Porovnejte náklady na nové posouzení, abyste eliminovali PMI, oproti nákladům na refinancování první a druhé hypotéky do jedné samostatné hypotéky. Všimněte si rizika, že by úrokové sazby mohly vzrůst mezi časem počátečního rozhodnutí o hypotéce a okamžikem, kdy by byla refinancována první a druhá hypotéka.
• Zkontrolujte různé sazby zásadního snížení těchto dvou možností.
• Poznamenejte si časovou hodnotu peněz (myšlenka, že peníze, které nyní utratíte, budou mít v budoucnu více než stejnou částku).

Nejdůležitější proměnnou v rozhodnutí je však očekávaná míra zhodnocení ceny domu. Pokud si vyberete samostatnou první hypotéku, která vyžaduje, abyste platili PMI – místo abyste získali druhou hypotéku bez PMI – jak rychle by se váš domov mohl ocenit v hodnotě až do bodu, kdy je LTV 78%, a PMI lze eliminovat ? Toto je rozhodující rozhodující faktor, a proto se na něj nyní zaměříme.

Ocenění: klíč k rozhodování

Zde nejdůležitější rozhodovací faktor: Jakmile bude PMI vyloučen ze samostatné první hypotéky, bude měsíční splátka, kterou dlužíte, nižší než kombinovaná splátka první a druhé hypotéky. To vyvolává dvě otázky. Za prvé, jak dlouho to bude trvat, než bude možné odstranit PMI? A za druhé, jaké jsou úspory spojené s každou z možností?

Níže uvádíme dva příklady založené na různých odhadech míry zhodnocení ceny domu.

Příklad 1: Pomalá zhodnocování cen domů

Níže uvedené tabulky porovnávají měsíční splátky samostatné 30leté hypotéky s fixní sazbou s PMI vs. 30 – první hypotéka s pevnou úrokovou sazbou kombinovaná s druhou hypotékou na 30 let / splatnou v 15 letech.

Hypotéky mají následující vlastnosti:

V následující tabulce jsou odhadovány roční míry zhodnocení ceny domů.

Všimněte si, že platba PMI ve výši 120 USD klesne z celkové měsíční splátky samostatné první hypotéky v 60. měsíci (viz tabulka níže), když LTV dosáhne 78% kombinací zásadního snížení a zhodnocení ceny domu.

Tabulka níže ukazuje kombinované měsíční splátky první a druhé hypotéky. Upozorňujeme, že měsíční platba je konstantní. Úroková sazba je vážený průměr. LTV je pouze první hypotékou.

Pomocí první a druhé hypotéky lze ušetřit 85 dolarů měsíčně za prvních 60 měsíců. To se rovná celkové úspoře 5 100 $. Počínaje 61. měsícem získává samostatná první hypotéka výhodu 35 USD měsíčně za zbývající podmínky hypotéky. Pokud rozdělíme 5 100 $ na 35 $, získáme 145.

Jinými slovy, v tomto scénáři pomalého zhodnocování cen domů, počínaje 61. měsícem, by trvalo dalších 145 měsíců platební výhoda samostatné první hypotéky bez PMI by mohla získat zpět původní výhodu kombinované první a druhé hypotéky. (Toto časové období by se prodloužilo, pokud by se brala v úvahu časová hodnota peněz.)

Příklad 2: Rychlá míra zhodnocení cen domů

Příklad níže je založen na stejných hypotékách jako výše. Používají se však následující odhady zhodnocení cen domů.

V tomto příkladu zobrazujeme pouze jednu tabulku měsíčních plateb pro dvě možnosti (viz tabulka níže). Všimněte si, že PMI v tomto případě klesá za 13. měsíc kvůli rychlému zhodnocení cen domů, které rychle sníží LTV na 78%.

Kombinované hypotéky mají pouze platební výhoda ve výši 85 $ po dobu 12 měsíců. To se rovná celkové úspoře 1020 $. Od 13. měsíce má samostatná hypotéka platební výhodu ve výši 35 USD. Vydělíme-li 1 020 $ číslem 35, můžeme určit, že vytvoření počáteční úspory kombinované první a druhé hypotéky by trvalo 29 měsíců.

Jinými slovy, počínaje 41. měsíc by si dlužník finančně polepšil výběrem samostatné první hypotéky s PMI. (Toto časové období by se prodloužilo, pokud by byla zohledněna časová hodnota peněz.)

Sečteno a podtrženo

Pokud jste dlužníkem, který má zálohu nižší než 20%, rozhodnutí, zda použít první stand- samotná hypotéka a PMI nebo volba kombinace první a druhé hypotéky je do značné míry funkcí toho, jak rychle očekáváte zvýšení hodnoty vašeho domu.

• Pokud se rozhodnete platit PMI, lze jej vyloučit prostřednictvím hodnocení, jakmile LTV dosáhne 78%.
• Pokud se rozhodnete použít kombinaci první a druhé hypotéky, pravděpodobně budete mít počáteční platbu úspory. Jediným způsobem, jak vyloučit druhou hypotéku, která pravděpodobně bude mít vyšší úrokovou sazbu než ta první, je její splacení nebo refinancování vaší první a druhé půjčky do nové samostatné hypotéky.

Pokud nemůžete přijít s vyšší zálohou nebo levnějším domem, spočítejte své možnosti na základě vašeho časového horizontu a podle toho, jak očekáváte vývoj realitního trhu. Nic je samozřejmě plně předvídatelný, ale to vám dá nejlepší šanci učinit co nejpříznivější rozhodnutí.