5 důvodů, proč vás váš nájemce může (oprávněně) žalovat

Nájemní smlouvy jsou právně závazné smluvní „dohody“ mezi dvě strany, pronajímatel a nájemce. To znamená, že pronajímatelé by si měli být vědomi toho, že ačkoli mnoho zákonů chrání práva vlastníků nemovitostí, nájemci mají také práva. Tato práva nájemce chrání nájemce před domýšlivým nebo nezákonným jednáním pronajímatele. žalovat pronajímatele a jak se vyhnout potenciálním problémům je životně důležité. Níže se podíváme na hlavní problémy pronajímatele a nájemce, které přerostou v soudní proces.

Co je neoprávněné vystěhování?

Statistiky ukazují, že pronajímatelé jsou více než 90% úspěšní při získávání zákonného vystěhování. Nesprávné odsouzení je však úplně jiný příběh. Pronajímatelé se mohou oprávněně snažit vystěhovat nájemce ze své nájemní nemovitosti za neplacení nájemného, pokud se na konci roku doba pronájmu nebo porušení jakýchkoli ustanovení o pronájmu. Pravda je Existuje mnoho případů, kdy je pronajímatel plně v souladu s vyklizením problémového nájemce.

To znamená, že je nezbytné chápat, že vystěhování nájemce je legální proces, a musí být dodrženo, aby se zabránilo nájemci žalovat za neoprávněné vystěhování. Podívejte se na tyto případy neoprávněného vystěhování, kdy může nájemce mít právní důvody pro žalování nákladů a náhrady škody u soudu:

Běžné typy neoprávněných vystěhování

1. Odplatné vystěhování
2. nedodržování postupů vystěhování státu
3. porušení soukromí nebo obtěžování

odvetné vystěhování

převzetí vlastnictví vašeho pronajatého majetku, zvýšení nájemného nebo snížení poskytované služby (například veřejných služeb) nájemci, který splňuje kterékoli z následujících kritérií, představuje potenciální odvetu pronajímatele a nájemce může žalovat:

• Nájemci, kteří podají stížnost s vládním úřadem
• nájemce, který je zapojen do nájemní organizace
• někdo, kdo podal žalobu na pronajímatele pro nesouvisející věc,
• obyvatel, který informoval pronajímatele o potenciálních nebezpečích olova v objektu (včetně upozornění, že v objektu pobývá dítě se zvýšenou hladinou olova v krvi)

Nedodržování postupů pro vystěhování státu

Je třeba předložit doklady a konkrétní pokyny, které je třeba dodržet, pokud jde o řádné řízení o vystěhování. Svého nájemce nemůžete pouze vykopnout na ulici, bez ohledu na to, zda jsou vaše důvody k vystěhování platné. Pokud neoprávněně vystěhujete nájemce ze své nájemní nemovitosti, může vás žalovat za vzniklé škody související s vystěhováním, soudní náklady, poplatky za právní zastoupení a mnoho dalšího. Bez řádného soudního příkazu tedy nemáte oprávnění provádět některou z následujících akcí:

• Přesuňte jakýkoli majetek vašeho nájemce z vašeho pronajatého majetku
• Změňte zámky
• Odříznout služby domovu

Porušení tichého potěšení

Podle většiny státních zákonů, pokud vaše smlouva o nájmu nemovitosti nestanoví jinak , v každé leasingové smlouvě je zahrnuta implicitní smlouva nebo záruka. Jednoduše řečeno, toto opravňuje nájemce k „tichému užívání“ prostor při pronájmu domu.

Znamená to, že nájemci jsou zaručeni právo žít v míru bez porušení soukromí nebo obtěžování ze strany pronajímatele. Pokud porušíte právo vašeho nájemce na klidné užívání prostor a váš nájemce se bude cítit nucen opustit nemovitost, můžete nést odpovědnost za veškeré náklady spojené s tímto “ konstruktivní vystěhování. “

Pokud se vůči svým nájemcům dopustíte některého z následujících typů chování, můžete narazit na soudní předvolání:

Co pronajímatel považuje za obtěžování?

• Přerušení veřejných služeb, jako je elektřina nebo voda.
• Nesprávný vstup do vašeho majetku.
• Pustit ostatní do rezidence bez řádného upozornění nebo souhlasu.
• Porušení práv drby.
• Objevování se na pracovišti nájemce za účelem projednání problémů souvisejících s pronajímatelem / nájemcem.

Co je to P pokuty za neoprávněné vystěhování?

Pokud se nájemce cítí neoprávněně vystěhován, má možnost vás obrátit k soudu. Pokud pronajímatel neprovede řádné řízení o právním vystěhování od začátku, může mít případ a možná budete muset zaplatit! Obyvatel může také podat občanskoprávní žalobu na pronajímatele, která může zahrnovat přestupky, přepadení, obtěžování a další trestné činy.

Vystěhování může být drahé; ve skutečnosti statistiky ukazují, že mohou stát až 3 000 až 5 000 dolarů. To znamená, že v důsledku neoprávněného vystěhování můžete svému nájemci zaplatit následující částky:

• Právní poplatky
• Soudní náklady
• Škody – až 3x skutečné škody nebo 3x měsíční nájem
• Trestné škody – v závislosti na vašich státních předpisech.
• Návrat celého kauce
• Doba vězení – Ve státech, jako je New Jersey, je pronajímatel zapojený do vystěhování svépomocem „neuspořádanou osobou“. Jedná se o trestný čin, který pronajímatele vystavuje až šesti měsícům vězení.

Může nájemce žalovat kvůli problému se životem?

Ano! Všechny státy, kromě v Arkansasu umožněte nájemcům, aby se právem domáhali svého pronajímatele, pokud poskytnou neobyvatelné bydlení. Zákony z Marylandu konkrétně stanoví, že všechny nájemní smlouvy obsahují prohlášení zaručující nájemci dům, který je přiměřeně bezpečný a obyvatelný. Existují určité nepříjemnosti, které si nájemci přejí pronajímatel rychle řešit, například kosmetické vady nebo drobné opravy údržby. Oprava těchto problémů však spočívá v dobrém zákaznickém servisu, ale nejsou považovány za nepříznivé okolnosti. Proto byste se měli o nájemce obávat pouze v níže uvedených scénářích oprávněně vás žaluje a vyhrává odškodné.

Co je považováno za nezažitelný stav?

• nedostatek tepla, světla, elektřiny nebo vody (nikoli kvůli fa nedostatek platby).
• Nedostatek likvidace odpadních vod.
• Silné zamoření hlodavci.
• Nebezpečí nátěru olovem, které pronajímatel podle státního práva náležitě neřeší.
• Strukturální vady představují vážnou hrozbu pro fyzickou bezpečnost vašich nájemců.
• Jakýkoli stav představující vážné riziko pro zdraví nebo požár.

Co jsou nájemce Práva na hlášení spotřebitele?

Pokud jste pronajímatelem, mohlo by porušení zákona Federal Fair Credit Reporting Act znamenat vážný soudní čas, měl by se váš nájemce rozhodnout podniknout právní kroky. Běžně se používá k prověřování potenciálních nájemců vašeho nájemního majetku, na zprávách spotřebitelů záleží také během řízení o vystěhování. Je zásadní si povšimnout mnoha porušení, k nimž může dojít při používání zprávy spotřebitele nájemce k neporušení žádného z jeho práv:

• Neoznámení nájemců úvěrové kanceláři.
• Odmítnutí žádosti z neodůvodněných důvodů, které mohou později ovlivnit schopnost nájemce pronajmout si dům jinde.
• Pokud je to zbytečné, vyžadovat spoluzakladatele.
• Ukládání zbytečných nebo neoprávněných akcí vystěhování.
• Neposlání příslušných dopisů o zamítnutí s uvedením důvodu zamítnutí přihlášky.
• Požadování vyšší částky vkladu, než je u ostatních žadatelů standardní.

Seznámení se všemi federálními zákony o úvěrových zprávách je zásadním krokem pro všechny pronajímatele, kteří doufají, že nebudou žalováni svými nájemci.

Spor o spor o složení kauce

Jeden z nejvíce sporovaných sporů mezi pronajímatel a nájemce v systému soudů pro bydlení se týkají bezpečnostních vkladů. I když se jedná o standardní postup pro téměř všechny nájemní smlouvy, o osvědčených postupech v oblasti vkladů lze říci mnoho. Pokud pronajímatel nevrátí kauci včas, má nájemce právo žalovat až trojnásobek zadržené peněžní částky plus přiměřené soudní poplatky. Abyste se vyhnuli tomu, že budete bojovat u soudu, postupujte podle těchto jednoduchých kroků:

Jak se vyhnout sporům o složení zálohy?

1. Účtujte správnou částku: Účtujte svému nájemci správnou částku pro kauci na základě trhu a specifik vašeho majetku. Na většině míst je nejvíce, co si můžete účtovat, nájemné až 2 měsíce. Možná si myslíte, že nedostatečné nabití vám pomůže pronajmout si nemovitost rychleji, ale mohlo by to nakonec přilákat finančně nestabilního nájemce.
2. Provádět kontroly přesunu: Vyžadovat od každého nájemce prohlídku nemovitosti předem a mít nájemce při procházení označí stav každého detailu a nechá je podepsat a datovat dokument a proměnit ho přímo ve vás.
3. Udržujte účty oddělené: Místo toho, abyste jednoduše vložili peníze na svůj běžný bankovní účet, založte si konkrétní účet pro vklady a vložte tam peníze. Tímto způsobem nedochází k nejasnostem ohledně toho, kde jsou peníze, a nechtěně je nevyužijete.
4. Proveďte kontroly vyskladnění: Během kontroly vyskladnění důkladně prohlédněte majetek a vezměte spoustu obrázky veškerých škod způsobených nájemcem. Jedná se o položky, které vám umožní odečíst částku z jejich kauce.
5. Znát zákony: Pronajímatel má obvykle po vystěhování stanovenou dobu, obvykle 30 až 45 dní, do které vrátit kauci. Některé zákony dále upravují způsob, jakým nájemci dostávají oznámení o poplatcích za vklad i požadovaná potvrzení.
6. Uložte si své příjmy: Pokud potřebujete odečíst částku ze zálohy, nezapomeňte zdokumentovat každou transakci opravy / čištění uchováním příjmů. Tyto příjmy ukazují částku (částky), kterou můžete odečíst, a poskytují jasný důkaz o penězích vynaložených na obnovení vašeho majetku v dobrém stavu.To je zásadní pro zajištění toho, aby váš nájemce nemohl později zpochybnit poplatky.

Co je zákon z Marylandu ohledně bezpečnostních vkladů?

• Pronajímatel musí nájemci poskytnout písemné potvrzení o složení zálohy. Každý pronajímatel, který tak neučiní, je odpovědný za represivní poplatky.
• Pronajímatelé by měli uschovat peníze ze zálohy ve federálně pojištěné finanční instituci a musí je složit do 30 dnů po jejich obdržení.
• Když nájemce vyprší smlouva, musí pronajímatel vrátit kauci nájemci do 45 dnů (minus část zálohy, kterou si pronajímatel může oprávněně ponechat kvůli škodám nebo nadměrné špíně nad rámec „opotřebení“). V opačném případě od pronajímatele může být požadováno, aby nájemci zaplatil trojnásobek zadržené částky plus poplatky za právní zastoupení.

Nejlepší způsoby, jak se vyhnout soudnímu sporu jako pronajímatel

Když je vaše firma pronájem nemovitosti, existuje mnoho rizik, jedním z nich jsou soudní spory. I když nikdo nedokáže předpovědět, co nájemce udělá, můžete jako pronajímatel podniknout určité kroky, abyste zabránili vzniku problémů.

1. Zajistěte bezpečné a obytné bydlení: Je vaší zákonnou odpovědností zajistit bydlení zpívejte, že je to bezpečný i obyvatelný stav. Pokud váš pronájem nesplňuje standardy čistoty nebo oprav, dramaticky se zvyšuje vaše riziko, že budete žalován. Nakonec je vaší odpovědností dodržovat všechny federální, státní a místní bytové kódy, abyste zajistili, že je vaše nemovitost v pronajímatelném stavu.
2. Údržba adresy rychle: Když mají nájemci problém, který odmítnete opravit, otevíráte se problémům. V závislosti na závažnosti opravy může být nájemce legálně schopen zadržet nájemné nebo dokonce žalovat. Pamatujte, že váš pronájem nemovitosti je investice a opravy jsou nevyhnutelné. Okamžitě řešte problémy s údržbou a použijte kvalifikovaného opraváře.
3. Postupujte podle smlouvy o pronájmu: Leasing je smlouva, která zavazuje obě strany. Pokud nezastavíte svůj konec dohody, můžete být žalováni. Proto je důležité znát a pochopit každé ustanovení o nájmu a držet se ho.
4. Správně zacházejte s hlavními obavami: Nebezpečí pro životní prostředí, jako je azbest, barva na bázi olova nebo plísně, vyžadují náležité ošetření. Nikdy se nepokoušejte tyto problémy zakrýt; místo toho reagujte s odhalením a rychlou akcí. To bude klíčem k zabránění případným soudním sporům.

Chrání pojištění pronajímatele před soudními spory?

Pojištění pronajímatele chrání mnoho aspektů vašeho investičního majetku. Standardní pojištění pronajímatele chrání obydlí a jakékoli další struktury a navíc poskytuje krytí odpovědnosti. Standardní politika však obvykle nebude pokrývat neoprávněné vystěhování. Společnosti také obvykle nepokrývají žádné porušení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele. I když některé společnosti nabízejí dodatečnou ochranu za další poplatky, nejlepší obranou proti soudním sporům jsou vaše kroky.

Závěrem

Chcete se svým nájemcům vyhnout některé z výše uvedených situací? Bay Property Management Group má kanceláře poskytující nepřetržitou podporu pro služby správy nemovitostí v Baltimoru a po celém Marylandu, jižní Pensylvánii a Washingtonu DC. Naši zaměstnanci jsou dobře obeznámeni se všemi federálními a státními zákony týkajícími se řízení o vystěhování a bezpečnostních vkladů. Nabízíme dlouholeté zkušenosti s přípravou nájemních smluv, které jsou v souladu s právními předpisy, a chápeme rovnováhu mezi právem nájemce na klidné bydlení a vaším klidem.