Bodenflächenverhältnis

Industriezonen

Als Bulk-Determinante ist das Bodenflächenverhältnis in Industriegebieten wahrscheinlich weniger nützlich als in jedem anderen Nutzungsgebiet. Obwohl moderne Pflanzen viele Eigenschaften gemeinsam haben, sind diese Eigenschaften innerhalb einer Zone nicht unbedingt einheitlich. Dies liegt daran, dass Industriezonen hauptsächlich auf der Grundlage der „störenden“ Eigenschaften von Herstellungsprozessen klassifiziert werden.

Zur Veranschaulichung: Eine „leichte“ Industriezone erfordert nicht störende Industrien und einen ausreichenden Abstand zwischen Anlagen und Zubehörverwendungen einerseits und umliegende Wohngebiete andererseits. Es hat auch wünschenswerterweise eine geringe strukturelle Dichte oder einen Prozentsatz des gesamten von Strukturen bedeckten Landes. Diese Eigenschaften können durch andere Massenkontrollen erreicht werden – hauptsächlich Werften und Prozent der Losabdeckung. Da die meisten heute gebauten Anlagen nicht mehr als eine Etage hoch sind, schränken maximale Höhenbeschränkungen die Anlagenplanung nicht auf die gleiche Weise ein wie die Bürogebäudegestaltung. Folglich gibt es kaum einen Anreiz, höher zu gehen, als es die Verordnung zulässt.

Als Kontrolle der Beschäftigungsdichte (Personen pro Morgen) in Industriegebieten ist das Flächenverhältnis ein ziemlich ineffektives Gerät. Im Gegensatz zu Bürogebäuden und Geschäften ist das Verhältnis von Personen zu einer Flächeneinheit innerhalb einer Zone sehr unterschiedlich. Im Verlauf der Umwidmungsstudien in Chicago wurde beispielsweise festgestellt, dass in einem Werk mit einer Grundfläche von 10.000 Quadratfuß auf einer Fläche von 200.000 Quadratfuß möglicherweise nur drei oder bis zu 600 Mitarbeiter beschäftigt sind. P. >

In der sogenannten Schwerindustrie können die Unterschiede in der Grundfläche pro Mitarbeiter erheblich sein. Beispielsweise kann eine Aluminiumblechmühle eine Bodenfläche von mehr als 2.000 Quadratfuß pro Mitarbeiter haben, während eine Flugzeugfabrik eine Bodenfläche von weniger als 300 Quadratfuß pro Mitarbeiter haben kann. (Siehe Space for Industry von Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Bei der Empfehlung eines Standortes in einem Industriegebiet werden Menge und Art des erzeugten Verkehrs berücksichtigt sind fast so wichtig wie störende Eigenschaften. Hier ist das Flächenverhältnis als Kontrolle zur Verhinderung von Staus praktisch unbrauchbar. Laut Jack C. Smith in einem Artikel „Fortschritte bei den Leistungsstandards für die Zonierung“ (Planning 1954, American Society of Planning Officials) wurden Massenkontrollen und andere Methoden in den Vorzonenstudien in Chicago berücksichtigt und aus folgenden Gründen abgelehnt:

(1) Eine einfache Beschränkung der Gesamtbeschäftigungsgröße oder der Bruttolosfläche ist zwecklos, da zehn kleine Anlagen, die einen Block belegen, so viel Verkehr erzeugen können wie kann eine große Anlage den gesamten Block einnehmen; (2) Massenkontrollen begrenzen zwar indirekt die Konzentration von Arbeitnehmern durch Beschränkungen der Masse von Gebäuden, begrenzen jedoch die Konzentration von Arbeitnehmern innerhalb der zulässigen Grundfläche nicht wirksam. Einige Arten von Industriebetrieben beschäftigen in der Regel bis zu 175 Arbeiter pro Morgen, selbst in Neubauten mit vergleichsweise geringem Volumen. Wenn solche Konzentrationen in Gebieten auftreten, in denen die Straßen- und Transitkapazitäten vergleichsweise gering sind, treten unvermeidlich ernsthafte Probleme auf. Ironischerweise treten solche hohen Dichten normalerweise in Branchen auf, die ansonsten gute Nachbarn von Wohngebieten sind.

Mr. Smith führt weiter aus, dass die einzige wirksame Kontrolle eine direkte Begrenzung der Beschäftigungsdichte (die Anzahl der Arbeitnehmer pro Morgen) zu sein scheint, da eine solche Kontrolle den Schwerpunkt der Verkehrserzeugung effektiv ausbreiten wird. „Die Werte einer solchen Verordnung werden hauptsächlich darin bestehen, Industrien mit hoher Dichte davon abzuhalten, sich in Problembereichen niederzulassen, und als wirksamer rechtlicher Maßstab in Fällen zu dienen, in denen eine übermäßige Expansion zu ernsthaften Verkehrsproblemen geführt hat.“

Offensichtlich besteht der einzige Zweck eines Bodenflächenverhältnisses in Industriegebieten darin, andere Arten von Massenkontrollen zu ergänzen. Auch in dieser Hinsicht scheint seine Nützlichkeit begrenzt zu sein. Da Werksleiter im Großen und Ganzen keine Gebäude mit mehr als einer Etage wünschen, sind die Vorteile der Flexibilität, die in Gewerbegebieten so attraktiv ist, nicht relevant. Wenn es aus Gründen der Kompatibilität mit den umgebenden Nutzungen für wünschenswert gehalten wurde, ein konstantes Verhältnis zwischen Bruttogeschossfläche und Bruttolandfläche festzulegen, kann eine Kontrolle des Flächenverhältnisses hilfreich sein, um dieses Ergebnis zu erzielen – insbesondere, wenn Nebengebäude vorhanden sind p>

Darüber hinaus haben viele Industriebetriebe in typischen „Schwerindustriegebieten“ keine Grundfläche als solche. Zum Beispiel Getreideheber, Erdölraffinerien und Schwerkraftprozesse. Ein Flächenverhältnis ist eine bedeutungslose Art der Massenkontrolle über solche Vorgänge.

In Industriegebieten, die sich in der Nähe des zentralen Geschäftsviertels befinden, können Bodenflächenverhältniskontrollen jedoch dieselben Anwendungen und Vorteile haben wie in der Innenstadtabschnitt richtig.Die vorgeschlagene umfassende Überarbeitung der Zonierungsverordnung von Philadelphia würde ein neues begrenztes Industriegebiet schaffen, in dem Loft-Industrieunternehmen an zentralen Standorten untergebracht werden können. Nach der Zusammenfassung des Verordnungsvorschlags erlaubt dieser Bezirk im Gegensatz zu anderen begrenzten Industriebezirken „eine vollständige Palette kommerzieller Nutzungen und ist daher besonders für die Innenstadt geeignet“. Bulk ähnelt dem für Gewerbe- und Mehrfamilienhäuser an zentralen Standorten zugelassenen und wird durch eine Begrenzung der Grundfläche gesteuert.

Wohnzonen

Unter Berücksichtigung der Zwecke von Bulk-Kontrollen, was zusätzliche Vorteile hat das Flächenverhältnis in Wohngebieten zu bieten? Um eine Antwort auf diese Frage zu finden, werden Verwendungen mit niedriger und hoher Dichte getrennt betrachtet.

In Zonen mit einer oder zwei Familien wird die Verwendung verwendet des Flächenverhältnisses scheint eher begrenzt zu sein. Ohne auf die gut begründeten Begründungen für die Anforderungen an den Hof einzugehen, können wir sehen, dass sie zusammen mit den maximalen Höhenbeschränkungen eine Lautstärkeregelung festlegen. Wenn zu diesen Dimensionen eine maximale Grundstücksabdeckung hinzugefügt wird, erhalten wir ein Ergebnis, das den gleichen Effekt wie ein Flächenverhältnis hat, indem sie in Kombination ein konstantes Verhältnis zwischen Gebäudevolumen und Grundstücksfläche herstellen. (Siehe Abbildung.) Darüber hinaus gewährleisten sie einen Mindestabstand zwischen Gebäuden, der sich nicht unbedingt allein aus der Kontrolle des Flächenverhältnisses ergibt.

In den meisten Fällen sind geschlossene Parkmöglichkeiten abseits der Straße von “ Bruttogrundfläche. “ (Siehe Definitionen, Seiten 3 bis 7.) Andere Nebengebäude fallen jedoch ebenfalls unter diese Definition. Daher wird durch Verwendung der Bodenflächenverhältnisvorrichtung der Großteil aller Haupt- und Nebengebäude (außer Garagen und Carports) reguliert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, wie sich das Bodenflächenverhältnis in Wohngebieten mit geringer Dichte auswirkt dient hauptsächlich der Verfeinerung von Massenkontrollen. In dieser Hinsicht ähnelt seine Verwendung der in Industriegebieten.

Wenn wir andererseits in Wohngebiete mit hoher Dichte gelangen, nähern wir uns der Situation, die in Gewerbegebieten mit hoher Dichte vorherrscht. Wo Land teuer ist, ist die Höhe von Gebäuden relativ unwichtig, und wo in jedem Fall die Höhe erhöht werden kann, wenn Platz im Erdgeschoss und im Untergeschoss gewonnen wird.

In Wohngebieten ist jedoch der Unterschied in Die Art der Belegung bringt andere Faktoren in den Vordergrund. Als Wohngebäude müssen sowohl Wohnhäuser als auch Gruppenhäuser Zugang zu Licht, Sonne und Luft haben, von anderen Nutzungen getrennt sein, damit der Lärm nicht übermäßig stört, und über ein Mindestmaß an nutzbarem Außenraum verfügen. Kurz gesagt, sie müssen über die Annehmlichkeiten verfügen, die zum modernen Leben in der Stadt gehören. Diese Notwendigkeiten werden jedoch nicht durch das Bodenflächenverhältnis garantiert, und folglich werden andere Kontrollen eingesetzt, um sie zu sichern.

Am häufigsten sind dies Yard-Bestimmungen, die zu einer Massenhülle führen, die nur begrenzte Variationen zulässt in der Gebäudeplanung. Darüber hinaus kann gezeigt werden, dass die für Werften festgelegten Mindestwerte nicht breit oder tief sind und tatsächlich nicht die oben genannten Annehmlichkeiten bieten.

Um sie zu erreichen und gleichzeitig die Flexibilität zu bewahren Inhärent zu einem Flächenverhältnis wurden auch andere Geräte entwickelt.4 Sie werden in Verbindung miteinander verwendet, wobei die Theorie lautet, dass der Nettoeffekt Mindeststandards erreicht. Sie werden hier nur kurz beschrieben, da die Vorschriften in Verordnungsform manchmal recht komplex sind. Alle stammen aus in Großbritannien entwickelten Ideen und sind in verschiedenen Veröffentlichungen des Ministeriums für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung (oder seines Vorgängers, des Ministeriums für Stadt- und Landplanung) beschrieben.

Winkel der leichten Behinderung. Der Winkel der Lichtbehinderung dient dazu, den Zugang von Licht und Luft zu Straßen und zu Frontfenstern von Gebäuden zu gewährleisten. Solche Vorkehrungen erzeugen eine imaginäre Ebene, die sich diagonal aus einem Winkel an der Mittellinie der Straße erhebt und sich gegen das Gebäude lehnt, das nicht in diese Ebene schneiden darf. Dieses Gerät erscheint in den Vorschlägen für New York City und den District of Columbia, in der Denver Zoning Ordinance und anderen. Das Diagramm auf Seite 25 stammt aus dem Allen-Bericht von Harrison, Ballard &.

Lichtbereich. Dies ist ein ungehinderter Bereich außerhalb eines gesetzlich vorgeschriebenen Fensters innerhalb eines Bogens, der sich auf jeder Seite einer Linie senkrecht zur Gebäudewand an der Mittellinie des Fensters um 70 Grad erstreckt. Der Radius beträgt in Wohngebieten normalerweise mindestens 15 Fuß, in einigen kann er jedoch bis zu 60 Fuß betragen. Ein bestimmter Teil des Raums innerhalb dieses Keils bleibt frei von Gebäuden und anderen Hindernissen. Details variieren zwischen den verschiedenen Verordnungen, die dieses Gerät verwenden.

Nutzbarer offener Raum.Mehrfamilienhäuser können mit den beiden soeben beschriebenen Geräten ausreichend Licht erhalten und haben immer noch keinen Wohnraum im Freien. Um nutzbar zu sein, müssen Außenbereiche dieses Typs für Insassen leicht zugänglich sein, eine angemessene Größe und Verteilung aufweisen (d. H. Bezogen auf die Anzahl und Art der Personen, die sie verwenden) und für die Zwecke geeignet sein, für die sie bestimmt sind. Diese Zwecke werden im Bericht von Harrison, Ballard & Allen als Leerzeichen beschrieben, um den Laufstall des Babys oder einen Wagen für ein schlafendes Kind aufzustellen. Platz zum Aufstellen von Stühlen in einer heißen Nacht; Platz für ältere Menschen und Genesende, um frische Luft, Sonnenschein und kühle Brise zu bekommen; Platz zum Aufhängen von Kleidern, zum Aufziehen einiger Blumen; Es ist ersichtlich, dass nutzbarer offener Raum lediglich eine Erweiterung des Hinterhofs oder der vorderen Treppe für Familien ist, die in allen Dichtekategorien leben. sicherlich kein unangemessener Teil eines städtischen Lebensstandards. „

In demselben Bericht wird“ nutzbarer offener Raum „so definiert, dass nur der Teil der Grundfläche eines Wohngebiets erfasst wird:

1. Dies ist dem Erholungsraum im Freien, dem Grün und dem Serviceraum für Haushaltsaktivitäten (wie das Trocknen von Kleidung) gewidmet, die normalerweise im Freien durchgeführt werden, und
2. Die den vorgeschriebenen Mindestabmessungen für den entsprechenden Bezirk entsprechen und
3. nicht für Privatstraßen bestimmt sind, die für den Fahrzeugtransport, für zusätzliche Parkplätze abseits der Straße oder für zusätzliche Liegeplätze abseits der Straße geöffnet sind und
4. , in denen sich keine Strukturen auf dem Boden befinden, außer wie zulässig, … und
5. die zwischen dem zulässigen Niveau des Hinterhofs und dem Himmel ungehindert sind, außer dass nicht mehr als fünfundzwanzig Prozent (25%) der gesamten „nutzbaren Freifläche“, die auf einem Zonengrundstück zur Verfügung gestellt wird, überdacht werden dürfen, und in diesem Fall nicht mehr als fünfzig y Prozent (50%) des Umfangs des überdachten Abschnitts müssen umschlossen sein, und
6. die, wenn sie über dem Gefälle liegen, strukturell sicher und ausreichend asphaltiert und geschützt sind, und
7. welche ist zumindest für alle Bewohner von Wohneinheiten zugänglich und verfügbar, für deren Nutzung der Raum benötigt wird.

Obwohl nutzbarer offener Raum als Teil einer Bodenfläche definiert ist, können Dachflächen und Balkone ersetzt werden, vorausgesetzt, sie erfüllen die Anforderungen der Verordnung hinsichtlich Größe, Hindernisfreiheit, Zugänglichkeit und Sicherheit.

Bisher haben wir das Flächenverhältnis als Kontrolle des Gebäudevolumens erörtert. Gelegentlich wurde es auch als Dichtekontrolle verwendet. Aus der Anzahl der Familien pro Morgen und der durchschnittlichen Größe der Wohnungen in Quadratfuß kann ein Flächenverhältnis abgeleitet werden. Bei dem Versuch, die Dichte durch eine Zonierungsverordnung zu kontrollieren, wird jedoch letztendlich die Beziehung zwischen Personen und Land angestrebt. Standards für Mindestlosflächen pro Familie erreichen dieses Verhältnis direkt, ohne dass Daten zur Bodenfläche eingefügt werden.

Selbst wenn durchschnittliche Bodenflächen für verschiedene Arten von Wohnungen bekannt wären, ist das Bodenflächenverhältnis eine unzuverlässige Dichtekontrolle. Bei der Planung der Nachbarschaft wird Folgendes hervorgehoben:

… Flächenverhältnisse spiegeln nicht die Bevölkerungsdichte wider, da die Grundfläche pro Person variiert (normalerweise mit zunehmendem Einkommen zunimmt). . Zur Messung der Bevölkerungsbelastung sollte ein zusätzlicher Index der Bodenfläche pro Person verwendet werden. Dies ermöglicht es, die Dichte in Bezug auf die Bodenflächenverhältnisse mit der Bevölkerungsdichte in Beziehung zu setzen.

Dieser Punkt wird von Jack C auf etwas andere Weise ausgeführt. Smith kommentiert die Zonierungsverordnung von Chicago wie folgt:

FAR allein ist eine sehr ineffektive Dichtekontrolle. Wenn ein gewünschtes Muster der Bevölkerungsdichte angestrebt wird, kann die FAR allein nur dann das verdiente Ende erreichen, wenn alle Wohneinheiten auf die durchschnittliche Größe gebaut sind. Abweichungen von der durchschnittlichen Größe der Wohneinheiten und der durchschnittlichen Anzahl der Personen pro Wohneinheit würden die Verwirklichung der Dichteziele zunichte machen. Aus diesem Grund haben wir in der Chicagoer Verordnung eine direkte Dichtekontrolle verwendet, die Losfläche pro Wohneinheit, um FAR zu ergänzen.

Mr. Smith weist auch darauf hin, dass das Flächenverhältnis für die Regulierung der Umwandlung innerhalb bestehender Strukturen nutzlos ist und dass die Grundstücksfläche pro Wohneinheit die in der Chicagoer Verordnung festgelegte Methode zur Kontrolle übermäßiger Umwandlungen war.5

Schlussfolgerungen

Das Flächenverhältnis ist eine Verfeinerung gegenüber herkömmlichen Massenkontrollen. Es drückt in einem Maß anstelle mehrerer das mathematische Verhältnis zwischen Gebäudevolumen und Landeinheit aus. Es kontrolliert jedoch in keiner Weise die Platzierung dieses Volumens auf dem Land. Wenn die Platzierung ein zu regulierender Faktor ist, sind daher zusätzliche Massengeräte erforderlich.

Das Verhältnis der Bodenfläche ist kein Allheilmittel.Als Zonierungsgerät gewinnt es an Wert, wenn der ihm zugewiesene numerische Wert zur Erreichung der Ziele der Zonierungsverordnung beiträgt und gleichzeitig den Planern von Gebäuden mehr Spielraum gibt. Daher ist ein niedriges Bodenflächenverhältnis nicht unbedingt gut oder ein hohes notwendigerweise schlecht. Dies hängt von der Zone ab.

Sofern die Bruttogeschossfläche ein Maß für die Belastung öffentlicher Straßen und Versorgungsunternehmen sowie für die Nachfrage nach Transport- und Parkflächen ist, bietet das Flächenverhältnis ein Mittel zur Regulierung der Erzeugung von Verkehr und Nachfrage und von der Vorhersage zukünftiger Bedürfnisse. Sofern die Bruttogrundfläche kein Maß für die Bevölkerungsdichte ist, ist das Flächenverhältnis als Dichtekontrolle und als Vorhersagegerät mangelhaft.

Änderungen der ursprünglichen Idee haben ihre Vielseitigkeit erhöht. Es ist wahrscheinlich, dass weitere Verfeinerungen seine Nützlichkeit erweitern werden. Mit der Einführung von Änderungen werden die Verordnungsbestimmungen jedoch komplexer. Die Prämien zum Beispiel sind für eine Kleinstadt unangemessen komplex und sollten nicht blind kopiert werden. Die Vorteile des Flächenverhältnisses scheinen auch hauptsächlich in großvolumigen Zonen zu liegen, in denen die Gebäudehöhe keine besondere Rolle spielt. Daher ist das Bodenflächenverhältnis kein ungemischter Segen.

Hinweise

1. Planning the Neighborhood (American Public Health Association, Ausschuss für Hygiene des Wohnungsbaus, veröffentlicht vom Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) weist darauf hin, dass das mathematische Verhältnis des Flächenverhältnisses zur Gebäudedeckung und -höhe wie folgt ausgedrückt wird Formel:

2. In Geschäftsvierteln kann das Flächenverhältnis erhöht werden, wenn ein Innenparkplatz eingerichtet ist. Im C-4-Distrikt beispielsweise ist FAR 3.5 die Grenze für Mehrfamilienhäuser ohne geschlossenen oberirdischen Parkplatz. Für geschlossene Parkplätze wird eine zusätzliche FAR 1.0 angegeben, was einer Gesamt-FAR von 4,5 entspricht. Andere Verwendungen sind für FAR 7.0 plus 2.0 für geschlossene Parkplätze zulässig, was insgesamt FAR 9.0 ergibt.

3. Es gibt Hinweise darauf, dass die Übertragung der Grundfläche vom unteren zum oberen Stockwerk rentabel ist. Studien von Bürogebäuden in New York City zeigen, dass die Quadratmeter-Mietpreise im Durchschnitt um etwa ein Prozent pro Etage steigen, wenn der dritte, vierte oder fünfte Stock als Basis verwendet wird. Das Erdgeschoss und das zweite Stockwerk sind „Steuerzahler“ und verlässliche Einkommensuntergrenzen. In Bezug darauf spricht Herr Ford (in Building Bulk, Height und Form): „Auf jeden Fall ist es am offensichtlichsten, dass Licht und Ausblick eine deutliche Prämie erfordern und dass alles, was mehr von dem oberen Licht und der Offenheit herabsetzt in den unteren Stockwerken erhöht sich entsprechend ihr Mietwert. Mit anderen Worten, es ist praktikabel, in den unteren Stockwerken ein beträchtliches Opfer beim Bauen von Masse zu bringen, vorausgesetzt, ein ausreichender Anteil davon wird dem Turm hinzugefügt. „

4 „Winkel der Lichtbehinderung“ und „Bereich des Lichtzugangs“ werden auch in Nichtwohngebieten verwendet.

5. Die Verordnung lautet: „Kein bestehendes Wohngebäude darf so umgebaut werden, dass es zu Konflikten mit oder ein weiterer Konflikt mit den Anforderungen an die Grundstücksfläche pro Wohneinheit des Bezirks, in dem sich diese Wohnung befindet. „